新浪房产主持人：各位来参展的观众朋友，大家上午好！今天我们非常荣幸的请到了三位嘉宾跟我们一起聊一聊“都市生活圈”的这么一个话题，其实这也是我们今天展会的第一场活动。

　　新浪房产主持人：说到“生活圈”我就想到我为什么来主持，因为我已经进入的一个媒体圈，更准确的来讲应该是房地产媒体圈。4月份我们组委会组织了多场系沙龙活动，这些嘉宾都是一些地产人士。当他们要求我主持这场沙龙的时候真是无话可说，大家都认识嘛。

　　新浪房产主持人：大家非常清楚，最近

　　新浪房产主持人：说到“都市生活圈”这个话题，这个话题实在是太大了，我想我们在座的几位嘉宾可能会用几天的时间也说不完这个话题。我们上班的时候有同事圈，下半的时候有朋友圈，可能还有一些这样的圈那样的圈，总而言之这个社会是由形形色色、大大小小的生活圈构成的，今天我们的嘉宾都是来自房地产公司或者是经纪公司，今天也是第22届北京房交会，我们今天讨论的话题以房地产相关的生活圈。在座的各位嘉宾会把他自己对房地产生活圈的感受以及他们的项目，能够给我们的业主带来什么样的生活圈，给大家做一个全新的阐述。今天我们也非常感谢新浪网、北广传媒做现场直播，网友什么有疑问，可以在网上现场跟大家交流。接下来进入第一个话题，我们今天坐在这样讨论这么轻松的话题，在座的嘉宾您所理解的“都市生活圈”是什么样的？你现在个人所在的“都市生活圈”又是什么样的？这两者之间有多大的差距？首先请苏总回答这个问题。

　　苏青：说到生活，这个也不是一两天的事情。我认为大家之所以提“都市生活圈”，主要跟新区的发展有关系。对于老的生活区已经是一个完善的生活圈。之所以特别要提生活圈这个概念，主要指新区。而且新区特别要提生活圈，也是信号新区某些因素没有办法同时满足生活圈方方面面的要求。我们所谓说的生活圈，首先是交通便利、生活配套设施齐全，社区的氛围比较好，主要是一个相对比较大的圈子，能够满足这个因素。

　　苏青：现在北京的市场新区发展比较快的，新区的发展往往大家都在说，说有些新区整个的规划不是很成熟，或者有失败的方面，其实往往因为生活圈的生活设施没有得到满足。并不是因为它本身地产项目的原因，而是因为它的发展不均衡，时间不对。按道理说我觉得从各个城市的发展来看，很多区域如果说想要发展比较好的新区生活圈的话，往往交通这部分是最重要的，政府的支持力度应该非常大，交通并不是各个发展商自己做打理的事情，我们许多办法，我们需要靠政府。如果政府大力支持，生活圈方方面面的因素会发展的比较好，如果没有政府的引导生活圈单靠发展商很难做到。

　　新浪房产主持人：谢谢苏总给我们提了很好的建议。刚才您说到完善的生活圈应该是政府和开发商共同推动的。陈总您现在居住在哪个区域？

　　苏青：朝阳区，东四环。

　　新浪房产主持人：真的非常巧，我也住在东四环。

　　新浪房产主持人：您理解中的生活圈和您自己的生活圈两者之间的差距有多大？

　　苏青：朝阳这个区域算是比较成熟的区域了。路网配置也是非常好。以前朝阳北路开之前大家觉得朝阳北路的交通优势很好，现在的朝阳北路基本上已经变成停车场了。我们说句笑话“漂亮的路修到哪车就堵到哪”这普遍是大家共同的感受。光靠地上交通没有立体交通，这对于市区还可以，对于新区来说单靠一条路很容易造成很大的风险。

　　新浪房产主持人：苏经理对我们朝阳区的规划有自己独到的见解。接下来我想请问陈总，陈总您能谈谈自己的感受吗？

　　陈阳：生活圈，这个圈子说大也大，说小也小。从发展商来说生活圈更多局限于居住的理念、环境。应该说北京市交通、配套的确目前远远发展的不够。我们现在目前做的项目在南三环草桥的位置，我认为生活圈更多是一种居住的理念。我们的项目叫风景Club，风景大家都非常清楚，是一种大的环境，无论是周边的环境还是内部的配套环境，都是很完善的。我们目前做的项目从生活圈来讲周边的配套是比较成熟的，南三环毕竟是最近几年刚刚发展的新的城市。我们南侧是630亩的世界大花园。从项目本身来讲，我们考虑更多的是细节，比如产品的户型，我们的户型设计是塔楼三错层的，层高在4.6米。从产品的细节包括我们内部的园林景观，包括它的性价比，南城的项目大家都非常了解，以前在5千左右。

