转载：买房真经--教会你实地考察
第三章 实 地 考 察
一、确定考察内容
因为房产是不可动资产，所以对购房者来说，居住是其主要目的，其次才是一种经济而又有较高潜力的投资项目。因此，如果购房者想要购买一套住房，一定要对所购房产有较全面的了解，但是，我们应该从哪些方面了解所购房产呢？
(1)房屋位置要合适
房产的使用、保值和增值均由所处位置决定，因此，想要购买房产，一定要对所选区位的潜力(发展)有充分的了解或者预期。比如：区域的市政设施何时能够完善；交通是否发达；日后能否有较好的整体建设等，这些都将影响到购房者所购房产的居住是否顺心，房产能否升值……
(2)配套设施要完善
随着人们居住质量意识的增强，人们越来越注重休闲、社交、教育等方面的内容，而房产所在地区(居住区)内的配套设施是否齐全、合理，直接影响到居住质量。通常情况下，所在居住小区内或附近应有小学、小型超市、菜店、食品店等；还应该有餐厅、茶馆、浴池、游泳池、健身房、室外休闲设施等体育设施，并且收费合理。此外，还要有较宽敞的活动广场，这些设施能否齐备或者在近期能否齐备，都是购房者要考察的目标。
(3)绿化环境要达标
通常情况下，居住环境的好坏与绿地有很大关系，房地产开发商在售房的时候通常也会以“绿地率”来吸引购房者，但是，“绿地率”与“绿化覆盖率”的概念是不同的。绿地率是指居住区用地范围内的各类绿地的总和与总建筑面积的比率，这其中不包括阳台和屋顶绿化，因此，在购房之前，一定要对开发商所说的绿化有较清楚的了解。
因居住区的绿地在遮阳、防尘、防风、杀菌等方面起着重要作用，因此，国家制定了相关的规定：居住区的绿地率不应低于30%，如果绿地率能够达到40%以上，就是非常好的小区了。
(4)布局要合理
布局合理，容积率才能低，所谓容积率，就是规划建设用地面积除以规划建设用地范围内的总建筑面积(不包括城市道路、公共绿地、城市停车场等)，因此，容积率越低，说明居住区内的房子越少，人口密度也越小。反之，就会出现楼房高、道路窄、绿地少等情形，这将直接影响居住区的生活环境。
在通常情况下，多层住宅(六层以下)，容积率应该在1.2～1.5之间，而高层的住宅容积率往往超过2。但是，如今的许多房产开发商为了取得更高的经济效益，往往增大容积率，因此，购房者要对此也必须有一定的了解。
(5)小区内的交通要方便
如果小区内的交通不畅，或者车辆进出量较大，都会影响居住环境。如今，有许多开发商提出了“人车分流”的概念，就是汽车在小区外直接进入小区的地下车库，小区内没有汽车的干扰，所以环境质量较高。但是，还是有很多建筑小区都没有采取“人车分流”，因此，在准备购买房子的时候，还需要考虑一下小区内的停车位是否够用、费用多少、是否靠近山墙、小区内的道路是否通畅等等。
(6)价格要适合自己
购房者可能都明白，买房子不是一件小事，而且还是不动产，因此，房产并不是越便宜越好，而是价格越合理越好，当然前提是自己的经济实力能接受，还有一点就是物有所值，要想做到这一点，最常用的办法就是对同一区域内的不同楼盘进行比较，同时，还要问清最终的实价。
除此之外，购房者还要细致了解楼盘的“开盘价”、“均价”和“最高价”，因为这几种价格之间的差额是很大的；此外，房子的质量、格局、楼层等方面也有很大差异；同时，房地产商会告诉你所销售的商品房是“毛坯房”、“粗装修”还是“精装修”，这几个不同的字眼对房屋的价格有很大影响，也直接影响到整体房款的预算，因此，一定要学会冷静分析，寻找最适合自己的。
(7)阳光照射要充足
