图为土地出让年限到期后商品房权属论坛现场

图为首开石榴派领导剪彩宣布项目正式对外开放

　　2010年3月17日，北京首开仁信置业有限公司主办的《土地出让年限到期后的商品房权属》专题论坛暨“首开·石榴派”开放日活动，在“首开·石榴派”售楼中心隆重举行。

    活动特别邀请北京市土地学会副会长杨燕敏女士、北京市房地产中介协会常务副会长陈同顺先生出席论坛，专家针对购房者关心的土地出让年限到期后的商品房权属问题进行了政策和法律方面的解读。活动同时举行了“首开·石榴派”售楼处开放日庆典活动。

    时间：2010年3月17日

    地点：首开石榴派售楼中心

    新浪乐居对本次活动进行了现场直播，以下为精彩实录：

　　李捷(李捷博客)：今天是个好日子，农历2月2，今天和两个专家一起聊聊天，想谈一些跟老百姓息息相关的问题，就是关于现在商品房土地年限到期之后，是什么情况。今天到场的专家我做一下介绍，这位是北京市土地协会的副会长杨燕敏女士，杨会长也是原来房地局的总工程师，也是长期负责房地产工作的领导。第二位专家是房地产中介协会的常务副会长陈同顺，陈会长是原来房地局的市场处处长。大家知道现在办销售许可证，这个制度是陈处长当时一手抓起来的，最后延续到今，逐渐完善，所以这两位应该是房地产界的资深专家。今天跟两位专家一起，到首开石榴派 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)一起聊聊天，我也代表首开股份表示感谢。我们今天聊天很轻松，我取名叫首开石榴派地产三人行。我想还是从房子先说起，因为两位专家一个代表房子，一个代表地，老百姓是从买房开始，有这么个观点，你这项目是七十年产权还是五十年产权还是四十年产权，这个我们解释老觉得并不是很清楚，我想从陈会长那先给大家说说。

　　陈同顺：说到房子产权问题，包括我当时在位的时候，看到好多楼盘，在建的大厦，挂着一个大调幅，某某项目七十年产权。以往我在讲课的时候特别提过，按照咱们土地法的规定，住宅七十年，商业五十年，旅游娱乐四十年，发出这样一个宣传广告，或者挂这么个调幅，按照民法通则和物权法，房屋的权利人同时具备了占有使用，处置权，从房子上七十年，一些老百姓自己街头巷议的时候经常议论，我买一个房子，我买这个房子花这么多钱，我买了七十年，到第七十一年那房子就不是我了，产生了这样的策略，实际上所有权是没有年期的，如果你说是土地七十年，那么又产生一个问题，咱们实话实说，这个项目的土地由开发单位把它取得以后，做前期的开发建设，即便是期房也要达到一定的标准，你才能步入预收渠道，在这期间，一般来讲，还没开建，多层楼大概得一年，一年半，塔楼得一年到三年的样子，开发商从国家把土地签了之后，他签约至日，就是七十年起点日，他在加工这段时间，等你再买房，已经不是七十年了，也许开发商在卖地的时候，已经用了三年，四年，所以你挂这样的条幅，说七十年，从土地使用权来讲，也是错误的。

