第二套房认定分歧依然 调控力度是否会被化解

　　本报记者 荆宝洁 北京报道

　　“新政的首要目的是防范风险，遏制投机炒作；其次是加大对保障性住房建设的金融支持力度，重点支持居民对第一套住房的信贷需求。”

　　今年力度最大的一次房地产宏观调控，是否会再次被化解？

　　对于央行、银监会359号文件的实施效果，关键在于第二套住房的标准。直至今日，包括外资银行在内的各商业银行仍未能达成共识。在各家银行中，建行的规定最为严厉，唯独建行将北京地区第二套房的首付比例提高至五成。

　　“如果监管层不统一标准，商业银行必将按照最宽松的标准要求自己。”一位不愿具名的国有银行总行信贷部门负责人对本报记者说。

　　中国社科院金融研究所研究员殷剑锋在接受本报记者采访时表示，造成这种局面的原因在于各家银行的经营策略不同，个人住房按揭贷款所占比重不同，对当前房地产市场的看法亦有所不同。“呼吁最早的是建行，执行条件最严格的也是建行，这与一直以来建行对按揭业务介入较深有很大关系，按揭贷款在资产配置中所占比例较高，面对风险也较高，收缩房贷是可以理解的。”殷剑锋说。

　　另有其他国有银行人士提出，“建行是今年发放个人住房贷款最‘猛’的一家银行，即便收紧房贷，也不会对全年的任务指标造成影响。”

　　359号文，与四年前央行发布的121号文(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)有着惊人的相似。除了121号文“禁止施工企业垫资房地产开发”外，几乎被359号文全部继承。

　　“新政的首要目的是防范风险，遏制投机炒作；其次是加大对保障性住房建设的金融支持力度，重点支持居民对第一套住房的信贷需求。”光大银行总行私人业务部不愿具名的负责人如此理解，“相比121号文件，359号文件对第二套房做了更加具体的规定，对于购房人来讲，已经不仅仅是首付提高的问题，最大的负担来自于利率的提高，这必将会抑制一部分投机需求。”

　　一个不容忽视的问题是，从开展个人房贷业务以来，风险逐年增加。“个人房贷风险已经到达历史最高点。”殷剑锋说。他认为，风险主要源于不断增加的利率，此前各家银行的贷款品种多为浮动利率贷款，固定利率房贷业务也是从2006年才开展起来，每加息一次，银行的风险就提高一次。

　　此外，过快上涨的房价也令监管层隐隐不安。“2003年是上海领涨，2007年是深圳领涨。”殷剑锋说。记者采访了上海浦发银行、光大银行、农业银行的相关负责人，银行人士的共识是，泡沫仅存在于局部地区，个别城市房价上涨过快，投机现象严重。“这也是监管层并没有在全国范围内制定第二套房的统一标准、一刀切的原因。”殷剑锋说。据了解，对个人抵押房地产贷款的风险权重仍维持在50％不变，远低于公司类贷款和个人其他类房地产开发贷款。

　　饶有意味的是，359号文件明确提出：第二套住房以后，随着购房套数的增加，其首付和房贷利率应大幅度提高。但各家商业银行对三、四套房均避而不谈。前述国有银行人士认为：“基础条款不打折扣的情况下，政策将只会在短期内带来影响，长期将被市场消化。”

　　“虽然个人房贷业务风险已经达到了历史高点，但总体风险仍旧很低，在可控制的范围内。有什么好的理由让商业银行放弃不良率很低、预期率却很高的优质资产呢？”殷剑锋说。

　　当调控遭遇强大的商业逻辑时，调控的力度和成效已经被打折。