太阳不仅对人体健康有非常重要的作用，而且日照还能改善室内的气候、卫生等，因此，理想的房间离不开足够的日照。但是，现在市场上所售卖的商品房中，有些住宅楼的间距过小，或者窗户处于深凹槽中，使房间得不到有效日照。按照建设部发布的《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住空间能够获得日照，如果一套住宅有四个居住空间，就应该有两个居室获得日照。”所以说，购房者在购房前一定要对此有全面了解。
(8)房屋通风要良好
良好的通风与日照的作用相同，同样对居住环境的舒适度和人体健康有良好的作用，特别是在炎热的夏天，通风的作用更加明显。但是，如今的许多房子缺乏通透性，比如：所有房间都是一个方向；楼体的间距过近；旁边有高大的建筑物等，这些都要事先了解清楚。
(9)房屋户型很重要
好的户型能够让你充分利用所有空间，也会让你取得居住的最大舒适度，通常情况下，好户型应具备以下几点：进门有过渡空间，便于更换服装；随后是起居室、厨房、餐厅，这属于“动”区；主卧室、儿童卧室、书房等为“静”区；如果是双卫，带洗浴设备的卫生间应该靠近主卧室；起居室应当宽敞、明亮，视野较好，属于相对完整的空间，能够摆放适当的家具，以供家人休闲、娱乐；厨房和卫生间都应该是整体设计，不能过于狭长，通风也要好；室内不应有过多管线外露。
(10)室内设备要实用、耐用
这里所说的室内设备，通常是指燃气设备、暖气设备、上下水管道、马桶等，如今的许多新建小区都采用绿色、环保、节能的相关配套设施，但是随之而来的就是配套设备的技术含量不高或未经市场验证，从而导致故障率增高，也使得相关费用有所增长。
(11)节能很重要
所购房产的使用期限一般都是比较长的，因此，购房者的支出并不体现在当时的购房款，还体现在以后的支出。因为在居住的过程，需要交纳许多类型的款项(物业费、取暖费、夏季隔热等)，这也是一笔不小的数目。
小区的物业通常与房产开发商没有太大的关系，许多开发商在销售房屋的时候，都会介绍物业费收费低，服务多，服务好，但是等到入住后才发现现实与开发商当初的介绍不符，如果这时再找开发商，很可能他们已经拔营起寨了。因此，购房前一定要了解物业是否已经进入，具体的收费项目如何。
此外，房屋还应当具有很强的密封性(主要指窗户)，外墙也应具有保温、隔热性能(较厚或加保温构造等)，这样才能降低冬天取暖、夏天隔热的费用。
(12)隔音效果要好
噪音的危害是多方面的，据介绍，噪音能够使人产生多种疾病。因此，小区的防噪音功能就显得尤为重要。据《住宅设计规范》规定，如果是白天，住宅的主卧室和起居室的噪声应小于五十分贝，晚间应小于或等于四十分贝。虽然购房者无法确定居室的分贝值，但是，如果住宅离学校、农贸市场、街道等非常近，其噪声必定很高，这时候，就需要看看小区是否有减少噪声的相关设施，例如绿化屏障、隔离墙等，另外，居室和卧室也不要紧邻电梯。
(13)私密性必须好
购房者在购买住房后，往往考虑住宅日照、通风等因素，而忽略了视线的干扰。通常情况下，相距二十四米内的两人能辨别对方，相距十二米内的两人能看清对方容貌，因此，多层住宅的居室与居室间的距离应大于二十四米，高层住宅的侧向间距也应大于二十米，此外，如果塔式住宅的侧面窗与正面窗形成“通视”现象，也将降低私密性。因此，在购房的时候，一定要注意这一点。
(14)建筑结构要牢固
