转载：买房真经--怎样核算商品房的面积
五、怎样核算商品房的面积
在如今的商品房买卖纠纷中，最为普遍的就是面积问题纠纷。这主要是因为少量的房地产商不太“规矩”，他们认为购房者无法复测整幢建筑的建筑面积，因此便在面积上大做文章：即让购房者补缴3%的购房款，又让购房者少得3%的套内建筑面积。如果按一百平方米住房、每平方米三千元来算，房地产商就能得到(3%+3%)x100x3000=1.8万元，此外，房地产商的这种做法不但增加了购房者的购房款(为看不清的公摊面积所交)，还要长年为其支付相应物业和供暖等费用，这可是严重侵害消费者权益的事情。
正是由于购房者对房屋面积测量的不了解，使购房者经常“吃”房地产商的亏，为了避免这种现象的发生，购房者就要对商品房面积的计算有充分的了解。当购买者在签订商品房购买合同的时候，通常会发现商品房购买合同中有产权登记建筑面积、套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积三部分。据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京国土房管权字［2000］第369号)，商品房销售面积(合同中的产权登记建筑面积)＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。商品房的套内建筑面积包括：套内的使用面积、套内的墙体面积和阳台的建筑面积。
1.商品房套内建筑面积的计算原则
(1)商品房的套内使用面积
是指套内房屋所有能够使用空间的面积，通常以水平的投影面积计算，是套内卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。如果套内有楼梯，则将自然层数的面积总和计入使用面积，同时，套内的烟囱、通风道、管道井、内墙面的装饰厚度均计入使用面积。
(2)商品房的套内墙体面积
是指套内使用空间周围的所有墙体和起支撑作用的支撑体所占的面积。包括：各套间的分隔墙和与公共建筑空间的分隔墙(包括外墙和山墙)的水平投影面积的一半，套内自有墙体按照水平投影面积计算。
(3)商品房的套内阳台建筑面积
按阳台外围与房屋外墙间的水平投影面积计算，通常情况下，如果是封闭阳台，水平投影全部为建筑面积；如果是未封闭的阳台，水平投影的一半为建筑面积。
2.商品房公用房屋分摊建筑面积的分摊原则
(1)商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，如果是多层商品住宅楼，需要先求出整幢楼的公有建筑面积分摊系数，然后按每套商品房的室内建筑面积所占比例进行分摊。如果是功能综合楼，需要先求出整幢楼和楼内不同功能区的公有建筑面积分摊系数，然后，按照幢内各功能区的建筑面积比例进行分摊。但是有一个大的原则不能忘记，不管如何分摊，都应该以建设部现行的有关文本为准。
(2)如果是为整幢商品房服务的公用建筑面积，应该由整幢楼的所有商品房分摊；如果是为局部服务的公用建筑面积，应该由受益的商品房分摊。如果公用建筑面积需要多次分摊，就应该分别计算出分摊系数。商品房的应分摊公用建筑面积为每次分摊的公用建筑面积之和。
(3)虽然公用建筑面积分摊到各套商品房，但并不具体划分各套商品房所分摊建筑面积的具体部位，而且，任何人也不能侵占或改变原设计的使用功能。
3.商品房可分摊的公用建筑的部位与面积
走廊、过道、楼梯间、电梯井、管道井、大堂、公共门厅、电(楼)梯前厅、公用厕所、电梯机房、垃圾道、消防控制室、冷冻机房、空调机房、热水锅炉房、水泵房、水箱间、消防通道、煤气调压室、变(配)电室、卫星电视接收机房、值班警卫室、电梯工休息室、
物业管理用房，为该建筑服务的各种专用设备用房，套内与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
4.商品房不应分摊的公用建筑面积
仓库、供暖锅炉房、车道、非机动车库、机动车库、作为人防工程的地下室、售房单位自营和自用的房屋、具备单独使用功能的独立空间(公共休憩的设施或架空层等)。
5.商品房面积的计算方法
(1)商品房公用建筑面积分摊系数计算：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公式为公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和。
(2)公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积。
(3)可分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
