作者： 靳冬

　　进入3月以来，全国楼市(楼市博客)集体出现久违的成交“回暖”景象。部分城市的售楼处甚至出现了“抢房”的场面。继深圳之后，北京也惊现“日光盘”，某楼盘推出的数百套房源一天之内售罄。在这种“火爆”场景的刺激下，买房者的心态也出现微妙的变化，之前还在观望的“刚需”们又开始迫不及待地入场。这在某种程度上又促进了市场成交。难道，房地产市场的拐点已经到来？到目前为止，除了极少数开发商和学者相对乐观之外，大多数业内人士普遍认为，这一轮楼市的成交回升，仅仅是一次反弹行情，经济前景的不明朗注定了这一轮楼市的回暖缺乏现实基础。

　　一个楼市的“小阳春”几乎得到所有人的认可。但即使最火热的珠三角市场，也未能让开发商放松警惕。由于诸多不确定因素，市场前景显得并不清晰，万科(000002.SZ)、中海(00688.HK)为代表的大开发商始终保持“走为上策”的心态，争相出货。

　　回暖背后的存货压力

　　在广东省相继出台的各项政策的刺激下，已经延续了近5个月交易旺盛的楼市，看起来远比预期来得乐观。

　　广东省房地产协会统计显示，今年1至2月广东省商品房屋销售面积534.80万平方米，同比增长21.5%；商品房屋销售额326.87亿元，同比增长27.5%。

　　尤其是进入2月份以后，珠三角主要城市的房地产市场均出现不同程度的“回暖”。

　　数据显示，最早在去年11月就开始出现成交放大的深圳，1~2月新建商品房销售面积、住宅销售面积和二手住房成交三大重要指标同比都有超过170%的增长。

　　来自大型开发公司的统计，同样能够看出市场的热度。中海披露，截至3月22日，该集团前三个月已经实现合同成交80亿，接近完成了全年销售计划的三分之一。万科、保利(600048.SH)、金地(600383.SH)、富力(02777.HK)等市场占有率较高的开发商，也都捷报频传，在今年前两月录得较去年同期翻番的销售业绩。

　　但是，市场在近期却出现了许多让人不安的因素。有机构的统计数据显示，深圳最近一周的一手住房成交价格小幅度上升，但成交量却环比有所下降。尽管深圳每日成交量仍然维持在200套以上，但是巨大的供应量始终为后续的市场造成压力。

　　深圳中原地产(中原地产博客)相关负责人认为，目前的市场回暖，主要得益于去年积压的购买力。因此，这一批购买力何时释放完，以及之后的购买力是否能够持续，都是左右楼市走向的重要因素。

　　发生在深圳的“涨价”趋势，同样让刚刚恢复元气的楼市承受压力。对此，有业内人士披露，开发商的提价，实际是抓住买家“买涨不买跌”的心态而采取的一种营销手段，真实的成交价格并没有明显变化。不过，依然有购房者开始表现出犹豫，特别是投资者还无法相信，现在入市已经没有风险。

　　有中介人士表示，珠三角的存货量巨大，开发商如果随意提价并不理智，一旦买家再度陷入观望，开发商的存货以及资金压力随时都可能出现。

　　大开发商态度保守

　　成交量的放大，虽然让存货量巨大的开发商大大松了一口气，但这并没有彻底改变地产一线军团对未来的看法。万科总经理郁亮公开表示，各地市场存在差异，部分地方的房价仍然有进一步下降的可能。

　　中国海外董事局主席孔庆平也表示，尽管2009年的市场环境不会比2008年更糟糕，现在出现在珠三角部分城市的“小阳春”也呈现积极走势，但不得不承认，对于后市，“谁也说不准”。

　　广东省房协会长蔡穗声则认为，珠三角区域当前的“暖潮”实质是在政策效应和房价调整之后所展示的平衡，能否持续尚有待观察，市场很可能出现一些波动。

　　由于对未来市场走势还无法作出准确的判断，大房企几乎都抓紧时间“去存货”。中海在上周末就一次性推出4个新盘，据公司相关人员透露，成交最好的楼盘在开盘当日就售出九成。

　　事实上，打算在近期加大供应量的开发商不在少数。即使从去年年底到现在一直没有推新盘的合景泰富(01813.HK)近期也表示，月底将在成都、广州、苏州三个城市推出新一批产品。

　　至于价格，开发商的态度亦格外清晰：确定合适的销售价格，不会盲目加价。以中海为例，该集团为2009年销售确定的平均价格仅仅为8000元／平方米，该价格甚至低于2008年的平均售价。

　　在急于出货心理主导下的楼市“回暖”，也许仅仅是在持续一年的低迷之后市场的一次反弹行情。包括珠三角区域在内的各地楼市出现量涨价跌或价涨量跌都难以证明“拐点”的出现。而以目前的市场信心状况，量价齐涨的状况即使出现，其基础非常脆弱，亦难以持续。