全国工商联房地产商会CRECC•2010新年论坛暨答谢晚宴

　　全国工商联房地产商会2010新年论坛将于13日下午15：00时举行，全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远集团董事长任志强、山水文园投资集团董事局主席李辙、路劲地产集团有限公司主席单伟豹、当代投资集团有限公司董事长张雷等知名人士将亲赴论坛，并发表精彩演说。

　　时间：2010年1月13日 15：00-20：00

　　地点：北京•富力万丽酒店三层

　　主办单位：全国工商联房地产商会

　　联合主办：北京精瑞住宅科技基金会 精瑞(中国)不动产研究院

　　媒体主办：《中国不动产》杂志

　　协办单位：富力地产(企业专区,旗下楼盘)集团 法国LEVI(国际)集团北京莱维珠宝有限公司

　　新浪乐居对此全程进行网络直播，以下为论坛实录：

　　钟彬：尊敬各位的嘉宾，女士们、先生们大家下午好！

　　刚才我们看了这段视频，我们看到了危机，也看到了责任，希望今天的活动能看到我们的一个行动。

　　首先欢迎各位出席全国工商联房地产商会2010年新年论坛暨答谢晚宴，我首先代表本次活动的联合主办单位北京精瑞住宅科技基金会、精瑞(中国)不动产研究院、全国工商联房地产商会以及我们的主办媒体《中国不动产》杂志和协办单位富力地产集团，法国LEVI(国际)集团北京莱维珠宝有限公司对各位的到来表示热烈的欢迎和中心的感谢！

　　根据惯例我们每年的年初商会要答谢我们的会员单位、合作伙伴和精瑞基金捐赠企业，我们都会联合精瑞基金会举办新春答谢会。今年我们除了我们例行的慈善的晚宴以外，我们特别组织了精彩的新年论坛，下面正式进入论坛的第一个环节主题演讲。

　　这次主题演讲非常有幸地邀请到的中国民生银行行长洪崎先生，洪行长是经济学的博士，也曾在央行和中国人民大学工作并且是民生银行早期的创始人之一，洪行长带领的民生银行目前已经成为国内的最具有进取和创新能力的商业银行。民生银行的地产、金融业务推行的业务开展的有声有色，今天邀请到洪行长来畅谈中国房地产的金融发展与创新，洪行长会作为一个金融家和一个资深学者的双重身份和我们的会员企业一起来分享他对中国房地产金融的一些理解。

　　我们欢迎洪行长！

　　洪崎：尊敬的各位来宾大家好！

　　今天非常高兴出席全国工商联房地产商会举办的非常有意义的活动，民生银行与工商联渊源很深，我们有共同的目标和良好的合作。去年我们和全国工商联房地产商会签订了战略合作协议，我们房地产经营业务的专业机构、地产经营事业部作为商会的会员企业和合作伙伴提供了房地产金融服务。因此在岁末年初，在一个欢聚、团聚的时刻，我仅代表中国民生银行对全国工商联房地产商及单位给予我们的支持和合作表示诚挚的感谢，对于在座的新老朋友致以新春的问候。

　　对于大会的安排，希望我讲讲房地产经营市场。

　　2010年的政策调控来的特别早，为了提高央行央票发行利率以及平衡通过公开市场的操作，回笼资金。昨天我们都知道，央行准备上调存款准备金率0.5个百分点，这是2008年12月份以来首次的动用准备金这种工具，向上调整，向市场表明了回收流动性。

　　目前来看，开年第一周我们新增贷款6000亿元，这个势头很猛。根据央行工作精神，要切实把握好信贷投放的节奏，尽量使贷款保持均衡，来控制好上半年的信贷投放节奏，就能够控制全年的总数。总体来看的话，今年按照中央的货币政策是适度宽松的货币政策，但是因为去年大家都知道是过松的货币政策，今年话要使整个去年和今年都保持一个适度宽松，显然今年这种政策比起去年一定是偏紧，否则的话很难达到宽松，但总体来说，应该是一个适度的宽松。

　　在全社会资金面有所收紧的情况下，年初第一个星期就投放6千亿，其实是去年所有的银行大体上后半年基本上没有放款都不太多，但是准备的项目很多，大家都知道显然一季度该放多少，全年该放多少，大家心里都有数，早放早得利，所以往往要控制的话第一季度就把钱放完了。这样又造成了去年是按季度放款季度，今年可能按月放款适度，这就变成了调控越来越细，按每月、按每一个星期放款多少，可能都细到这种情况。总体来说，无论是月度数字、季度数字之外，总体这个笼子应该是一个适度宽松。

　　在全社会资金面有所收紧的情况下，房地产市场的调控也在加强。三天前发布了国务院办公厅关于促进房地产市场平稳、健康发展的通知，也称为国十一条。透过比较严厉的措词，大家感到了房地产及房地产经营政策在收紧。

　　国十一条要求加强房地产信贷风险的管理，虽然只是对老政策的强调，但是要求严格的执行信贷标准，加大对金融机构、房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，这表明房地产信贷对合规的要求更加严格。此外已经出台实施的固定资产暂行办法，要求对银行贷款进行精细化管理，严格监控贷款用途，实行时代、时速，受托支付，杜绝贷款的留用、挪用。我们清楚很多贷款出去用途不明，往往转到买地或者开发上去。今年是应该杜绝的，两个办法确定以后，而且严厉执行，把一些资金挪用到房地产中间来，这个路堵死。这些办法不只是针对房地产行业的，但对房地产贷款的监管更加有法可依了。

