第四章　签订认购书

　　一、怎样签订房屋认购书

　　如今，购房者在买预售商品房时，往往会在签订《商品房预售合同》前先签订房屋认

　　购书，以此确定双方的买卖意向。有些人认为，房屋认购书与房屋预售合同、买卖合同不同，它只具有确定双方买卖意向的作用，因此在签订时疏忽大意，不去仔细审查各项条款。

　　事实上，根据《合同法》的规定：当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书、预订书等，如果是双方的真实意愿，而且权利义务内容又不违反现行法律、法规，那该意向书、预订书等就具有一定的法律效力，对双方均有约束力。如果认购书中约定了违约金或定金条款，当一方不履行约定义务时，就要承担相应的违约责任。因此，购房者在签订购房预订书时，必须与签订正式合同一样谨慎。

　　购房者在签订房屋认购书时，应特别注意房地产商是否在“定金和订金”上玩花样，前面我们曾经非常详细地说过，在此我们需要再次提醒各位读者注意：通常情况下，有的不良房地产商会故意把“定金”写成“订金”，在收了“订金”后迟迟不履行协议，也不退还“订金”，以为钱到手就是自己的，这时我们即便打官司，最终也只能得到退款。在法律上，“定金”对合同的成立、履行起到担保作用，具有特定定金的规则，此外还有特定的法律内涵：给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金，而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就与此不同了，它不对合同起担保作用，因此，给付订金的一方不履行债务也可以要求返还订金。所以，当你签订认购书的时候，一定要分清是哪个“定(订)”，这可是具有不同的法律概念。只要自己辨别清楚，才能防止自己掉入购房“定金”的陷阱中。

　　在此还有一点需要提醒读者朋友们注意：“定金”的数额一般在5000～10000元之间，最终以双方的协商为准。

　　有些人可能要问了，我不签订《房屋认购书》，直接签订《商品房买卖合同》可不可以？法律对此没有明文规定，也就是说，《房屋认购书》并不是房屋买卖的必经程序，签与不签取决于购房者和开发商的商谈。

　　在签订完商品房认购书之后，房产商还应该将《签约须知》发给购房者，使购房者明白其内容，以便顺利签订购房协议，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、有关贷款凭证的说明、交纳有关税费的说明等等。

　　目前，有关认购书的约定及处理方式多种多样，现归纳如下：

　　(1)如果买方没能按照认购书的规定时间、地点前往签约，卖方将不返还定金(订金除外)；如果买房交的是预付款，卖方就应当如数返还预付款，如果认购书中有所约定的，按约定办理；如果因卖方责任导致无法正式签约，应视卖方违约，应返还双倍定金(订金除外)或退还预付款及利息，双方另有约定的除外。

　　(2)双方在规定期限内正式签订合同的，定金或预付款应算入买方的房价款或退回；双方在履行正式合同的过程中，如果有一方违约，可按正式合同条款的约定办理；如无约定，责任由违约方承担。

　　(3)如果双方因为对销售合同及补充协议的内容无法达成一致而导致无法签约，卖方应将定金或预付款全数退还买方，但不需要支付利息。

　　(4)如果卖方不具备商品房销售的权力(未取得预售许可证等)，或买方不具备购房资格而导致无法签订正式合同或者正式合同无效的，将视为卖方的全部过错，应双倍返还定金或退还预付款，并赔偿因此而带来的损失(主要为利息，如有约定按约定办理)。

　　(5)在正式签约前，如果卖方私自改动认购书中的价格、面积、房号等而导致无法签约，属于卖方违约，不但应该双倍返还定金或退还预付款，还应赔偿部分损失(主要为利息，如有约定按约定办理)。

　　(6)如果卖方在认购书中标明自己有权在签订正式合同前对其价格、面积等进行修改，或声明以正式合同为准，并取得买方同意的，属于合同的主要条款尚未确定，如果因此无法签订正式合同，卖方只应将定金或预付款返还买方，并不需要支付因此而带来的损失。

　　二、签订购房合同前须知

　　购房者在决定购买某处楼盘时，通常是对房子有了初步的了解，觉得所要购买的房子符合自己的要求，并且对开发商和此处楼盘有了比较详细的了解，知道楼盘是合法的。在这一切都确定无疑的时候，我们所需要做的就是与房地产开发商签订正式的购房合同了，而且购房合同一旦签订就具有了法律效力。

　　身为房产商，他们对购房合同中的条款已经研究得非常清楚，并且已经填好了相关内容，而购房者对此却非常陌生，这就给开发商从中“做鬼”创造了条件，这也是购房者日后感觉上当受骗的起因，因此，在签订购房合同前，购房者还需要了解相关的知识。

　　(1)正确认识“标准”合同

　　所谓合同，就是当事人的意愿表达，只要当事人签订的合同内容不违反法律法规，政府就不会加以干预。现如今，政府已经出台了最新的《商品房买卖合同》，这份合同最大限度地保护了购房者的权益，虽然如此，房地产商还是有可能做手脚，通常的做法是将做过手脚(填好和写好补充协议)的合同拿出来让你签，如果不明白其中的条款，购房者就很容易落进开发商的陷阱中，所以，对于这份标准合同，我们必须有更为清醒的认识。

　　(2)不要被“标准合同”唬住

　　在签订购房合同的时候，房地产商往往将自己填好的合同及写好的“补充协议”交给购房者，并告诉购房者：这是政府的标准合同，其中条款不能修改，你只需要签上自己的名字就可以了。此时，购房者千万不要被其唬住，因为政府制定的标准合同中有很多空格和空行，是需要由购房者与房地产开发商共同协商填写的，并不是由开发商单方面填写后让购房者确认的。因此，在签订购房合同前，你对此要有一定的心理准备，千万不要在签合同的时候被开发商的言词“唬住”。

　　(3)分清合同版本

　　如今，国家已经出台了最新的商品房购房合同，但此前还有不同的《预售契约》和《销售契约》，版本繁多。因此，购房者在签订购房合同之前，最好先了解一下正在使用的“标准合同”，可能的话复印一份，以便在签合同的时候拿出来和房地产商提供《合同》对比一下，看看是否被其偷梁换柱。政府出台的最新《商品房买卖合同》见本书附件二。

　　三、怎样签订正式的购房合同

　　1.正式合同文本的签订

　　买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。

　　(1)认准签约主体

　　仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。

　　(2)仔细阅读合同内容

　　拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部理解之后才开始签约。

　　(3)不要漏项

　　对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。

　　在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。

　　(4)寻找谈判的机会

　　《商品房买卖合同》中有许多相关条款

　　都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候，购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。

　　(5)对于双方违约的处理应平等

　　在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

　　(6)关于房屋面积差异的处理

　　关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解：

　　我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

　　此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。

　　(7)产权登记要明确

　　按国家《商品房销售管理办法》第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。

　　在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属证书，所以，开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担违约责任。当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。

　　(8)配套设施要明确

　　在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。

　　如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。

　　(9)不可轻视设计变更

　　很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。

　　(10)明确合同附件

　　合同附件中应附上商品房平面图，包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。

　　(11)注明商品房的抵押和租赁情况

　　在写明此点的时候，应当标明出现抵押或租赁情况时，房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事项。此外，还应详细填写商品房的质量及设备情况。

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