看房技巧

　　看房子要看的地方很多，其中最关键的是：朝向，户型，楼层，社区，物业，性价比。

　　朝向

　　理想的房屋走向对购房者来说是非常重要的，在同样户型的情况下，一个好的朝向可以提高房子的居住水平。

　　据有关专家介绍：所谓好朝向的房屋，无外乎是在通风、采光(日照时间)这两点

　　好的朝向要南北通透，采光好。

　　表现良好。通风良好会提升室内空气质量，日照充足有利于室内卫生。

　　坐北朝南是公认的好朝向，但不一定是正南正北，在全国范围内的不同城市，房屋的最佳朝向存在一定差别。比如北京最佳朝向在北部偏东7°，有的城市甚至在北偏东10 °才是最佳。

　　国家对住宅设计有明确的规格要求，要保证每户都有充足的日照，具体标准为：冬至日当天满窗日照不小于1小时。

　　贴心提示：

　　由于楼体构造的不同，其具体情况就要具体分析。比如：塔楼，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同；板楼，比较通透，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。因此，单从朝向来看，板楼优于塔楼。因为板式住宅比较方正，朝南户型比较多，通风采光条件好，而塔楼与板楼相比，通风较差，自然风无法顺畅通过。而且不可能做到户户朝南，塔楼每层都必定有部分住户的采光条件比较差，日照时间短。

　　板楼日照优于塔楼，塔楼日照时间短。

　　户型

　　购买户型是根据个人需要来安排的。

　　一居室

　　特点：单价偏高、总价较低

　　购买人群：单身一族

　　在普通住宅二手市场上一居室本身就是稀缺户型，需求比较旺盛。对于经济能力有限的首次置业者及长期投资者来说，购买这样的户型再合适不过了。

　　二居室

　　特点：户型适中，价格合理

　　购买人群：新组家庭

　　一套二居室的房屋对于家庭使用来说再适合不过了，方便而且实用。因此，二居室的房屋越来越受购房者欢迎。

　　三居室

　　特点：面积宽敞，总价略高

　　购买人群：置业升级一族

　　由于这些三居室普遍户型较大，所以造成其总价较高的特点。由于其较为宽敞的居住空间，适合家庭人口较多的人士购买。资料显示，购买这样大面积户型的人群以家里人口多为改善居住环境而“置业升级”的人群以及安度晚年的老人居多。

　　贴心提示：

　　以上户型新房和二手房之间的价格还存在明显的差异，根据需要选购。

　　你在选择户型时，除了朝向、布局以外，更重要的是居室空间的尺度，因为这关系到家具、器具的摆放，也就是能否合理、有效地利用空间。

　　选卧室——长宽比例是关键

　　选择住宅时，恐怕首先考虑的是有几个卧室可以满足生活的需求，因为卧室是人们作息的基本空间。

　　偏方形的比例最好用。卧室一般为长方形，要避免过长的长方形和刀把形，尽可能选择偏方的长方形，比如：开间为3m、进深为3.3m的尺度，是基本的10m2，

　　大致能放置双人床、床头柜和大衣柜。以床为中心，是考察卧室尺度是否合理的关键。以床长2m来计算，加上床前留有0.8m的通道，墙体中缝约0.2m的厚度，卧室的开间应为3m。

　　小双人床的宽度1.5m，床头柜0.4～0.6m，衣柜深度0.6m，这样加起来，3.3m是起码的要求；开间3.6m，进深4.2m，是舒适的15m2，可以增加0.6m厚的电视桌，这样开间就要增大到3.6m。

　　由于深度加大到4.2m，除去基本的床、床头柜和衣柜外，还可以增加一个1.2m长的小型书桌或梳妆台，当然，也可

　　以换个大点的1.8～2m的大床；开间3.9m，进深5m，是宽裕的20m2，在床尾放个脚踏，感觉就会大不一样，如果将双人床换成两张单人床，还可以体验分居新时尚；开间4.2m以上，进深6m以上，是可以分区的25m2以上，除了原有的床、脚踏、床头柜和大衣柜形成的静区外，还要适时布置上双人沙发、贵妃椅、梳妆台以形成动区，这样动静分区是显示气派的一种选择。