　　除了房地产信贷，我们也关注到国土资源部配合证监会对申请IPO进行审批的报道。这表明证券市场和房地产融资也更加的严格，今年要保增长，第二个要控制资产的泡沫问题。但总体上来讲银行信贷政策仍会支持房地产项目开发，增加共赢，而不是打压。

　　从全社会资金流行看，2009年房价大幅上涨，吸引金融体系及其他行业的资金加入，大中城市吸引了中小城市的资金推动了行业的发展。但2010年随着资金面的收紧以及实体经济输出导致的资金回流，在地王的频出，房价高起的条件下，房地产对其他行业的资金吸引力将减弱，开发商的融资难度将加大，成本将上升，这不得不引起高度重视。应该从房地产的判断来说，银行对房地产本身还是前景看好，银行对房地产的投入是支持的，但是相关的配套政策会对银行的贷款有很多的压力。

　　从开发商自身的经营性现金流来看，由于2009年商品房销售面积和销售金额的规模已经是均创历史新高，2009年元月至11月份的行业销售额，通过投资额近4千716亿元，企业帐面上的货币资金总体非常充裕。但2010年房地产销售面临考验，因为与2009年相比，当前房地产市场至少有两方面已经发生了显著的改变：

　　一是房价。2009年初房价成为小金融危机，由此激发了大量的刚性需求市场，而今天的房价已站在历史高位，抑制了购买力，引起了政府对泡沫的担忧。

　　二是政策环境的变化，特别是按揭政策发生了重大变化。2008年4季度以来，政府对房地产单边支持，被认为是楼市复苏的最大推手，但到了2010年，随着市场强劲的复苏和部分城市房价过快的上涨，政策条件收紧的倾向明显，国十一条对二套房贷不在区分改善性与非改善性需求，大概执行40%的手续。实际上已回到2007年9月份调控时出台的关于二套房首付的规律。

　　高房价及政策调控使得2010年的销售前景充满了不确定性。从企业支出情况看，受2009年下半年新开工面积快速复苏的影响，2010年房地产开发、投资将保持较大的增长惯性。预计全年增幅超过20%，销售与投资此消彼涨，全行业商品房销售额如能与投资额持平，已是回忆。2010年企业现金流总体将不及2009年充裕，不同企业之间因投资和销售策略的不同也将产生分化。

　　当然我们分析企业经营现金流，分析房地产行业融资环境都是和2009年销售最火爆、货币最宽松的年份比，得出偏紧的结论。如果和金融危机之前，新增贷款4万亿左右的水平比，2010年的信贷还是会合理宽裕的。

　　其实今年7.5万亿的贷款，如果从前年的4万亿开始，往今年推也是在7万亿左右，应该是合理宽裕的，只不过2009年已过去，2010年的环境已经发生了变化，我们要早的从2009年过大年的思维中走出来，大年之后稍稍的放慢脚步，也是一个不错的年份，更有利于未来长期的发展。

　　面对充满不确定性的房地产经营市场，我们的房地产企业应该做好以下四个方面的工作。

　　首先，更加重视财务安全，做好压力趋势，防范的房价、地价下跌或消费杠杆带来的资产减值风险和流动性风险，在财务安全与公司扩张之间寻求平衡点，应对行业可能的波动。

　　其次，要做好融资规划，寻求多元化的融资，使得财务资源能够有效支持企业发展。

　　第三，企业要注重专业金融团队的培养，美国的房地产项目多以投资商加开发商的模式来完全。开发商主要负责项目开发的环节、零间环节，投资商是获得资金的财务汇报。我国目前基本上是将融资环节自己做，开发商既负责拿地开发又负责搞钱。因此，在金融环境日趋复杂多变的今天，房地产企业需要有一支专业的团队为企业做好融资的工作。

　　第四，企业要培养长期的合作金融伙伴，我们地产部的总裁和我谈到银企合作时说，银行与房地产企业合作，不但要看合作有多大，还要看是什么时候合作，雪中送炭比锦上添花更难做到，但更受欢迎。

　　房地产作为一个强周期行业，上下波动是正常的经济现象，如果企业与金融机构互相了解、彼此信任、合作理念相通，无论是行业上行期还是上行期都有利获得金融支持。

　　各位嘉宾，市场的短期变化我们要分析，要认真的应对。从长期周期来看，我们必须认识到政策收紧的背后是经济企稳向好的。我国的经济增长进入了新一轮的上升期，保增长的压力减缓了，经济政策重心自然转向了调结构、防通胀、防过热，从根本上讲，只有经济持续向好，房地产市场才能更好。

　　我的发言到此结束，谢谢大家！

　　钟彬：非常感谢洪行长精彩的演讲！

　　刚才洪行长结合宏观经济发展趋势以及最新的金融的信贷政策，为我们详细分析的金融市场的发展特点，让我们对2010年银行的信贷趋势更加的清晰，也对我们的开发商、我们的会员企业眼看我们的行业发展和实施我们的市场战略非常有帮忙，让我们用热烈的掌声再次对洪行长表示感谢！

　　商会从成立到现在这8年来，我们非常重视金融与我们行业的结合，包括金融与绿色低碳建筑的合作。其实在几年前，我们的基金管理公司老总也一直在推动绿色建筑跟金融的合作，商会也和民生银行房地产部也深度的合作，也是在推出对绿色低碳建筑的一些金融服务，也希望我们今年在绿色低碳的建筑发展当中，我们的金融和我们的房地产企业能够结合得更好，结合得更深。

　　刚才洪行长主要从资金方面分析了我国房地产金融的发展趋势，接下来我们从产业层面结合房地产本身的发展趋势，为各位奉上精彩的演讲。下面有请聂梅生会长为我们带来演讲主题为“中国地产的调整和转型”。