主持人：昨天我们谈到一个话题，说中国今年实现“保八”的目标不是很困难，所以明年可能会采取一个看似比较饱受，但实际还能达到的目标。但是在分析“保八”的过程中，实际上房地产行业从五六月份开始占据了非常大的一部分，为什么这么说，因为整个第三季度的GDP里面，包括钢铁行业、水泥，所有跟建筑、跟房产有关的，包括政府税收全部呈现了上升的趋势，而且较去年同期相比上升的幅度非常大，甚至最高到达了40%多。这就证明了为什么今年市场这么火。

　　另外，刚才您提出来信心比黄金更重要，新浪乐居在年初也做了几场大的活动，帮助大家恢复这个信心。咱们回顾一下五六月份之前，是不是那段时间，作为消费者也好，有一种持币观望的态势，开发商当时也是不太敢出手。回顾那段时间和现在相比，是不是心态上的变化是由于前四个月或者前五个月沉寂了太久，到五六月份的时候土地货币政策也缓解了，贷款政策也相应地放宽了，对开发商有刺激的举措出台了，开发商才有了信心。您是怎么看的？

图为北京万科企业有限公司营销总监肖劲

　　肖劲：我觉得首先要说说国际宏观经济，据说美国政府也是投资了4万亿美元救市，其中有一些是投资给了金融企业，包括AIG。据说他们救AIG的钱还收益了，他不是救这个公司，反而变成投资收益了。为什么他能收益，肯定是这些银行又火了。而且整个宏观经济实际上还是在稍微地转变，虽然现在各国都非常谨慎，但毕竟大的环境还是有所改善的。

　　第二，中国政府本身出台的一系列政策，咱们国家是4万亿人民币，无论是对这些基础设施也好，还是跟国民经济有关的产业投资，肯定还是会有效果的。

　　第三，我觉得企业在整个过程中都发挥了很重要的作用。当市场不好的时候，他们可能是主动地去迎合市场，当市场好的时候他们可能又买低或者加大投资，为未来做储备。因为企业是最直接参与市场的，它的敏感性肯定比别的行业强。

　　第四，现在的舆论环境也发生了变化，现在有一部分会说房价涨得太快了；还有一部分会说房价涨得太多，可能是某一方面的投资太多了。还有一种舆论就说房价你不用去管它，它是一种市场行为。

　　第五，我觉得客户发生了变化。原来叫买涨不涨跌，现在客户都觉得我只要需要就赶快去买，而且他会觉得房子还是一个很好的投资产品，最起码我东西还在那，不可能说房子被偷了，或者房子贬值了。另外，房子还有很多属性，我可以住，我觉得这也是一个转变。

　　主持人：梁总代理的两个项目，都是国企。作为国企，其实在这个市场里面扮演的角色相对来讲更稳重一些。从这个角度，您有没有和开发商进行沟通过？

　　梁炜：其实我们做华远项目的时候，听到任总的观点，他说北京的房价本身就不贵。其实我们对整个市场的判断，可以看到，无论是05年的国八条，包括到今年，我们判断市场的基调就是波动向上的过程。只不过在这个波动过程中振幅长一些小一些的问题。但是我们对市场的判断，它还是呈现一种波动向上的方式。

　　其二，真正今年成交量的高点其实就在五六月份，但是价格的高点在近期呈现出一个比较大的涨幅。刚才肖总讲的一些道理和原因，我觉得非常赞同。无论是作为一个民营企业，还是作为国有企业，我都是比较赞成的。

　　另外一点，我觉得还是跟宏观经济有关。毕竟房地产这个行业对GDP贡献比较大，毕竟宏观经济在下行通道中，很多人手里的钱是比较紧张的。很明显从去年年底到今年一二月份的时候，老百姓出手很谨慎，但是不得不说的，无论是在北京买房的一些自住性客户，还是一些投资和投机性的客户，他们手里的钱也是比较紧张的，因为那时候股市下得也比较厉害，他们的确在那个时间段是非常紧张的。直接表现出的就是这些人在房地产中出现的很少，而且他们对于房地产的关注也处于一种低潮。所以说整个房地产我们觉得长期是波动向上的，但是在短期内由于受宏观经济和政策的影响是比较大的。

　　主持人：就像肖总刚才说的，房地产是一个不可再生的土地资源上建造的一种独特的产品，所以它跟区域是非常有关系的，今天两位嘉宾也代表了北京两个非常热点区域的项目，万科蓝山在CBD东扩概念提出来之前，随着07、08年政府对这块区域的投入，还是买房人对这个区域的关注也好，其实大家对这个区块的价值已经有了一个非常高的认识，甚至有人还提出了这个房价其实没有达到大家心目中的价值。您认为CBD东扩提出来之后对这个区域又有什么带动？政府对这块区域的投资会不会进一步加大？对企业来说能获得什么样的收益？

　　肖劲：我觉得政府的投入很快会加大，因为政府在CBD东扩是有时间表的，不超过五年就会有明显的效果显现出来，包括土地的出让，包括很多开发商进入，包括很多产品都会出来，这我觉得是个很快的事。咱们可以回想一下，其实CBD现在的发展也无非十几年，不到二十年的时间。以咱们国家现在的发展速度，未来你再看五年十年很容易想到。

　　这个要客观地评价，不能以个体对个体地来说，因为我们面对的不是某一个客户，我们面临的是一个庞大的客户群，这个客户群是有共性的，是有追求的，他们是想要好产品，好位置，好的服务。而且这个客户群是很庞大的，网友可能觉得买不起，他只能去选择周边的一些区域。

