估算房产投资价值

　　房子看好了，买还是不买？考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，怎样估算房产投资价值呢？其实，就是看房产的价格与期望的收入关系是否合理。

　　5年内收回投资

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入，当得出的这个数字小于12时，说明该房投资是可观的。

　　如2001年时售价为22万元的房子月租金1500元，如果买房是为了投资，可以在买前将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失、营业费用、融资和税收的影响。

　　8～10年内收回投资

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/

　　[(月租金 按揭月供款)×12]。

　　如2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005

　　估算

　　年，由于

　　15年收益

　　物业的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年大于房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年小于房产购买价，该物业价值已高估。

　　如2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27

　　万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。

　　物业的收益往往决定着房屋的价值，当然也有其他因素影响将来的收益。

　　贴心提示：

　　以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，能够在一定程度上弥补过高的租金乘数。