论坛背景：

　　随着星河湾、置地公馆 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)等项目即将结盘，东区高端市场竞争日趋白热化，燕莎和CBD以及东二环三大商圈各有新品入市，燕莎商圈以华远地产(企业专区,旗下楼盘)推出的最新力作——华远九都汇为代表，CBD商圈即将推出的合生时代帝景为代表以及东二环优唐麒麟公馆，展开了一场新的历练，在星河湾、置地公馆这两个领跑东部区高端住宅市场销售排行榜的楼盘“隐匿”之后，这些新的项目能否延续前辈的辉煌？谁又能继续领跑东部高端市场？等问题成为近期业内外关注的热点话题。

　　为此，新浪乐居诚邀东部区域高端住宅代表楼盘负责人做客嘉宾聊天室，就这一区域热点话题进行深入讨论，也为即将投资、置业的人们寻求一个答案。

　　论坛时间：

　　2010年1月8日下午15：00

　　论坛地点：

　　理想国际大厦 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)8层新浪乐居嘉宾聊天室

　　论坛内容：

　　1、豪宅的定义是什么？

　　2、东部区域高端市场现状解析？

　　3、随着经济形势日趋“通胀”，投资人群大多选择在此时出手，是否能够带动区域高端住宅市场的持续繁荣？

　　4、回顾2009年东部高端市场状况？

　　5、东部高端住宅走向何去何从，是继续量价齐升，还是会出现小幅调整？

　　6、从09年年底陆续出台的各项调控政策来讲，会给2010年房地产市场带来什么方面的影响？高端住宅市场又将会呈现什么趋势？

　　论坛嘉宾：

　　华远·九都汇 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)(华远地产北京城市公司经营开发部经理 朱枏女士)

　　时代帝景(帝景21号地) (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)(合生创展华北区公司市场经营中心策划总监 刘志龙先生)

　　悠唐·麒麟公馆 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)(北京中原地产住宅事业部总经理 张迪先生)

　　主持人：新浪乐居大客户部高级编辑 陈阳

　　论坛实录：

　　主持人：各位新浪乐居的网友，大家下午好！非常高兴今天我们邀请到了三位嘉宾来参加新浪乐居东部高端项目论坛，我们知道2009年高端项目在北京市场取得了非常好的销售成绩。现在我们已经跨入了2010年，2010年高端项目会有一个什么样的趋势？东部作为北京市场非常重要的一个区域，也是高端项目比较集中的一个区域，又会是什么样的趋势呢？

　　今天我们请到了三位嘉宾，分别是：华远地产北京城市公司开发部经理朱枏女士；朱总旁边的这位是合生创展华北区公司市场经营中心策划总监刘志龙先生；朱总旁边的是北京中原地产事业部总经理张迪先生。

　　我们知道2009年整个房地产市场应该出现了一个非常大的倒V字型。年初的时候整个市场比较低迷，在春节过后整个市场就出现了一个比较火爆的形势。高端市场表现尤为突出，随着星河湾、置地公馆这些项目进入销售尾期，谁将成为东部区域高端项目的代表呢？我们知道燕莎商圈、CBD商圈、东二环，这三个区域可能是代表了整个东部乃至于整个北京高端项目比较集中的区域。

　　今天请几位嘉宾过来主要想谈谈高端项目的一些情况。想问一下，各位嘉宾觉得豪宅是怎样的定义？首先请朱总来谈一下。

图为华远地产北京城市公司经营开发部经理 朱枏

　　朱枏：我觉得在社会上大家对豪宅的定义，每个人可能都有自己不同的一种感受。我个人觉得豪宅应该具备以下几个特点：第一，最重要的还是区域位置，区域位置的优越。第二是不可替代性，这种特质是无法复制的，是它与生俱来独有的。第三，就是建筑形式、材料，包括室内设计，以及咱们所说的硬件设施应该有它独到的、精细的、以人为本的特质，包括采用更高的科技，更先进的技术设备给人们提供一个高于同时代普遍市场的一些配置标准，这样会给人一种好的感觉。第四，我认为不是说把所有高精端的都放在这就是一个豪宅，它应该有着一定的文化底蕴在里面。好象我把钱都堆在那里就无与伦比了，实际上不是这样的。

　　我觉得要想成为豪宅，这几点是缺一不可的。否则可能很难被大多数人所认同。

图为合生创展华北区公司市场经营中心策划总监 刘志龙

　　刘志龙：因为高端市场是一个笼统的概念，但是这个高端市场里面可能又有一些细化的区分，豪宅应该说是高端市场里面的一个顶端产品。从这样一个产品来看，我们理解它是具有这种唯一性、不可复制性，也可以说是稀缺性。这些方面决定了这个产品的本身，正如朱总刚才说的与生俱来它就具有这些独特的资源。比如这个项目，它的地段、它周边的资源环境、产品整体的规划设计，这几个方面可能对于其他产品来说是无法超越的。

　　对于这样的产品，应该说可以归为豪宅这一类。比如在北京市场，应该说三四万我们都归为高端，但是在五六万或者更高的价格应该归为豪宅市场。

　　从我们公司来讲，霄云路8号，可以被业内认为是一个豪宅产品，从地段来看它是无法去替代的，因为周边的燕莎商圈，包括机场国门要道；同时还面对着亚洲最大的朝阳公园，这样一些地理位置和环境都是不可替代的。

　　同时，从我们产品规划来看，无论从景观设计还是建筑设计上，包括室内装修全部是国际顶级的设计大师设计的。从建筑材料，不管是橱具、卫具都是世界顶级的品牌。从整体规划来看，我们这个项目总体上是一个大的社区，这其中拿出将近400多亩的土地用作园林规划，保留了这种原生态的树林。我形象地打一个比方，霄云路8号等于是在森林里边盖房子。这些是其他项目或者其他产品无法复制的。

　　同时，从配套来看，包括我们这个项目还有顶级的会所，我们后期会建两个顶级的会所，包括我们的高端物业服务。这样一些综合的配套，打造出这样一个产品，应该算作豪宅。我理解豪宅应该是有一些与生俱来的东西，类似像纽约的中央公园；像英国伦敦的海德公园这样一些与生俱来的唯一性资源，应该归为豪宅这一类。

　　主持人：刚才刘总也提到了，像唯一性、不可替代性等等。张总，您有没有一些其他的看法？

图为北京中原地产住宅事业部总经理 张迪

　　张迪：站在客户的角度来说，豪宅就是卖给富豪人群的。一方面，就是它的价格。第二，你得有吸引它的理由，包括刚才两位老总说的唯一性。其实我们接触客户更多，我们感觉不同的豪宅都有不同的性格，不管是产品还是地段，还是综合配套，每个豪宅代表的项目都会有自己独特的项目。它会吸引一批的客户。可能根据地段有所区别，大家有自己不同的性质。

　　朱枏：比如刚才刘总说的霄云路8号，是在森林里做房子。华远的昆仑公寓 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)，现在在北京我不敢说是最贵的房子，但是这么多年也是一个有代表性的豪宅。包括我们当年在规划设计上一层一户，360度景观，当时也是加拿大一位设计大师给我们做的设计。它的位置也属于一种不可替代性，那个地方景观非常好，正对着第二使馆区，我们可以看到水，看到树林，在北京这样一个都市是非常难得的区域。昆仑当时也配了很多顶级设备，包括奥运会期间也引进了手背的静脉识别系统，类似这种很多高科技的东西。再加上这些具有财富的人，他可能也希望一种与众不同，我们在整个北京地区也就23套，而且这种资源不多，所以给人的感觉就更加有身份感。