六、怎样办理房屋所有权证
随着房地产的升温，相关法律知识的普及，不但房屋的地理位置、房屋质量、周边环境、户型、价格、物业管理等相关问题日益受到购房者的注意，就连当初被人们认为“可有可无”的房屋所有权证也越来越受到购房者的重视。
1.认识误区
据权威部门调查，有相当多的购房者对办理房屋所有权证的条件和程序不太了解，有些购房者甚至为了省税费而不去办理房产证，也有许多房产开发商因项目开发不合法而以各种原因阻挠购房者办理房产证。但是，不管是什么原因使购房者没有取得房屋所有权证，最终的受害者都是购房者。因为没有房屋所有权证，购房者的合法权益就得不到保证，正如《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”和《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”要想证明购房者对房产的所有权，就必须拥有房屋所有权证，只有拥有房屋所有权证，法律才能承认购房者对房产的所有、支配权。
如今的许多购房者认为，只要自己与开发商签订了房屋买卖合同，并交纳房款，办理了入住手续，就表明自己拥有了房屋的产权，其实这种观点是错误的，以上行为只是买卖购房常识双方进行房屋买卖行为中的一部分，并不是全部，只有买卖双方到房屋主管部门办理产权过户登记，并领取到房屋所有权证，整个房屋买卖过程才算完满结束。
2.不办房屋所有权证的危害
如果购房者入住后没有取得房屋所有权证，那他对自己所购房屋的所有权便处于不确定的状态，购房者也就对所购房屋失去了以下相应的权利：
(1)购房者无法进行房屋的买卖、转让、置换、继承、赠与等行为如果发生上述行为，就是违反国家法律规定，属于非法民事行为，这些行为也将被宣布无效，法律不予保护，各方的损失只能由自己承担。
(2)购房者无法设定他项权利
他项权利包括抵押权、典权(典权和抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值)等，因为我国的房屋抵押实行登记制度，这是法律所规定的，而登记的凭证(唯一的)就是房屋所有权证，因此，没有房屋所有权证，购房者就无法通过办理房屋抵押来获得贷款或其他民事责任。
(3)无法获得拆迁补偿
当购房者所购房屋需要拆除时，没有房屋所有权证就无法得到国家政策及相关拆迁法规规定的拆迁补偿。
(4)无法通过法律渠道维护自己的权利
如果这栋建筑是非法开发，购房者就无法办理房产证，当这栋建筑需要强制拆除或拍卖时，购房者就将一无所有，也无法通过法律渠道维护自己的权利。
(5)到期后无法申请继续使用该土地
即便是购房者能够居住到土地使用期满，但因没有房屋所有权证，届时也无法申请继续使用该土地。
3.办理房屋所有权证的意义
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”而且，各省市都对领取房屋所有权证有明确规定，比如《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》规定：“城镇房屋所有权人必须在规定的时限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。”这说明，购房者办理房屋所有权证是有法律法规和规章保证的，而且，办理房屋所有权证不但是购房者的权利和义务，也是房地产开发商应该履行的法定手续。
4.无法办理房屋所有权证的原因
往往有些特殊原因导致购房者在购买房屋之后，无法办理或者不能按期办理房屋所有权证，这里面有开发商的原因，也有购房者的原因。
(1)由开发商造成无法办理房屋产权证的原因：
①没有取得规划审批的项目。
②没有获得立项批准的项目。
③利用集体所有土地开发的项目。
④验收不合格或根本未经验收的房屋。
⑤没有取得销售许可证并且没有大产权证的房屋。
⑥开发商没有交纳相关税费的项目。
⑦土地或房屋已被抵押。
(2)由购房者造成无法办理房屋产权证的原因：
①购房者没有交纳相关的税费。
②购房者没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料以及身份证明。
③购房者委托他人办理房产证但是没有出具授权委托书。
5.办理房屋所有权证的程序
按照相关规定，房产证应当在房屋竣工验收并入住后的九个月内办理完，如果购房者在收房入住后的一年内依然没有拿到房产证，就应当到相关部门询问无法办理产权证的原因：开发项目不合法、开发商散漫、自己提供的手续不正确……如果是购房者原因，只要积极主动地配合房屋发证主管机关，就会很快取得房产证；如果是开发商的原因，就应查明无法按期办理房屋所有权证的真正的原因：如果是项目不合法，购房者就永远也无法取得房屋产权证，唯一的办法就是尽快退房或者要求开发商承担相应的损失，如果拖延，只会使自己的损失越来越大。
