主持人：在网上有一些调查，如果手中有资金的话，会不会选择炒房？比较多的人选择是会去炒房，我想问一下何沛然先生，何先生从事房地产投资方面时间较长，有很多自己的经验。请您谈一谈个人房产投资方面，如何投资获取利润？

　　何沛然：我们有很多朋友，在1999年和2000年的时候，作为理财，因为我们很多从事投资、从事证券、从事理财工作的，首先有这个意识，认为房产是很好的保值升值。在国外 也有很多有经验的朋友，我们进行交流以后，作为房地产投资，一定要树立一个非常好的理财观念，有财务分析在里面。第二，对你所购买的房地产的城市，应该有比较好的地理感觉。过去房产投资的一个名言就是地段永远是第一位。你判断地段在未来预期是否重要的，比如你在北京投资，就要对北京投资发展有一个很好的感觉和分析。第三，你应该对如何利用银行信贷工具，做一些资金调配方面比较科学的规划。只有这三点都比较具备了，才有正确的投资行为，否则很容易产生失误。

　　我们对很多人选择投资房地产还是有些担心的，现在这么多人选择投资房地产，主要是因为这几年看上去傻子都能挣钱，所以认为他买房子挣钱了，我比他聪明，怎么不能挣钱了？就有这样一种想法，这是典型的财富效应。就像94、95年股票火的时候，全民炒股，而这几年房地产投资比较好，赚钱比较容易，很多人愿意继续投资房地产。实际上来说，在这两年当中，在北京地区当中，我们朋友也出现这种情况，2000年同时买了三套房，价位在八千左右的房子，结果有的人赚了50%，有的人不赚不赔，有的还赔了。说房地产市场一年涨百分之多少，实际上我们发现有三种类型，有人赚50%，有人到今天为止不赚不赔，有的人还赔了块钱。大家说房地产好赚钱，你进去能不能赚钱，还要看你的水平。

　　主持人：像你刚才说的过了四年好象赔了很多？是什么样的情况呢？

　　何沛然：比较简单的一个，在错误的时间选择了一个错误的地段，这是最常见的错误。举例来说，国外回来的朋友跟我说准备在北京买一个楼盘，当时我也要买，当时是99年，北京有非常著名的三个楼盘，知名度非常很高。我在北京生长，所以对北京城市发展和各方面感觉更清晰一点，经过分析我们做了判断，在国贸附近的楼盘有非常大的升值能力，从国外朋友没有听我们的，说香港开发商在什么地方有一个楼盘，就买了那个，价位在九千块钱。还有一个楼盘在亚运村那块，我另外一个朋友在亚运村买了，当时我们推算如果要买优先选择国贸，当时国贸的地铁还没有开通，周围一片是乱七八糟的，就没有买。当时亚运村很好，就买了亚运村，现在来看已经很不好了。结果在2002年的时候七千块钱还没有卖出去，现在刚刚回升，这说明你选择的楼盘和时间有错位。

　　另外，还有就是买的时候不算综合成本，比如信贷成本和还贷成本以及空置成本都没有考虑，你算下来也没有赚钱。实际上现在舆论炒作挣钱，跟老百姓的期望值并不吻合。

　　刚才吴总说有不法开发商，我们就要有一双慧眼，不能被开发商误道。

　　吴昊：刚才两位讲到地段、城市本身和商品本身，在房地产开发全过程当中这还是有学问的。如果真正细化开来的话，也是比较有学问的。前面讨论都是住宅产品，住宅产品相对来说风险比较小一点，实在不行就自己住。如果牵涉到商业产品的话，就更难了，北京这几年写字楼、商铺一直都很困难，因为商业地产这块除了投资以外，后面还有一块经营在里面，没有一个很好的专业经营公司，开发区自身去做的时候，往往带有不太专业的态度做专业的事情，所以做一个就失败一个。

　　因此，在这里我也可以对一些网友提一句忠告，房地产投资也是个充满风险的投资行为，你不能把它当做一本万利或者包赚的，这是不可能的。所以，大家还是要谨慎入市。

　　主持人：吴总说得非常有道理。

　　下面这个问题也是网友比较关心的问题，从今年3月17日，央行、各地政府也好，包括国务院出台了一系列宏观调控的政策，在目前形势下，整个宏观调控政策是在抑制房价的增长，这种情况下，如果手中有资金的话，再去投资房地产是否合适？这个问题想请几位嘉宾都谈一下看法。

　　杨荣斌：这个问题和你刚才讲的问题还是有关系，如果更多的人投资买房的话，我们就要加强审查信贷。作为银行第一要控制风险，我们怎样看待房地产市场的问题呢？因为买房人是消费者，市场风险由消费者承担，通过银行贷款，风险可以要转嫁到银行承担。很多人是以投资目的买房的话，信贷审查会更严格，而且央行政策也很明显，3月17日有条款利率，我们银行对自住房第一套是下调利率，而对第三套和第三套住房是要提高利率，也是配合宏观调控做的工作。

　　作为投资来讲是要回报，但要知道高回报和高风险是在一起，搞投资，投资人的偏爱也不一样，银行从稳健来讲，还是要量入为出。

　　吴昊：从目前整个国家的宏观调控来说是很有必要的。房地产作为产品发展到一定程度出现过热的行为，从整个世界经济发展历史过程来说也是正常的，目前这种情况也是正常的。国家作为宏观调控来说应该给予必要的刹车，房地产目前的发展速度相当于在城市里面超速开车了，要踩一下刹车。同时，又要辩证的看待这个问题，刹车踩到什么程度才是恰如其份的。很多业内的专家，包括一些新闻媒体一哄而上的把房地产目前的市场说得一无是处。刚才我讲了房地产带来三个好处，一是增加税收，二是使老百姓安居乐业，三是加速市场发展。另外，我们也吸引外资进来投资，这是经济发展的亮点，是好的一面。不好的一面，房价过高，老百姓买不起房，目前我看到国家出来一些相关的文件，从政府角度来说是要解决问题，比如上海市政府今年出台一千万米经济适用房和一千万米的中低价位房，把这些房子投入市场的话就可以采取政府行为，因为不可能后面盖的，可以预售，这种政策很好，可以使一部分中低收入者能够在政府的保护下买到房子。这批中低收入者在房地产市场来讲是弱势群体，政府有义务要保护他。如果把整个房地产市场一片打死，我不太赞成这种做法，从市场经济发展势态来看也做不好，银行都不贷款，土地资源都不放出来，这也不现实。

　　何沛然：买与不卖的问题实际上很复杂，精炼一点来说，在大势不好的时候，要选择进入的时间点。只有在正确的时间点和正确的价位买入，你才有可能是升值的理财，否则就有很大的风险，更多的事情应该具体分析。

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