　　新浪房产主持人：陈总咱们先不说项目，先谈谈生活圈，您现在在哪个区域？

　　陈阳：我住在南城。

　　新浪房产主持人：您把南城生活圈的状况跟大家描述一下。

　　陈阳：应该说南城目前的现状能够暂时满足目前的市场，像苏总所说的，北京的路修到哪堵到哪，这可能是由于政府的原因、规划的原因，但是开发商是向政府的相关部门进行呼吁，代表广大业主对政府相关部门进行呼吁，这个路网应该怎么建。

　　新浪房产主持人：我来总结一下刚才两位嘉宾的发言。就是说一个良好的“都市生活圈”至少具备两个条件：一个是交通设施非常便利；第二生活成本很低。其实这两者又是相关的，交通便利直接会导致生活成本会很低。接下来由崔总说说个人的感受？

　　崔振宇：现在二环以里的环线，周边的一些项目都是存在实际的空间比较近，但是感觉非常的拥堵。周边的一些近郊的项目恰恰是非常的远，但是周边的一些配套设施和一些跟生活密切相关的便捷的配套非常丰富，给每个业主提供非常方便、舒适的生活环境，让他在各方面包括学习、工作，社交方面都有一个很好的条件。

　　崔振宇：我也住在南城，传媒大道附近，周边都是一些报社、新华社，这一块交通是非常非常堵，它的生活圈还是比较完善，应该说这是一个比较完善的生活圈。

　　新浪房产主持人：您觉得你现在的生活圈和理想中的生活圈差距有多大？

　　崔振宇：差距并不是很大，但是这方面需要政府来大力的支持。

　　新浪房产主持人：非常感谢三位嘉宾的发言。其实4月份房交会组委会也组织了一个沙龙，有一位老总描述自己理想中的生活圈“北京有蔚蓝的天空，一周不用擦皮鞋，再一个就是改善交通，交通完善以后车能够跑起来，生活圈就是无论你工作、生活还有社交都有各种便利”。这个期望值太高了，有一点像陶渊明的一首诗句的感觉。应该说每个人规律的生活节奏点组成了一个生活群体，这个生活群体我们把它俗称为“生活圈”。我们知道三位嘉宾都是自己在操盘项目，陈总操盘的是位于南城的风景Club项目，崔总操盘的是熙旺中心的项目，苏经理操盘的是Cago寓所项目，接下来我们听听三位嘉宾带来的项目能够给我们未来的业主营造一种什么样的生活圈呢？

　　苏青：我们的项目在大兴黄村区域，应该说我们是比较幸运的，大兴黄村虽说是新区，经过一两年的发展交通和生活配套都已经比较完善了。华堂超市跟我们隔路相望，一般跟人家说我这边生活配套比较齐全，你告诉有华堂超市应该是比较认可的，至少在北京华堂超市是生活比较便利的代名词，我们跟它一路相隔，就可以给大家一个生活配套方面基本的保障。大兴黄村区域在五环路边上，目前五环路还是各环路中可以信赖的环路了。这个项目在交通方面还是比较便利的，我们也在期待着政府的城铁线路的开通。

　　苏青：大兴这个区域是成片开发的，我们是在京开高速边上，在京开高速可以看到我的三座新楼。另外，我的周围有三个公园，可以说我的项目是在三个公园的环保之中。可以说基本上都市人对于生活圈的要求一个是交通，一个是生活配套，一个是休闲娱乐的设施，我这边都已经满足了，我可以说是在成熟的生活圈形成了以后才入市的项目，应该说是我们的幸运，谢谢大家！

　　新浪房产主持人：刚才苏经理说了项目所在区域发展的前景，您能不能说一下产品本身能给业主带来的这种生活感受？

　　苏青：一个好的项目就是把自己的优势做足，就是一个好项目。我这个项目之所以做的比较成功、比较成熟，就是因为我的楼底下和马路对面都是公园，在做这个项目设计的时候，我就用了大面积的落地玻璃窗、观景阳台，这样就把绿色融入家里，而且我们这个项目也强调了它的舒适性。对于100平米的两居来说，我的

　　新浪房产主持人：苏经理说到我们项目周边有三个公园，今天非常巧合的是，我们陈总代表的项目风景Club这个项目，在风景Club项目下生活是一种什么样生活状态，请陈总谈谈这方面的话题？