图为北京首开仁信置业有限公司副总经理李捷

　　李捷：实际上七十年是土地使用权，房产权应该是没有权限的，那这样就说到土地的问题，问问咱们杨会长，土地为什么要规定一个住宅七十年，商业五十年，商业四十年？

　　杨燕敏：刚才陈会长说的非常清楚，房屋所有权是属于产权人的，这个权力应该是拥有的，我们国家的物权法和民法通则对产权人的私有权力还是给予保护的。那么土地的使用，在我们国家是社会主义公有制，在城市的建设用地来讲，土地所有权是国家的，用房子的人，土地使用权是有限期的，这是我们国家基本的土地制度。五十年，七十年，四十年，还是我们国家1990年国务院55号令做的规定，七十年，五十年，四十年，也是当时那个时代条件的一个考虑，那作为居民住宅来讲，时间长一些，文化科教文卫短一点，商业四十年，这是从一定期限的土地使用年限和交的土地资金是相挂钩的。现在大家非常关心土地使用权到期以后，我们的房子怎么办呢？物权法中有一个明确的法律界定，作为住宅来讲，土地使用权到期以后自动续期，非住宅要经过批准续期，但这套规定，从目前来看，我们的法律规定应该还不是非常严密的，比如从它的程序，从它具体如何实施，老百姓也特别想听一个定心丸，实际上呢，我们国家土地出让转让实行有偿使用，正规的来讲是55号令，北京市是1992年开始，对我们国家有些个别地区，甚至像青岛、深圳都已经出现了当初在90年以后签订的土地使用权出上合同是20年，可能现在都已经到期了，所以这个问题很多大众都关心，实际上这个问题，如果对大量的土地使用权来讲，如果从90年开始，到期间住宅是2060年，大约还有五十年这样一个光景，我就感觉，五十年之后，如果国家对居住住宅如果自动续权就有一个法规不断的完善，国家社会经济有了很大的发展，依法行政的能力可能要发生变化，但是我相信在依法行政的能力和法规制订的完善上，会更加完善。其实住宅的自动续期我就感觉目前还应该由些工作是需要提前做。到期以后，商品房是不是就是七十年呢？我想这个对广大居民来说，也是不公平，所以我感觉到，现在咱们国家正在进行住房保障法的立法，除了解决中低收入，另外我个人认为，基本国策应该是每户居民应该有一户住宅，无论是租还是买。现行的双轨制土地使用权在居住中应该到七十年的时候，都应该有统一的政策。另外我觉得，比如我们国家是土地所有权，产权人是土地使用权人，如果到七十年以后，我们居住住宅如果是免费自动续期那就等于无限使用了，所以未来制订法规法规都是需要解读的一些问题。

　　李捷：有些购房者问我，到期了，开发商一次性交了七十年的出让金收益，我到期是不是也得一次补交七十年？将来会是怎么样的方式？会不会让老百姓到七十年交第二个七十年的土地出让费？

图为北京市房地产中介协会常务副会长陈同顺

　　陈同顺：现在人的思维都比较超前，客观的说，这些法律制订者们，包括中国人大审定通过的审定者们，恐怕在当时没有想那么长远，只是把一个阶段的行为或者这种制度，作了一个界定，至于住宅类的土地使用者，第一只是写到了自动续期，自动续期的后面没有话了，是继续办理出让手续，办理出让手续由谁牵头？如果一个楼房，一个小区，成百上千的业主，这些人是业委会牵头去办还是一户一户去办？没有细化。其二，到那个时候，续期了，是再交一个七十年，还是年期的，这些都没有界定。说句不客气的话，当时学习贯彻这些法律文件的时候，大家也曾经议论过，其中的一条我们现在这些实践者，或者说使用者，恐怕对七十年以后的事儿想不明白，所以就归结成一句话，真要到了七十年的时候，那些个后来者们，可能比我们现在的更聪明，可能会拿出更好的办法。北京1992年实行土地出让条例，那个房子到94年，95年才上市，所以应该到2062年才七十年，按照土地法和城市条例物权法规定，土地使用权除了住宅以外，比如五十年，四十年，界满前一年去办手续，但是住宅的，自动续期了，我想是不是归结成一句话，立法的也将与时俱进，到那个时候这个问题提到面前了，会出来新的制度，不可能现代的人把六十多年，或者七十年，作为老百姓应该说，起码是一代半人，买房人一般没有小孩就买，起码得到二十岁后，那你就八九十岁了，那就是他下边的子女遇到续期的结果。当然我们的管理者，政府的工作人员恐怕又是一茬人，甚至两茬人，所以这个老百姓是不是不要过多担忧这个事情。

