包括刚刚我们观察的市场会从最高端的项目观察这个事情，我去了上海跟汤臣一品也会交流，他们也会讲销售的状况，上海的顶尖豪宅18万一平米，看起来并不那么乐观，压力也非常大，其实也就是说，从我们的感受来看，12月底的时候，最顶级的项目判断是对的，豪宅市场已经有一些压力了，没有那么快，这个原因主要是来自资金的波动，资金的选择，我们都很清楚，今年的楼市我们回顾一下市场的阶段，一到六月份应该是小阳春，其实大家忽略了七八九三个月市场有一个僵持，在一线城市非常的清楚，从全国的成交量来看，有一定的下降，六月份到现在为止都是今年的高点，包括十二月份也不会超过六月份，现在来自两个压力，六月份超过市场的水平，大家就会观望，到十月份的时候是有末班车的效应把市场重新激活，如果当时没有末班车效应，我们可以理解为七月份就有回调，现在末班车开过了，所以明年上半年一定会延续回调，明年的交易量一定会下跌，07年透支了08年了，09年必须透支2010年，从正常的需求来讲，8%的GDP的增长是正常的，现在我们可以看到比07年多出20%的面积，比08年多出53%，这都是透支消费，所以2010是没有办法超过2009年的，中央也不会出现这样的政策，政策很清楚，明年的市场如果有调整，一定是从高端市场开始调整，高端市场不调整就不会有中间的调整，当高端市场没有调整，下面的市场就不会调整，一线城市不调整，二线城市肯定不可能，北京、上海调整的话，一定会影响乌鲁木齐，所以明年上半年还是一个比较回调的市场，我个人的看法，最偏激的可能性，两会之前就会对房价造成一定的影响，可能并不一定是房价，本质也有一些回调，不表现在房价上就会表现在对房价的预期上，这种情况会延续到明年上半年，我们做的数据可能不仅仅是北京，如果我拿过来看的话，明年上半年供应量是非常大的，因为很多公司对明年做出了很多的计划，从我们的数据来看，一到十一月份全国新开工面积已经达到了9.5亿平方米，而我们同期销售的面积全国只有7.5亿，09年的开工面积已经大于市场的销售面积，12月份可以看到，这个数据一定可以超过11月份的数据，整个开工量我认为已经上来了，在这种情况下，因为房地产供应是有一定的刚性的，所以一般的开发商很难停止下来，停止下来要下决心，所以明年的供应可能会有刚性，最有可能表现在6月份以后，因为市场没有回暖的话，我想高端市场政策不会鼓励，所以明年整年我个人还是比较悲观，具体的项目不同，甚至每个城市都有不同，但是不会影响，我认为每个项目是不会影响整个市场大的气侯，大的气侯的形成，任何项目说实在话，中心的楼盘也一样，我一直认为中国的市场就像一盘棋，就相当于开发商做连锁性的，全国性的，资金向各地流动，从南到北，从西到东，六个月就传播到整个中国，就我们了解的话，比如说二线城市，武汉、长沙、重庆，这样的城市也就是晚三个月左右，受的波动也不低，幅度也在30%、40%，真的很远的地方不太清楚，区域性的城市，或者所谓的经济中心的地级市波动都和周边的城市是同步的，所以我们还是有一个感觉，就是展望2010年，上半年可能是修复，下半年的情况还是看政策，中国永远是政策市，这次我们请聂会长去重庆演讲，她讲了中国的事情千万不要藐视政策，现在我们讲越调越涨，政府没有用，但是她认为永远不要怀疑政府的作用。

    【主持人 蔡鸿岩】：谢谢王总很系统的讲述了他自己的观点判断。我们凯德华玺这个项目是北京市中心的位置，我们说市场趋势，这几年，特别是这一轮行情过去之后，北京、上海这样的城市，像北京，我们在这里天天看着这个市场的变化，我感觉特别明显，除了房价大体的供需走势之外，市场形势逼迫着市场细分，二三四五环一直到燕郊，层级的划分越来越明显，五环内今年拿地的项目开发商必须要做豪宅，因为土地硬性成本在这里摆摆着，所以我想未来在中心城市的核心区里面，一个是豪宅项目，高端住宅，另外就是商业地产，其实主要是未来这些城市里面要位置的开发商，主导的项目肯定是这样的。蔡洁一直做高端项目比较多，你讲讲您对现在市场的看法。

    【蔡洁】：大家好，我叫蔡洁，我跟老蔡认识很久了，这是我这两年头一次出来参加活动，除了全经联之外，我真的很少抛头露面。我先说自己小小的几个看法，因为感触很深，在我年轻的时候，三十七八岁的时候，在台湾的房地产业做了十多年，从乙方到甲方，现在我们在台湾也是做甲方的，我在欧洲学的建筑，也算是本行，所以带着满腔热血回来，那时候就有媒体采访我，让我说什么是豪宅，我当时真的是无言以对，大家能知道我的心情吗，细节决定一起，我到现在还一直骂自己，为什么我们一直关注细节细节、人文人文，美学美学，人到最后是一个感觉，你连感觉都没有，你生产的东西只是一个框架，没有灵魂、血肉，建筑物和人的关系就是敲敲打打，开发商都不想进入自己的小区。