　　陈阳：现在很多项目是依托周边大的环境。风景Club这个项目从大环境来讲，它在南三环草桥的位置，南侧630米的世界大花园，东侧也有300米的绿化带。从项目自身的环境，我们更注重一些细节，包括近万亩的水系，水系就是小区中央有一个水岸线。产品细节方面，我们这次做这个项目，大家通过近两年的市场调研，整个这个项目由六栋楼组成，有三栋塔楼和三栋板楼。我们这个项目上错下错在1.35米，也就是说上1.35米是整层的房间，下1.35米也是一个整层的房间。

　　新浪房产主持人：您能详细说一些这种错层的结构能给我们业主带来哪些实惠和好处吗？

　　陈阳：平层的环境可能稍微热一些，错层的房子可能更舒适一些。

　　新浪房产主持人：一个良好的人居环境必须有三个方面的因素：一个是生活成本，第二是经济层面的，第三还有人文环境，您能不能说说咱们这个项目人文环境怎么样？

　　陈阳：现在南城的发展大家真的是有目共睹，最近一两年它的发展很迅速，无论是交通还是配套方面。以前大家买东西会远一些，非常不方便，经过一两年政府的大力改造，周边的配套、交通、路网尤其是周边的配套，南城以前没有什么配套，现在包括附近的易莲花城市和娱乐场所，应该说从人文环境方面完善了一些。

　　新浪房产主持人：崔总的项目在石景山区域，应该说从人文环境来说它是不缺的，包括石景山游乐场还有最近来的嘉年华，您介绍一下您的项目的一些优势？

　　崔振宇：我们的项目之所以叫熙旺中心，我们的项目是比较高的，99.9米，地下23层是一个立体停车场，地上有一个大超市，一层到五层是整个项目的配套设施，包括商务中心、医疗诊所，健身娱乐，还有一个标准泳池，从项目的10层开始分AB座，A座是公寓式的，户型是48-125米，B座10-15层是一个四星级的酒店。从项目的整体来讲配套是比较完善的。我们还为每位业主配了一张卡，这个卡就是业主身份的象征。

　　崔振宇：我再说说我们这个项目周边的情况，我们项目周边的交通是比较方便的，它现在有三条主干线，这三条主干线对这个项目来说起到了一个非常大的提高。我家在宣武，我要上班路上也就30分钟，如果说30分钟从宣武到朝阳也是差不多的距离。我们项目以北是33万平米大的绿化设施，这里面有一些绿地、花草树木，这个公园被一家影视公司看好，想投资为影视基地，这块不光可以拍摄电影，也可以来旅游观光。针对门头沟这个区域来讲，三面环山，一提到门头沟大家就想到煤矿什么的，现在政府也在大力的改善，这几年应该说这个区域旅游业发展的比较好。未来这整个区域的规划还是比较理想的。

　　新浪房产主持人：提到“生活圈”这个话题，不光是北京的居住在提这个话题，20世纪90年代美国的规划设计师就提出“新都市主义”的概念，原来的建筑在郊区，它的密度很低，但是它的资源浪费很严重，也提倡大家到城市里来住，这样也可以节约资源。应该说陈总的Cago寓所离城区比较近，苏总的项目可能偏一些，今天我们讨论的又是都市生活圈的话题，你们觉得你们的项目属于“都市生活圈”的概念，还是处于两者之间？

　　崔振宇：熙旺中心我讲了有三条主干线，通过这三条主干线，缩短了城区与郊区的距离，这个也可以结合到“都市生活圈”的。

　　苏青：我认为所谓的“都市生活圈”就是生活配套好，而并不是你所在的位置。我们新区是否发展成“都市生活圈”要看它能够给住的居住提供一个都市生活，如果在这里仅仅是住，那你说你是“都市生活圈”可能没人相信，我们关心的是生活的便利程度，并不在于你在哪个位置。就算在发达国家也有很多小城镇的概念，或者是新区的概念，它的生活状况可能比市中心的便利生活还要好。