如今的房屋建设以砖混结构和钢筋混凝土结构为主。砖混结构的住房大多为多层住宅，具有开发成本低，保温、隔热性能好，施工方便等优点，但是，这种建筑的室内格局很难改变，墙体占据的空间过多，损坏性较强。中高层住宅基本使用钢筋混凝土，特别是高层住宅，全部为现浇剪力墙结构，因此，抗震性，整体性，防火性能、耐久性能、室内布局都非常好，缺点就是施工难度大，成本较高。在购房之前，我们对此也应该有足够的了解。
(15)了解房屋的使用年限
住宅的使用年限是指住宅能够维持正常使用的年限，使用的年限由住宅的结构、使用材质、建筑质量等原因决定，因此，购房者要了解房屋的建筑结构、建筑公司的施工质量(通常是了解它的资质)。此外，国家对不同建筑结构的折旧年限进行了规定：砖混结构五十年；钢筋混凝土结构六十年。折旧年限又叫经济寿命，是在使用过程中由社会经济条件决定平均使用寿命，一般情况下，折旧年限低于住宅的使用年限。
(16)面积因人口而异
如今的房地产开发商大多建筑大户型房屋，就连许多经济适用房的面积也越来越大，许多购房者都认为面积大、豪华的住宅住着才舒服，其实这种认识并不可取，面积过大的住宅非但无法给人舒服感，反而会增加房屋的支出：购房、物业、取暖等方面。专家认为，如果是三口之家，布局合理的七十至九十平方米的住房就能满足生活需要。
(17)分摊面积不可忽视
购房者在购买房屋时，应该注意分摊面积是否合理，通常情况下，多层住宅的分摊面积较少，高层住宅的分摊面积较多，而且，相同的使用面积，设计越合理，分摊面积越小，购房者能够使用的空间就越大。
二、具体的考核标准
1.户型的挑选
如今，房地产开发商销售的房屋户型越来越多，如：“小厅大卧”、“大厅大卧”、“大厅小卧”；“单卫”、“双卫”；“封闭式厨房”、“敞开式厨房”；“一居”、“N居半”；“大户型”、“小户型”……层出不穷的户型往往使购房者眼花缭乱。通常情况下，购房者对户型的认识不高，要求也不高，因此，在购买房产的时候，购房者只是想当然的认为户型适合自己或者听从开发商的介绍，但是，当购房者入住后才发现，户型与自己的生活最为密切！可这时再想有所改变已经不可能了。因此，在购房前，购房者一定要对什么是好“户型”有充分的了解。
要想做到这一点，购房者在购买房屋时就应抱着功能分区、清晰合理的总原则，即整个户型应当做到以下几点：
(1)室内的交通线路(指从一个房间到另一个房间或者阳台的路线)要便捷。
(2)应设有储藏空间。
(3)卫生间与餐厅、厨房分离。
(4)餐厅、厨房、起居室应靠近入户门。
(5)卧室的位置较深，以保证居住的私密性。
(6)卫生间要设在房屋的中间部位。
(7)起居室要宽敞、明亮、通风，有较好的采光，采光口与地面的比例应大于七分之一。
(8)厅应当是长方形的，而且宽度应在三点三米以上，深宽的比值要大于二。
(9)如果进户就是起居厅，应当在入口处设置过渡空间，以增强户内的私密性，并满足使用的需要。
(10)起居室与阳台之间最好采用落地窗(如果不是落地窗，大窗也可以)，以增强室内的采光。
(11)主卧室应当有好的朝向，最好朝南，宽度要在三米以上，总面积要大于十二平方米。
(12)如果住宅的整体面积较大，主卧室应当带有专用的卫生间。
(13)住宅内如果只有一个卫生间，位置应该靠近主卧室。
(14)次卧室的面积应当在十平方米以上。
(15)厨房应当与餐厅相连，采光通风要好，净宽度在一点五米以上，并且能合理安排
厨具的顺序，厨房应带有服务阳台，灶台上方预留的位置应便于安装抽油烟机。
(16)如果卫生间带浴缸，净宽度应在一点六米以上；如果是淋浴，净宽度应在一点二米以上。
(17)如果卫生间对着起居室，就应当设有前室，便于摆放洗衣机。