　　为什么我认为它不高？在中国的北方，或者再说大一点，在整个欧亚大陆，在东头这个区域，只有北京这一个城市具备大发展的地方。北京这个城市既是交通枢纽，又承载了这么大的政治经济文化建设，它必然是众心所向的地方。另外我给大家说几个数字，全国60%的知名大学在北京；中学，咱们都认为北京的中学教育不行，但是知名的中学也有将近30%在北京；而且几乎所有幼儿园小学教材都是北京编的，这些专家也都是在北京。这是从教育方面来说。再说医疗，据统计全国80%的医生在北京。还有院士，也有60%长年生活在北京。另外再说一下体育，虽然体育在各个省市都有，但是国家级的运动员绝大部分也是长年在北京。再说一些演艺界人士，据说95%以上是在北京的。还有企业，我就不知道哪些大企业在北京没有办事处的，它一定会有办事处，一定有买房的需求。更多企业本身总部就在北京。

　　主持人：大家都说南方企业进京北上，可能过几年他真的就会把本部给搬到北京来，其实大家对中央的归属感还是强烈地存在的。

　　肖劲：对。咱们再说金融，上海可能是亚洲的金融中心。但是北京是首都，它必然会吸引一些企业过来。咱们去金融街看看，现在谁要想再买楼，根本没有。不是花多少钱的问题，是没有楼可以卖了，所以一定是有很庞大的需求存在。

　　主持人：所以真的是几何倍数的增长。

　　肖劲：这些人的思想真的是很长远的或者很国际化的。举个例子，比如外国人进北京，他看的不是我这个项目能赚多少钱，他看的是我能不能有一个机会加入到这个阵营中来，我能不能学习到一些机会以后到其他城市再运用。而且我还没听说过哪个开发商进北京以后过两年灰溜溜地又走了。这些对他们带来的效益不是挣点钱的问题，如果我在北京，我可能会想到买套房，我还会想到我孩子以后会在上学工作，那他的孩子就是北京人了。我不是算一个房价的帐，我是算了一个光宗耀祖的帐。所以我想这些东西一定会带来房价的上涨。

　　主持人：肖总的意思是北京是这么好的城市，北京的核心又是要发展CBD，所以CBD还是一个值得投资的宝地。接下来请梁总说一下，您现在代理的一个项目在市场上也是非常吸引眼球的，就是燕莎区域的华远九都会。您可以谈一下吗？

　　梁炜：其实整个CBD东扩，我们曾经跟肖总一起探讨过。肖总曾经给我们人员进行CBD东扩培训的时候，其实我们感觉整个CBD未来的变化可能会跟现在我们看到的CBD有着天壤的概念。中国只有一个CBD就是在北京。

　　我举个例子，大家可以关注一下上海，它有一块地在这个月楼面地价3万6。我想表达一下北京CBD所孕育的潜力是非常巨大的，但是我们看到现在CBD东扩之后，比如像蓝山，比如中化方兴的楼面地价，它所孕育的整个区域的未来发展潜力也是很大的。其实CBD东扩对整个区域的带动，远远不是万科拿地或者中化方兴拿地时的价值，我们是绝对看好这个区域未来的发展的。毕竟CBD很多高楼林立的写字楼，商业气氛非常浓厚。你会发现在这个板块中具有非常海派的时尚文化特点，它在跟CBD共生的一个过程中势必会受到CBD东扩之后的带动。

　　现在比如华远九都会卖4万多块钱一平米，包括新推的棕榈泉，以前万豪管理的酒店也拿出来买，也在4万块钱以上，也卖得很好。我相信这些项目的浮现也是对整个区域价值的验证。

　　再折射回来，其实CBD板块跟其他板块是互动的，其实他们之间的链条连接得是非常紧密的。总而言之，我们对CBD、燕莎区域的价值，觉得它的可提升价值是非常大的。

　　主持人：好。接下来我们关注的就是具体各个项目的表现，万科蓝山从开盘到现在也是经历了风口浪尖的过程。作为这个项目的操盘手，肖总肯定有所感受，您觉得3万多的价值符合万科蓝山的价值吗？

　　肖劲：我们的成本只来源于一个方面，就是提升产品的品质，至少现在来看，我们要把它作为这个区域内最好的东西。我们还是要不断地把我们的产品做得更好，让更多人认识它，喜欢它，最后买它，能够实现我们的利润目标。

　　说到产品价值，我觉得更多的还是跟客户要沟通。因为房地产这个东西，实际上还是挺容易对产品认识不清的。而且很多东西，你在卖期房阶段也展示不出来，你只能做一个模型在那，客户可能也认识不到。我想这也是我们工作做得不到位的地方，如果客户能够认识到这些，我认为蓝山应该卖得更贵。

　　主持人：我相信大家对万科的品牌还是非常相信的，包括对它的产品力也是非常了解的。华远在北京一直都是做高端项目，九都会也是近期大家热议的项目，对这个项目梁总是否有一个自己的见解？

　　梁炜：我简单介绍一下，这个项目是美国JDL公司做的。整个地块的规划是个三角形，从效果图上看就像是从美国驶来的游艇一样，是典型的海派风格。它的产品在设计上也有很多规划亮点。在这样一个稀缺的土地上能够有这种具有标杆意义的产品，同时又能彰显它的自豪感，是这个项目当时定位的一个原则和初衷。