    不过话说回来，庄家不变，房价必涨。刚才有人说三十年，我说至少，国内五到十年内，金融我说一下，老百姓所谓的投资渠道，理财的渠道几乎没有，稀缺，那么这个钱到哪去；第二个不要忘记最少在未来二十年之后，在座的等到我们老的时候，未来二十年中国要增加三亿人口，这三亿人口你想好没有，做什么产品，还是这么一个框架大咧咧的做起来吗？

    我提醒各位再回想一下，就在十年前，我已经到北京了，满大街都是两三千块钱的房子，十年前…现在满大街两三万，好便宜啊，跟青菜萝卜一样，你的薪金谁涨了十倍。

    依此类推，我觉得不用十年，老蔡再邀请我的时候，说一平米五六十万贵不贵，我觉得不贵，短短的十年，我们经历了这个增长，北京我们叫做“房地产的发育期”，本来就跌跌撞撞，刚来的时候跟人家谈设计，谁懂景观，谁懂户型，我们找设计院，关系到位就可以了，你们谁知道为什么会漏水，会有“楼脆脆”“楼倒倒”？

    我们再回来讲，所以我自己骂我自己，这十年我在干什么，为什么不多买几套楼，两三千的时候我带着资金回来报效祖国，那时候的底商一套才几十万，全圈了才几百万，我真后悔，非常的遗憾，这是我最遗憾的事情。现在我走到三级城市都不讲自己是专业人，都当傻子，刚入行，就买，不管是一两千，还是三四千，因为我经历过，趁我可以去做顾问的时候，但是我不贪心，只要赚了就卖，因为股市和房市真的很难一两句话说完。

    我也非常的后悔，我当年到现在圈地忘了多圈几块，奥运前那时候五环内我圈了一块，结果人家给一倍钱我卖了，现在加十倍也买不回来。

    我在北京生活十年以上，从上海到北京，北京到上海，十多年前，我在台湾的房地产，什么意思呢？十年前台湾也是一样，专家顾问也在采访台湾的老蔡，一个专栏采访请问蔡总你觉得现在十几万一平米还有戏吗，我说太便宜了，现在离开了不到十年，台北市现在三十万、二十万满大街，而且开发商一个比一个牛。现在我关心的不是价格的问题，老蔡，我关系的是价值问题，过去十年前，房地产以北京来说是粗暴、野蛮的，但是下一个十年，青春期的时候，就不再是鸡犬都可以升天，我在这旁边做了一个项目，也是一个豪宅，我讲了几个事情，应甲方要求管工程、物业，所以那时候我们叫做“物业革命”讲究路线、策划、销售，还有改这个产品。找我们那个时候项目卖一万七八，签约了之后说一定要过三万，我何德何能，我又不是神仙，现在十年前过去了，我想不是价格的问题，闭上眼睛，你看什么是豪宅，我讲的是这样，我们看欧洲的开发商，他们的营造、工程真的让你热泪盈眶，从大街到社区，会让你感觉回到家而不是夜总会。

    现在我从海南岛的三亚，一平米十多万也做了一个楼盘，二线的开发商来了要求我做一平米四万，我说南北的区别就是夜总会加古典主义，包括我们去重庆，这次我在太原、大同，就是这一个风格，好恐怖，稍微集结一点，现代一点的一定被枪毙，所以我认为价格一定涨，劝你们尽量买，不要像我一样后悔，专业没有用。 

    第二个庄稼不变，必涨无疑，什么人可以做到质大于价格，这个是我们应该关心的问题，最后跟大家说一句“新年好”。

    【主持人 蔡鸿岩】：谢谢蔡总，说的很精辟，我们在座的很多的业内人士都是十多年看着房地产发展，我做媒体也看房地产十五年了，确实要往回头看，那后悔的泪哗哗的，好多发展商说，老蔡一期没买吧，写份检查吧，经常有这样的情况，后话就不要说了，往前看。我的观点像北京、上海这样的城市上涨肯定是必然的，而且上涨的幅度不会小，而且上涨的速度也会很快，但是像今年的情况，我想再出现的话，也是极特殊的，去年年初万科降价之后，拐点论出来之后，实际上把整个中国的房地产扔在弹簧称上了，现在王石又说话了，说房地产有泡沫，所以明年的市场走势，是不是万科还会有动作，如果万科要是带头全国打响价格站的话，市场又会回到07年底相当一段时间市场冰点的时期。

    这轮行情  出来了之后，验证了一个事实，现在买家肯定是追涨不追跌，只要预期价格下降，大家肯定会收手，不会买房，我不知道万客会不会再搞一个动作，我们今天下午请的专家都是高人，大家一块讨论，也给我们媒体很多的共识，私下大家有机会再跟大家交流，今天就不多占用大家的时间了，让大家多休息休息，谢谢大家！

    (本次论坛到此结束)