　　李捷：买房人对权益还是越来越关心，特别是中国人子承父业的观念。现在还有一个问题，最近也是比较热议的物业税，现在大家了解到，物业税主要在国际商通行的，针对所有者，我们买了这个项目，或者是办公包括居住，按照刚才的说法，我的土地只是五十年或者七十年的使用权，国家是所有者，所以对于物业税的收取，按什么标底去做收取的基准？这个我想和两位再探讨一下。

　　陈同顺：这个问题从相关的报道也看到了，物业税我觉得还是比较清晰的，物业税征收的对象，或者纳税的主体是谁，这是要分清的，而确定这个主体的前提，就是谁拥有物业。第三层意思，拥有的这个物业是什么性质的权利？我是物业所有权人还是物业使用权人？这两个权限是不一样的。如果我买这房子，我是所有权人，你是征我房屋的物业税还是连我分摊的使用面积一块儿算？包括即便从商业地产征起也有这个，商业地产你给人也是有延期的，你连使用权和所有权混在一起还是单算？通俗的解释，我知道北京有这样一种服务，就是周六、周日没有自己买车的一些居民，到出租公司租一辆，说礼拜六，礼拜日出游一下，但是这个汽车上税，就是出租公司去上，你使用这两天的，承租人并没这个义务，我只是一天交你多少使用费，以此反过来说房地产，我觉得如果是物业税的话，是不是应该把它做一个明确的界定。实际上这是两个产权人综合在一起，一个土地所有权人，和一个房屋所有权人归结到这套房子和他占的地，要是都收，我倒觉得各收各的。你像土地使用权的所有人收那税，你向房屋所有权人收那个税。

图为北京市土地学会副会长杨燕敏

　　杨燕敏：关于物业税这个问题，我们对这个问题的思考，国家设立这个税种目的是什么？第二就是我们这个税种设立的，纳税人应该是哪种，现在咱们界定的是所有权人。第三，税率。现在对房地产价格的宏观调控，或者对经济危机的调控，其实这个问题，我认为还在探讨之中，如果国家一旦设立这个税种，对收税的目的，收税人，税率等等，还有个认识和宣传过程。目前理论界的认识也是不一。

　　李捷：从政策我了解出台背景，主要是为了调控投资性，如果按照这种地价方式，真正作为房屋的所有者，税的额度会降低，其实政府从这个角度打击投资者，好象并不是很到位。

　　杨燕敏：如果设立这个税种，在调控房地产，作为宏观调控的手段，或者起的效果，目前还是很难预测。我感觉到目前来讲，我觉得政府应该在这方面下大力气，还是在保障性住房的供应上下大力气。就拿北京市来讲，我们应该对保障性住房，到底需要多大的量，多大的用房量，我们要有基本数量的调研数据，然后我们制订一个规划，在多长的时间内解决这个问题。把保障性用房，起码五、六十，其他的房屋，依照市场的规律调节，我们大部分居民的居住问题稳定。

　　李捷：现在市场上的商品房它的土地也变的有多种状态，这个将来政府……

　　杨燕敏：这个政府应该有个明确统一的政策。

　　李捷：陈会长觉得呢？

　　陈同顺：这个问题情况比较复杂，从现在市场流通的住房，就这么几种属性，公房上市，经济房五年可以上市，两现房五年以后也可以上市，就这三类。今后怎么办？我记得在03年的3号文，由购买者按照当时售房的综合价，我记得是1560，1560一平米缴纳物业费，一直到现在没有变。那时候考虑，公房虽然是承租户，但是历史遗留，地本身就是划拨的，它上市就要获利了，你占的这块儿地，土地是社会公众的资源，既然你占有获利了，应该向社会公众，应该在公共资源使用上，应该趋于公平，你就应该向国家交一部分土地收益，所以确定的是当时的房源售价的1560，15.6元。实际上这个问题，今后能不能趋于统一，我觉得要解决的问题很多，其中有一项，就是经济适用房，我个人的观点应不应该住满五年让它上市应该研究。如果不是这样，以前开会时候我也提过，我们盖一批经济适用房，一拨符合条件的买了，你给它规定一个年期，它上市了。那么又有一些人符合购买经济适用房的住户，那政府又找一块儿地又盖一批经济适用房，它一卖就步入市场轨迹，就形成了经济适用房将会循环往复的盖，卖一批变性了，卖一批变性了，我倒倾向于经济适用房由于地的问题，作为政府保障，应该让它人走房不变，你要出走，再下一个符合条件的购买，最好的机制是政府有一个专门的收购保障房。你可以卖，我收购，你生活条件好了，到市场去换好房，留下来的房，让下一个符合条件的住。这样的话我们在国家土地，特别城市土地稀缺的情况下，我们的保障用地是能得到保障的。不然的话一边盖着，一边卖着，我们这个经济适用房用地，永远得划拨一批又一批。所以这几个板块儿，我觉得应该区分清，哪是走出让，纯商品，按市场机制，哪是保障性的，让它循环往复，这样会使我们的保障体系能够持久的发展。