(18)卫生间的面积不能太小，应在五平方米以上。
(19)阳台的实体栏板应在零点九米以下，上面必须带有护栏，整体高度在一点一米以上，既保证起居厅的视野和采光，又保证儿童玩耍的安全。
(20)所有的房间不能有死角，否则只能多花钱而无法取得相应的使用功能。
(21)各居所的面积比例应适当。
只有这些要求都得到满足，才能证明这是一套合格的房子，值得我们进行考察，购买。
2.楼层的选择
如今，在众多房地产项目中，挑选出适合自己居住的房屋已经成为购房者最为关心的问题，除了地点、户型、价格、物业、社区环境等因素外，购房者也开始注重对楼层的选择，但是，什么样的楼层最适合居住呢？
(1)要保证窗外有景观
现今的开发商往往将楼房一层的绿地辟为该层业主的私家花园，再加上私家花园与社区的绿地相连，视觉上就增大了私家花园的面积，一楼的窗外景观自然很好。楼房的二层至六层具有俯视的效果，人们坐在客厅里也可以看到窗外景观，楼层也不错，也就是说，楼层越高，越能看到社区的整体设计效果，从而领略到高空的美景。当楼层达到十五层时，人的视野就能到达很远的地方，景观开始变得更为辽阔，但是，现今的许多建筑无法减缓
风速，当大风天气出现时，远处尘土飞扬，便会影响人们的视觉。
(2)保证生活便利
如今，高层建筑越来越多，人们的日常生活也越来越离不开电梯，通常情况下，新建小区的电梯都是24小时运营，有些甚至还安装了备用梯，但是，电梯是易损坏的，当购房者居住5年以上时，电梯就会对生活造成很大影响，此外，电梯来回运营的噪音也会对居住者造成影响。因此，购房者在购买房屋时应当考虑到这一点。
(3)保证居住安全
对购买普通社区的购房者来说，安全因素是必须要考虑的，因为普通社区的保安系统存在一定缺陷，容易给犯罪分子以可乘之机，在小区治安无法得到较好保障的情况下，购房者适宜选择较高的楼层。
(4)保证空气新鲜
如今的高层越来越多，人们也非常喜欢视野开阔、私密性较好的高层建筑，但是，从空气质量角度来讲，高层的空气并没有人们想象得那么新鲜，特别是三十米以上的高度，空气质量更差。这主要是因为楼房的排风口多数设在高层，排出的废气对居住在顶层的居民有影响，再者，据生态学家研究发现，高层的空气相对稀薄，容易使某些疾病患者产生不适症状，比如心脏病、心绞痛、慢性支气管炎、心脑血管疾病等。
(5)保证人的心理接受能力
从心理学角度讲，楼层较高会令居住者产生“根基不稳定”的感觉，从而出现内心压抑等现象，长此以往，自然对人的健康有所影响。
(6)考虑电波干扰
如今的建筑多数为钢筋混凝土结构，这就迫使电器设备放射出的电波只能沿着楼房循环(很难排放出去)，其中的大部分电波会往建筑的上层走，长期处在电波的干扰下，会使人出现头疼的症状。
(7)考虑噪声污染
如果小区里噪声源较远，比如距离街道、市场、学校等较远，楼层较高可以避免社区内的噪声，比如孩子的玩耍打闹声、进入社区的车辆发出的声音等。但是，如果社区离噪声源较近，最好居住在低层，因为低层房屋有众多建筑物，能够阻挡一部分噪音，而高层却没有这种隔音建筑，噪声污染较严重。
(8)考虑儿童的生长发育
据儿童专家研究发现，居住在高层的儿童不爱活动、性格封闭现象严重，居住在十六层以的儿童要比居住在一层的儿童反应迟钝得多。
总之，为了选择良好的楼层，购房者一定要从多方面考虑，并且根据自身的条件，寻找更适合自己居住的空间。
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