如果购房者在与房地产商签订《商品房买卖合同》时，对办理完房屋所有权证的时间有所约定：双方约定房屋所有权在房产证办理完毕后发生转移；约定房屋所有权证的办理时间为180天内；由房产商代为办理房屋所有权证；如果在规定期限内没有取得房屋所有权证，购房者需要催促开发商，但应给与一定的宽限期(宽限期内开发商需要承担相应的违约责任)；如果在宽限期内，开发商依然没有办完房屋所有权证，购房者就可以选择退房，并且可以要求开发商承担相应的违约责任(按总房款的一定比例赔偿违约金)。
如果上述约定写在了购房合同中，结果依然没能如期取得房屋所有权证，购房者就拥有保护自身合法权益的法律的保障(解决问题的依据)，自己就不会遭受损失或者少受损失。
七、购房中所应缴纳的费用有哪些
购房者在买房的时候，都会经历从签订购房合同到办理入住以及办理房屋产权证等不同的几个阶段，但在这些不同的阶段中，购房者对自己究竟应该交哪些费用以及每项费用的金额是多少却不是很了解，在这里我们将给以详细介绍。
(1)缴纳购房款
关于购房款的多少，人们都能计算出来，如果贷款购房，首付金额最低应在30%以上，如果选择公积金贷款，首付金额最低是20%，如果你希望多交一部分首付，开发商是欢迎的，具体的首付金额可根据自己的资金状况决定，当然，你的贷款金额也会因为首付金额的不同而不同了。
(2)缴纳印花税
购房者在签订购房合同、缴纳首付款的同时，还需缴纳印花税，通常为总房款的0.5‰，一般新建内销商品房为0.3‰，这一款项由税务部门征收。
(3)缴纳律师费
在办理购房贷款的过程中，由于购房者对相关知识的欠缺，通常委托开发商或者律师所代为办理。购房者为此所缴的费用为申请贷款总额的3‰，如果不足100元，按100元收取。如果是办理住房公积金贷款，就不用缴纳律师费。如果办理组合贷款，除了公积金贷款外，商业贷款部分依然要缴3‰的律师费。
(4)缴纳公证费
当购房者购买的住房需要办理公证时，就需要按照一定比例缴纳公证费，在一般情况下，公证费的标准在200～400元之间，或者按照公证处的收费标准计算。
(5)缴纳房屋买卖契约税
这一款项由税务部门征收，一般为购房款的6%，其中的3%以上的部分由政府贴费，购房者只需要交纳总房款的3%，甚至更少。后来国家又出台了降低购房契约税的措施，购房契约税又由3%降到了1.5%，空置房全部免除契约税。
(6)缴纳交易过户手续费
这一款项由房地产交易管理部门收取，一般为总房款的0.5‰，如果是新建的内销商品房，则为总房款的0.8‰。
(7)缴纳勘丈费
这一款项由房地产交易管理部门按照每平方米0.05元收取，以建筑面积为准。
(8)缴纳初始登记费
这一款项由房地产交易管理部门按照每平方米0.25元收取，以建筑面积为准。
(9)缴纳权证费
这一款项由房地产交易管理部门按照每件25元的标准收取。
(10)缴纳个人住房贷款担保费
如果办理贷款的住房是商品房和二手房，购房者需要缴纳个人住房贷款担保费用，由担保中心收取，担保费用的多少与贷款金额和贷款年限有关。如果办理贷款的住房是经济适用房、房改房或者是集资建房，只需要交纳住房公积金贷款担保费，由担保中心收取。如果你没有贷款，而是一次性全额付款，则不需要缴纳此项费用。
(11)抵押登记费
购房者需要向房屋交易所缴纳抵押登记费75元。
(12)缴纳保险费
保险费有两种缴纳形式，通常情况下，购房者(指贷款购房者，如果你没有贷款，而是一次性全额付款，则不需要缴纳此项费用)适宜选择第一种形式。
①抵押加连带责任保证担保：保险费=房款×年保险费率×换算现值系数。
②抵押加购房综合险担保，这种保险又分为房屋险和人身险：
a.房屋险=贷款金额×年保险费率×换算现值系数
b.人身险=贷款金额×主险保险费率×失业保险
(13)缴纳房地产抵押登记费
通常根据总房价分段计算，比如：100万元以下(含100万元)收取1‰；100万元至2000万元之间(含2000万元)收取0.4‰。如果你没有贷款，而是一次性全额付款，则不需要缴纳此项费用。
(14)缴纳供暖费由于小区供暖的方式不同，购房者入住时所交纳的供暖费用也不同，这主要按照当地小区所在城市的相关规定缴纳。
(15)缴纳公用设施维修基金通常按照总房款的2%交纳，这部分资金由业主委员会管理。
(16)缴纳房屋产权登记费通常的标准为每套房屋80元。
(17)缴纳房屋所有权证的工本费每件为4元，有时也会有少许的浮动。
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