　　杨燕敏：刚才陈会长说的这个也是，目前我们对经济适用房没有退出机制，其实国外对于中低收入家庭保障性房都有非常动态的管理，诽谤严格的退出机制，所以陈会长说的也非常重要。经济适用房应该限定退出机制，由国家回收，如果你经济条件好了，或者需要位置的调整，应该有个回收机制。

　　李捷：咱们论坛也接近尾声了，在今后咱们北京市土地协会，这一两年有什么想法，有什么样的规划？

　　杨燕敏：你提这个问题也很好，我是在土地协会，从事这方面的工作，跟陈会长不一样，陈会长是行业协会，是房地产经纪人的行业组织，我们这个土地协会是学术研讨机构，围绕着土地科学管理，土地的科学利用，进行这方面的学术研究工作，应该说也比较惭愧，北京土地协会在全国各省市中是建立最晚的协会，我们的实力还不是很强，正在发展之中，作为土地科学管理和土地学科这方面的研究，我们是紧紧围绕着政府的政治任务和政策进行研究，我们组织北京市的土地科学工作者，土地管理工作者，这些资源和力量组织起来，进行这方面的研究。我们的中心任务是围绕年度北京市土地管理中心任务开展研究，希望各位对我们土地协会的工作有什么想法也可以多提意见，我们办公地点就在北京市国土资源局里面办公，希望和大家多多保持联系。

　　李捷：看来土地的问题您还得再组织各方面资源研究，最后陈院长也说说，咱们这行业市场也越来越规范，这两年市场也非常繁荣，我想对市场这块儿进一步的咱们协会这还会有什么样的动作？

　　陈同顺：从目前经济现状来看，已经有两千多家大中小，类型不同的企业，从承担的业务来看，有60%左右是存量房的房屋买卖租赁，四十多一点为开发商服务。这些年北京行业发展还是比较迅速，特别是09年，火爆的房市，存量房成交突破十万，达到二十多万，这是从1999年10月15号，放开公房上市，实际上就启动了存量房交易以来，成交量最高的。从现在行业的队伍来看，有几万人在从事这个业务，他们在北京以去年为例，成交的存量房数量超过增量房。再说远一点，北京作为国际大都市，现在存量住宅有四五百万多，按照城市发展规律，任何一个城市发展到一定阶段，存量房将成为市场流通的主要标底物，一定时期以后减弱，这个行业的前景是有潜在的发展空间，从行为规范上来说，从我们协会这些年也开展了一些有利于规范行业协会的行评，配合主管部门发证啊，随着今后的市场发展和社会公众的需求，行业协会按照现在主管部门的主导思想，配合做好工作，推动这个行业为社会大众服务方面，进一步做好，为北京的房地产市场，为解决大家的住房发挥这个行业的积极作用。

　　李捷：跟两位专家探讨了四十分钟，我想有很多咱们关心的问题，最终能归纳一个，甭管四十年，五十年，就放心的买，放心的住，不会四五十年后变成拆迁户，谢谢杨专家，谢谢陈会长。