　　有主有次。在两居室以上的户型中，卧室必然有主有次，也就是一个主卧室和若干个次卧室。通常来说，主卧室的面积较之次卧室要大一些，有的还配有卫生间、衣帽间和阳台等，并且占据着居室中比较好的位置。若你与父母同住或子女年龄较大时，还可以选择有“次主卧”配置的住宅，也就是说，次主卧也带有卫生间甚至阳台，只是面积略小于主卧。设立次主卧的目的一是满足老人或者孩子居住方便的需要，二是作为客房也显示出档次，这一点在高档住宅或者别墅中会时有显现。

　　选起居室——空间过渡是关键

　　起居室是人们日常进行各种活动的地方，包括门厅、餐厅和客厅。

　　门厅是户型的脸面。入户时要有一个缓冲的空间，既可以换换衣物和鞋，不至于把外面的尘土带进屋，又避免一览

　　无遗，使坐在客厅的人不自在。门厅的面积一般为3～5m 2，并配有衣柜和鞋柜。有些户型是将居室入户大门后的过道定为门厅，要注意过道的宽度是否能放置衣柜或鞋柜，否则就只能是简单的“过渡空间”，而非门厅。

　　餐厅是户型的脖颈。餐厅目前有几类：一是和门厅共用，一是和客厅共用，还有就是独立餐厅。前两者更多地是为了有效利用居室面积，但其结果往往是处于户型的灰色空间中，采光并不良好，同时在就餐时会受到来自其他功能空间的干扰。而独立餐厅，尤其是带窗户的“明餐厅”，则避免了上述缺点，但同时也占据了户型内的一个采光面，牺牲了一个卧室的空间。

　　说是“脖颈”，是因为餐厅很多时候处于各功能区的接合部，起着连接沟通的作用。比如：餐厅尽可能和厨房、公共卫生间集中在一起，上菜、如厕都会方便一些。

　　一般来说，客厅的选择首先考虑其朝向，以朝南为最佳；其次是客厅的设计，尽量是方正的，比较利于摆放家具；最后是客厅的位置，尽量避免与客厅相连的房门过多，这样容易给人造成视觉上的凌乱，也容易给人一种步入迷宫之感。

　　不同的户型需要有不同的餐厅安排搭配方法，如果选到的户型不太好，那就要自己动手布置一个美观实用的餐厅了。

　　挑楼层

　　随着商品住宅的发展，当今楼房普遍出现了两个现象，第一是楼越盖越高了，第二是越高的楼层卖得越贵，只有在最高的一两层才出现价格回落。

　　那么，什么样的高度是理想的高度呢？有些高层到底贵得值不值呢？这是所有购买高层楼房人的担心和疑问。

　　专家认为，高层住宅建筑是在人口多、土地资源少这一特定国情下发展出来的产物。并不是说越高对人体越有好处。从生理角度来分析，人最理想的住宅还是要贴近自然、贴近地面，所以平房是最理想的居所。但同时，作为楼房，各个楼层都具有特定的优势，同时也面临一定的问题。这就是我们在买房子的时候需要考虑的问题了。

　　1～2层：从方便的角度来说，自然首选低层。

　　一般来说，对于出行率比较高的人来说，住低层方便走动，电梯坏了也不受影响。而且目前一些高层建筑中，很多住宅项目的一层附送花园，非常适合喜欢养花养草的人居住生活。从噪音问题来看，低层因为障碍物和绿化带的过滤，噪音会比直接接收声波的高层要减轻许多，住在高层还可能面临心脏不适等身体问题。

　　1～2层出行方便。

　　中楼层：从市场销售情况来看，一栋楼的中部偏高层是最受欢迎的，出售速度和价格平均水平都要优于其他层面。这主要是因为楼房的中段位置相对折中地集合了高层和低层的优点，便利性、景观都不错，同时可照顾到不同年龄段人的需要，家庭中各成员的需求均可得到满足。

　　高层+超高层：早在1995年，还很少有楼房超过二十层，到了2005年，很多新的住宅项目中二三十层的塔板楼比比皆是，渐渐成为主流。虽说住宅楼越盖越高是土地资源有限不得已而为之的做法，但因为高层对建筑的要求更高，防震、水压等方面设计的难度加大，所以开发成本相对更高，这就是为什么楼层越高越贵。但是，对于那些想开阔视野的人来说，高层倒是不错的选择，这里私密性好，空气也比较新鲜。同时，流行的顶层送露台也在吸引着很多人的眼光。

