金育松：北京二手房成交还有15万套的空间

　　随着广州深圳等部分城市房价下降消息传开，“拐点”成为07年底最为流行的词汇，但事实上，对楼市(楼市博客|楼市新闻)拐点论很多人抱质疑态度，毕竟房价涨跌最终由供求关系决定。19日，在北京人代会上，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)提议，如果盘活北京市二手房交易市场，可使本市房价降低一半。二手存量房市场当前是何状况？如何盘活存量房市场？为此，我们特连线了链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)副总经理金育松，听听他对此问题的观点。

　　金育松表示，从我们掌握的数据看，二手房成交量从1999年的6500余套上涨到2007年的9.5万套。并且北京商品住宅/二手房比值也从4.56到1.52，呈现逐年下降的趋势，这都表明二手房在市场地位逐年凸显，但相比成熟市场的二手房流通率依然处于低位，他给我们算了一笔账，2007年二手房成交9.5万套，而北京整体的存量房套数在420万套左右，按此计算，2007年二手房流通率为2.26%(9.5/420*100%)；而目前北京存量房中有相当一部分军产房、校产房等特殊房产不能上市流通交易，我们将其刨除，假设大概在100万套，那么可以上市流通的存量房总量还有320万套左右，按刨除之后的存量房总量计算，07年二手房流通率也仅为2.97%(9.5/320*100%)，而西方国家成熟市场的二手房流通率基本能够达到8%。因此，按照西方成熟市场流通率和刨除之后存量房总量计算，北京每年的二手房成交量应该在25万套左右，说明未来北京二手房市场还具有非常大的提升空间。

　　而对于如何盘活存量房市场这个问题，金育松称应从供应、需求和流通三方面考虑。首先应增大存量房的有效供给，对于想售而由于政策壁垒不能售的应放开，比如不能上市流通的使用权房，不能有效突破的央产房，由于税费而“以租代售”的商品房；对于不售不租的空置房应加大其持有成本促使其进入市场流通。其次，从抑制需求上看，抑制投机是必须的，可买可租的建议其暂时租房解决。最后在流通环节上金育松建议，第一应该取消交易环节税费，减除价格增高部分，当前二手房流通环节的税费一般都被卖方直接转嫁到买方头上，进一步推动房价的上涨。(文/邢晓利)