　　新浪房产主持人：谢谢三位嘉宾的精彩的发言！应该说随着08年奥运会的临近，北京交通、环境的改善很大，等4号线、9号线，一系列的轨道交通完善以后，到时候城八区连起来了。三位嘉宾代表的项目，无论业主自住还是投资，都会考虑物业的升值空间，只有物业有升值空间，业主住着才会更踏实。物业的升值一个是产品本身带来的升值，另一方面就是我们产品所在的区域以及周边的环境的升值，我们谈了这么多“都市生活圈”的话题，总的来说无外乎就是，任何一个“都市生活圈”必须要具备的一些条件，生活成本很低、人文环境比较好，商务环境比较好，我想我们三位代表的项目基本上具备这个条件。今天是房交会的第一天，我们来买房子的人，包括市面上最敏感的一个话题就是“

　　陈阳：刚才主持人提到升值的空间有多大，升值是怎么形成的？我刚才说了目前我们的项目在南三环草桥。南城跟北城的发展时间段不同。我们最早做南城项目的时候，均价在5千左右，我们目前这个项目在7千左右。可以说它上升的空间是非常的迅速的。这里面跟周边的配套、路网有直接的关系。另外，从政策来讲，我觉得我们目前做这个项目受政策影响并不是很大，我们这个项目是5月13号看开的盘，我们当天的成交量非常的好。

　　陈阳：目前老百姓可能有一种持币待购的想法，说白了，北京的房地产市场受政策影响目前来看并不是很大。政策方面多少会受一些影响，包括我们四月份的调整，还有要增加首付的比例，会产生一定的影响，但是影响不是很大。

　　新浪房产主持人：说到房价，我还有两个问题问陈总。我们的项目是在5月13号开盘的，当时我了解了一下，开盘均价是7500，你觉得处于这样一个区域7500的价格是否偏高。

　　陈阳：我们价格报的是7500，这个跟我们产品以及产品的细节有直接的关系。目前从产品细节还是从周边大的市场，我觉得我们在这个区域，这个市场支撑这个价格应该是偏低的。

　　新浪房产主持人：经过陈总这么一解释，刚才冤枉了好人了。南三环和三四环项目的价格飙升的很厉害，包括前几年新华社点名的有一个项目，当然不是陈总的项目。我还有一个问题问陈总，您觉得北京这个房价会呈现出什么样的趋势，是高幅度的上扬，还是比较平稳，还是有微调的下跌。

　　陈阳：我觉得市场的房价跟区域有关系。现在目前我们做这个项目价格不会有大的调整，我觉得这个价格是持续的。价格的构成跟周边大的环境是有直接的关系。我们项目距离南三环仅有500米的距离，政府对南城的改造应该是立竿见影。可以说政府比较注重南城这个市场。另外对南城的改造也是非常迅速的。这里面存在一个南北城的发展平衡。做房地产的人可能前几年一提到南城大家都皱着眉头的，现在不一样了，现在业内人士好多人都在南城买房子。

　　新浪房产主持人：崔总也是处在销售一线的，对房地产价格也是非常敏感的，我知道我们项目价格并不是很高，是不是酒香不怕巷子深？

　　崔振宇：我的项目位于门头沟的门户位置，是必经之路。它的增值空间还是非常大的。现在还没有正式开盘，也是拿出一些楼层认购，认购的这几层来看大部分业主还是比较认可的。我们的房价当初是3600多，现在均价4600，已经涨了1千块钱左右。从这个角度来讲，它仍然还是有增值空间的。增值空间跟该区域的发展也是成正比的。

　　新浪房产主持人：我们今天的讨论是“都市生活圈”的话题，刚才我们很轻松。一说到房价大家都有点紧张，我以前也接触过一些开发商，我说你的房价怎么涨的那么厉害，但是他说没有啊，他可能内心有点发虚了。苏总谈谈您的观点？

　　苏青：我心里一点都不发虚。早期的房子和现在的房子完全不可同日而语。早期的房子都是单位自己盖的，仅能满足居住而已，材质、品质方面没有选择，智能化完全没听说。现在开发商在盖房子的时候，品质一定要做到位，所以产品不一样的情况下价格一定不一样。另外，区域的生活配套、交通配套、完善程度的阶段不同，它的价格支撑也不一样。

　　新浪房产主持人：苏经理这么一说，其他两位嘉宾也踏实了很大。好了，房价这个话题我们不聊这么多了。我们今天话题的核心还是“都市生活圈”的话题，随着北京房地产市场的不断的成熟，每个项目产品不断的改善，包括整个大环境不断的完善包括交通、购物、教育等等，我想我们每一个项目都在努力营造和谐、友善的“都市生活圈”，我相信你们也一定能够做到这一点，今天我们活动到此结束，在此也非常感谢新浪网和北广传媒的现场直播，也感谢今天到场参加我们第22届北京房交会的观众。谢谢大家！