　　中层一般需求最大，既方便出行，景观往往也不错。

　　高层一般景致比较好，空气也比较不错。

　　如果房产属于超高层的，防震、水压等方面设计的难度大，在选购时一定要留心，不要等使用时才发现水压不够。

　　贴心提示：

　　楼房毕竟不能与四合院相比，无论住在几层都有特定的烦心事儿。低层的，家门口的楼梯是全楼的共同通道，安静和卫生自然难保证；室内潮湿和个别高层住户往下丢东西的行为也很让人头疼。住高层的，电梯一坏带来的不便可想而知；虽说如今建筑设计和工程水平先进，但一遭遇暴雨或地震，高层住户还是容易心虚。儿童心理学家还指出，在高层容易导致儿童不爱活动，性格封闭，对其身心发展有一定影响。

　　但是，从舒适的角度来看，社区住宅楼的楼层越多容积率越高，人均占有公共设施的水平就越低，必然会牺牲一定的生活质量。

　　比邻商业区和教育基地，会是不错的选择。

　　择邻

　　孟母为了对孩子进行很好的教育，曾经三次搬家，最后选择了把家安在了学堂旁边。如今，也有越来越多的人意识到邻居的重要性，主动提出择邻的要求。据调查，目前，50% 以上的购房者在签署购房协议前会对自己今后的邻居作一些大致了解。

　　俗话说“物以类聚，人以群分。”从原则上来说，买房就是选择邻居，邻居是有文化定位的，买房过程其实也就是

　　给自己文化定位的过程。

　　从定义上来说，邻居有广义和狭义之分，广义的是楼上楼下、同单元、同小区的邻居。对于买房子的人来说，选择邻居应该作为选择楼盘的重要标准，邻居是直接影响业主生活质量的人。有调查表明，到医院进行心理咨询的人当中，有10%是因邻里关系困扰而产生心理问题的。于是邻居成为影响家庭生活和社会生活的重要角色。

　　有些年轻的家长，喜欢选择大学校园附近的房子，觉得这些房子都是居住的大学教师，素质都比较高，将来对孩子的影响是非常深远的。有的人喜欢将自己生意上的伙伴也介绍到一起居住，觉得这样对自己以后的生意有好处。还有的人喜欢和自己同一个阶层的人一起居住，会觉得安全。

　　如果确定买房子的时候要择邻而居，那么最好是在买房子之前首先给自己定好位，然后再选择邻居。根据专家和买房过来人的意见，总结以下几种方法供买房者参考：

　　选择居住区域范围和楼盘

　　在国外，在不同的地区总是被分成富人区、中产阶级区、贫民区等，在国内虽然没有这么明显的区分，但是不同的地理位置，也会逐渐自然形成特定的居住群体。

　　认同房产投资中文化定位的重要性

　　一般来说，开发商在建筑楼房之前，都会对自己的房子进行定位，这其中包括文化定位，包括对居住人群进行定位，在选择房子的同时，作为消费者其实也就是挑选了开发商提出的文化理念。

　　注意考察环境，了解欲购楼盘的文化定位。

　　实地考察环境

　　买房子的时候可以在房子周围走走、逛逛，有条件的还可以开车扩大半径地兜一圈，了解整体环境、氛围，推测自己可能和谁为邻居。因为附近的环境、配套设施会影响到每一个购房者。

　　订购房子时向开发商询问已购买人群的基本情况

　　一般来说，房产公司是会对每个用户的个人隐私进行保护的，但是他们也会将相应的基本情况做一个大概的介绍。这个时候买房子的你就可以根据自己的实际情况进行比较。

　　选择融洽邻里关系的楼盘

　　比如成都有个楼盘，设计成现代四合院，有共用的厨房、天井和花园，购房者基本以四户为单位，可自愿组合，或相互选择，这一楼盘当时销售十分火爆。其主要原因就是大家有一个融洽的邻里关系。但是随着人们意识的提高，这种房子可能并不被大家所看好，然而不可否认的是，选择融洽的邻里关系同样是我们今天购房的一个标准。

　　利用后发优势

　　另外一种方法就是，有意识地选购现房，因为你的邻居先你而住，你就可以上门拜访，了解情况。

　　雇用私家侦探

　　在国外，很多人在购房前会雇用私家侦探打探左邻右舍的一些基本情况，包括宗教信仰、业余爱好、生活方式、汽车情况、职业种类等等，然后再决定要不要购房。现在，国内也有相类似的调查公司，可以请他们为你服务。

