选择合适的付款方式

　　银行贷款、按揭、公积金，都是目前比较常见的买房方式，究竟哪种方式适合你呢？除了这些方式外还有其他的方式吗？

　　了解国际银行贷款

　　银行贷款主要是指向商业银行贷款，所谓向商业银行贷款，是指借款人为了一定的经济目的，在国际金融市场上向外国银行商借的贷款。

　　在国外，这种贷款方式主要是企业。而在我国却有相关的政策鼓励个人贷款。按照中国人民银行总行的规定，租赁公司属于金融机构。凡经中国人民银行和国家外汇管理局批准，准予向国外和中国港澳地区借款的租赁公司，都可直接

　　对外借款，只是在借款时，需事先向国家外汇管理局呈报计划，经批准后方能执行。

　　商业银行贷款相对于政府贷款和国际金融组织贷款来说，程序没有那么复杂，在资金的使用上也没有什么限制条件。

　　在贷款这个问题上，国际银行贷款与国内银行贷款在做法上有许多不同之处，比如：

　　在国际银行贷款中，借款者对本金的支用采取分期提款的方式，每次提款的金额不得少于一个最低额。

　　由于借款人与贷款行不在一地，所以借款人每次提款时必须提前一定的时间，以电报的形式向贷款行发出提款通知，而且每次的提款日都必须是香港、伦敦及纽约的工作日，当约定的提款期限满时，若双方事先未作另外的安排，未用部分的贷款将自动失效。

　　国际银行贷款，借款人分期分批地归还贷款本息，每次还款时必须提前一定时间以电报通知对方，且每次还款日必须为付息日。在贷款首次使用后，一定时期内借款人可以只付利息不付本金，这一时期称为宽限期。当借款人逾期不还

　　款时，贷款银行要按日计收加息，并将按贷款违约进行处理。

　　借款人若想提前还款，必须在签定贷款合同时就作好相应的约定。需要提前还款时，应提前一个月以不可撤销的书面形式通知银行，还款日期必须安排在一个规定的付息日。提前还款额必须为一个规定的最低额或其整倍数，或未回收的贷款本金全数。

　　提前还款的资金应由贷款项目本身的收益来提供，不能借新债来提前还旧债，否则银行将加收一定费用作为补偿。银行对提前归还的本金可以依协议收取，或不收一个月的利息。

　　贴心提示：

　　在利息的计收方面，贷款银行一般对一年以上的贷款多采用浮动利率，利率水平大多以六个月期伦敦银行间同业拆放利率(LIBOR)为基础，加(减)一定的利差来决定的。计息期一般为六个月，在一个计息期内不论哪一天提款，多笔提款的计息期均终止于第一次提款的计息期，且各期应付利息都于每个计息期的最后一天支付。

　　合理使用按揭贷款

　　“按揭”是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。

　　具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

　　按揭分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指

　　借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花(尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房)的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。

　　贴心提示：

　　二手房转按揭是指：卖方转让的房屋存在有按揭义务或抵押义务的设置，买方申请新按揭贷款购房，卖方先用买方支付的部分价款解除原按揭贷款合同和抵押登记，再向买方交付房产及办理过户手续的交易方式。

　　该业务基本流程为：

　　买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准)；

　　买卖双方签订《房屋买卖合同》； 买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；

　　买方据前述文件及个人资信文件向银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审)；

　　卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款账号)；

　　卖方向买方实际交付房屋；

　　卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给银行。

　　银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；

　　灵活运用公积金贷款

　　住房公积金是一种比较灵活的购房方式，在职市民缴纳的个人住房公积金，是一项强制缴存、统一存储、专项使用的长期住房储金，由员工和其所在单位缴存两部分构成，属于个人所有。

　　有这样一对夫妻，他们使用公积金的方式可谓绝妙！

　　规定，如果夫妻双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。那么，应该怎样合理使用这个公积金呢？

　　在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻的一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两个人分开买房就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。当两套房子全部装修好之后，他们把其中的一套以每月1600元的价格租了出去，这样又可以做到“以租养贷”，减轻了还款的压力。

　　当款项还清后，他们打算将现在的4楼和5楼两套居室打通，装上楼梯，成为一套复式公寓。

　　公积金存款无利息税。很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。可很少有人知道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在

　　公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取一年期、整存整取一年期要合算。

　　专家分析，职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款利率计息，上一年结转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的利率计息。而商业银行存款整存整取一年的利率，除去20%的利息税，仅比公积金存款利率高出极少的一部分。

　　因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合算，更何况存在那里还有及时贷到第二套房房款的机会。

　　贴心提示：

　　跳槽、换岗时，应该时刻注意保护自己的“公积金”。签订劳动合同时，员工可以要求企业为其缴纳公积金。当变动工作时，住房公积金本息应转入新调入的单位职工公积金账户下，员工住房公积金账号也要做相应调整。这样，你才能充分享受到公积金给你带来的无形“财富”。

　　住房储蓄贷款

　　住房储蓄贷款以自己独特的优势实现更多人的购房梦想，它是公积金贷款和商业性贷款的有效补充。银行业内人士认为，住房储蓄贷款虽然利率较低，但不会全部替代公积金贷款和商业性贷款。

　　住房储蓄贷款的运作模式是低存低贷，低利率是最大的优势。根据存贷期限长短，住房储蓄银行产品目前共有三种，其中两种产品存款利率是0.5%，相应的贷款利率为3.3%，另一种产品的存款利率是1%，相应的贷款利率为3.9%。签合同时，客户可以根据自己的收入情况进行选择。选0.5%的存款利率，每月就要存总合同额的千分之十，选1%的存款利率，每月就要存总合同额的千分之六。

　　但在本质上，两者先存后贷的原则相同，即借款人必须先储蓄，然后才有借款的资格。不同的是公积金的储存是强制性的，而住房储蓄则完全由借款人自主决定。

　　住房储蓄贷款比例的确定方式是客户被要求与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同，客户按月向银行存款，在存款总额达到合同金额的50%以上时，储户才可向银行申请合同全额的购房贷款。因此，其最高贷款限额将根据客户储蓄金额的不同而不等。

　　住房储蓄贷款与商业性住房贷款的不同之处在于，住房储蓄银行的资金是封闭运作的，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷。而客户申请商业性贷款，是不需要在银行有任何存款的。另外，住房储蓄贷款的利率也是封闭的，即存款利率和贷款利率在合同期内保持不变，借款人基本没有任何风险。而商业性贷款和公积金贷款的利率则是浮动利率，即利率按照人民银行公布的利率变化而变化，对借款人来说，风险相对较大。

　　贴心提示：

　　公积金和商业性贷款均长达30年，而住房储蓄贷款最长期限仅为8年，借款人的每月还款压力相对较大。行业内人士分析，今后，公积金贷款仍然是购房者借款的首选，当借款额不足时，住房储蓄贷款和住房商业性贷款将成为有效的补充。对部分不能参加公积金制度的购房者来说，住房储蓄贷款将成为其享受低利率贷款的唯一选择。

　　其实，买房技巧不仅仅是贷款的技巧，还包括其他一些技巧，比如在选购房子时就应注意到开间和进深情况、绿地情况、建筑外墙情况等，这些都是一些省钱的细节性技巧。当然不同时段购房，价格往往也会有差异。