　　选购二手房千万要先看邻居

　　在购买二手房的时候更不要忽略邻居的情况，可以敲开隔壁的门，同他们谈谈房子谈谈生活，听听他们对你要购买房子的看法，就可以大致了解邻居的基本情况，最后再来决定要不要购房，省得先看中了房子，最后因为得知有个坏邻居，而割爱时心里有些不忍。

　　贴心提示：

　　业内人士认为，买房挑邻居，这是购房人消费观念成熟的表现。不同的人群，居住和消费观念上的冲突是不可避免的。一个人只有与自己同阶层的人在一起才会有一种安全感。购房者在购买住房时，最好选择同质人群，文化程度、经济收入、人生信仰和职业背景相同或相似，居住消费观念以及对生活品质的要求基本相同，住在一起就会觉得更舒适。试想，一户享受低保的人家与一位富商为邻，平时肯定会有许多不适应的地方。由

　　于一手新楼盘都有相对的定位，其居民结构比较单一；二手房交易量较大的楼盘，居民结构则比较复杂，容易发生这样或那样的纠纷。因此，购买二手房的业主更应关注邻居因素。

　　性价比

　　房价一直只升不降，大多数经济承担能力有限的购房者不得不进行房价与房型的比较，选择居所，各人的口味不一样。追求经济实用的购房者可能觉得二手房是不错的选择。二手房和小户型也受到越来越多房产投资者的青睐。

　　专家分析，二手房成交的建筑面积单价与周边一手楼盘差距并不大，主要因为二手房总面积一般较小，总房价低，于是成了不少购房者的首选。

　　同样，小户型也因为总价低、配套齐全，而受到中低收入家庭的喜爱。

　　从居家的角度看，区域位置和总价相差无几的二手房和小户型新楼盘相比较，可谓各有优势。

　　从长期投资来看，投资小户型期房，不确定因素多、风险大，而相对于上百万的流动人口，丰厚的房屋租金，购买小户型新楼盘或者二手房，靠租金获取收益比较稳定。

　　除此之外，在具体买房过程中，不同的人会有不同的感觉。专家认为，住房从生存型发展到舒适型，最基本的变化，是空间功能关系要合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化。

　　比如一个客厅兼作餐厅，演变成一个客厅加一个餐厅；增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便盆、浴盆这老三件儿演变为多功能：化妆、淋浴间，各种设备还要实行分区使用。

　　面积也是要有最基本保证的，如客厅最小不要小于14m2，如能达到25m2较为合适。主卧室要提高舒适度，面积不应小于12m2，16m2较为合适，进深应适当增加，嵌入式衣柜很有必要。

　　总之，只有房子的功能空间配置科学合理，充分体现“以人为本”的精神，即以居住生活规律为原则，满足居住者生活需求，这样的房子住着才会感觉舒适。性价比才能得到提高。

　　买房子其实就是买一种生活方式，住房要想舒适，除户型设计要科学合理外，采光、采暖、日照、通风、景观等都要做好，这样才能营造一个好的生活空间。

　　说到性价比，不能不提到健康，目前健康的住宅已经越来越成为人们关注的热点。人们要求住房能满足人们心理健康的需求，比如房间的视线是否开阔，景观是否优美，采光日照是否充足等，都直接关系到居住者的心理健康。此外，是否给居住者创造有感情交流的空间，营造出很融洽的生活氛围，这一点也很重要。

　　目前有些项目中增加的科技含量也是房子性价比的体现，靠增加科技含量来提高房子的品质和舒适度，反映了市场发展的需求，赢得了用户，非常可取。

　　贴心提示：

　　不管购买什么房子，暖气都是不可忽视的。购房时有关暖气的问题要注意以下几点：

　　注意暖气的热负荷，即每平方米的散热量。华北地区的砖混结构住宅，一般配置70W/m2；节能型保温建筑配置50W/m 2。

　　看暖气类型是否安全舒适。面积很大的房间最好选用对流式暖气，散热均匀又安全舒适。

　　如房屋已采用热计量，应注意暖气是否有可调节的温控阀，它可使室温得到控制，做到既省钱又方便。

　　如房屋没有采用热计量的，应查看安装的暖气是否适合热计量。热计量收费是大势所趋，但并非所有类型的暖气都适合热计量。

　　了解暖气是否具有装饰性及它的使用寿命。有的

　　注意看暖气的类型，类型不同，热负荷不同。

　　看暖气是否采用了热计量。

　　选购房屋时应考虑到暖气是否具有装饰性。