图为北回归线营销总监高博

　　时间：

    2009年11月18日11：00

    地点：

    新浪乐居直播间

    嘉宾：

    北回归线营销总监 高博

    新浪乐居对此次活动进行了现场直播，以下为访谈实录：

    主持人：各位新浪的网友，大家好！非常欢迎大家关注我们的新浪嘉宾聊天室，今天我们请到了我们“北回归线”营销总监高博先生，欢迎您，高总！我们为什么请您来做这次访谈，因为在最近我们的业主论坛上，我们“北回归线”这个项目受到了很多网友的关注，很多网友在论坛上发贴，他们都很关注这个盘。今天也请高总为我们网友介绍一下这个项目的基本情况。

　　高博：首先给大家介绍一下我们“北回归线”的一个基本情况。我们“北回归线”位于回龙观最核心的位置，在十里长街沿线，我们在回龙观东大街，应该说在整个回龙观区域，我们这个项目所处的地段应该是比较核心的。这个项目总体面积并不是很大，总得建筑面积32000平米，占地面积20000平米，容积率是1.5。总共的套数，现在是514套的小型商住型公寓。

　　主持人：您刚才说我们大概有514套的小公寓。其实我们现在去观察我们的市场可以注意到，我们的小户型是很受到大家关注的，不管是作为自住，还是作为投资，他们都很关注这类产品。我们针对的人群也是这两类人吗？

　　高博：当时我们通过市场定位以后，我们的主要目标客群应该是在中关村上地一带的白领为主。还有一点，回龙观地区经过这十几年的发展以后，因为第一批经济适用房购买业主可能家里子女都比较大了，子女需要一个独立的生活空间，因为北京的交通成本太高，所以很多业主会选择陪伴父母这种，这种类型的业主也是有一部分的。

　　第三，也有很多投资客。因为在整个北京区域现阶段来讲，回龙观地区，相对来说应该是一个价值洼地。因为在北京现在非常偏远的地区售价已经非常贵了，一般在一万二三左右，而回龙观地区整体均价也就在一万一左右。最主要的是它未来的升值空间非常大，比如回龙观现有的13号线，虽然现在感觉略有饱和的状况，但是现在地铁8号线回龙观马上要建成了，预计投放时间是在2011年年底，这个时间非常近了。8号线开通以后，因为8号线途径的是奥运场馆到天安门西，这可能对整个回龙观区域会有一个质的提升。

　　还有一点，我们地铁16号线是在现有的回龙观站换乘，将来回龙观地区是三轨交汇之地。另外，北京市政府规划回龙观在2011年以后，就能够实实在在地变成北京市区的一部分。像天通苑现阶段已经发展得比较好了，包括房价也比较贵了，很多客户其实对回龙观还是有一个误区，认为回龙观一直是经济适用房。其实大家可以回想一下，以前天通苑和回龙观都是一个大的经济社区，但是现在天通苑已经逐步走出了“睡城”，包括只是经济适用房的概念。

　　回龙观地区现在也是这样，北京市政府为了弥补回龙观地区的缺陷，建立了很多这种项目。我们这个项目为什么要综合立项？主要就是考虑到回龙观地区办公性的公寓比较小一些，所以为了弥补这方面的缺陷，在回龙观十里长街沿线现在建了好几个项目都是以这种定位来建的。因为在回龙观地区包括一些大型的Shpopping Mall已经非常健全了，略有欠缺的这些写字楼。可能通过三四年的这种打拼以后，我们这个项目可以给他一个很好的孵化基地，我们的定义就是“幸福多好”。第一，就是先有一个家，幸福多好；第二，在这个家里能开一个公司，有多么幸福。这就是我对我们项目的一些看法。

　　主持人：刚才高总也给大家介绍了我们的商业配套情况，比如我们的三轨交会以及很多医院等等。相信很多人对这些因素都是比较看重的。因为现在“北回归线”还没有证实推出，就有很多人去我们的售楼处意向登记了，除了刚才您说的这几个特点之外，还有什么吸引大家的？

　　高博：首先，我觉得去过回龙观这个区域的人可能比较了解，天通苑和回龙观最大的区别就是一个舒适度。其实在天通苑主要是以30多层的高楼为主，而在回龙观地区很难看到10层以上的房子，相对来说层数比较低。无论从购物、休闲、配套设施来讲都比较齐全，吃住性都比较方便一些。我觉得比较喜欢回龙观的感觉，舒适度比其他地方好一些。

　　还有一点，举个例子，4号线在没有开通前，丰台的一些项目卖的价钱都是比较低的，大概8000块钱左右。当4号线开始动工建设以后，4号线周围的一些项目都是价格提升得比较快。后来4号线竣工以后，很多价格一路飙升。可见，将来地铁8号线开通以后，整体这个区域的便利性会大大提升，也会给它这个区域的整体价值带来一个非常大的提升。所以为什么现在有很多投资客非常关注回龙观？因为在未来两三年内回龙观将会有一个质的飞跃。

　　主持人：有一句话说“地铁一响，房价飞涨”，这可能说明很多人对地铁周边的建筑项目预期还是很高的。我们自己也愿意去选择这样的房子。因为我自己也住在回龙观地区，我对那边的项目也比较了解，我看了咱们这个项目，据说在百万以内，所以我当时很惊讶。咱们的价格策略是怎样的？

　　高博：这一点，还是要谈到我们城建。首先，我们是国企；第二，我们不是很追求利润。我们城建，首先就是要把项目品质放在第一位。我们这个项目为了打造回龙观地区的精品，我们为了区别于以前的经济适用房，虽然他们现在二手房卖得也很贵，但是从房屋质量和房屋品质来讲相对还是比较低的。

　　我们这个项目，第一，我们现在选的窗户，是实木和型材相配合的窗户。这种窗户可能只有在别墅才能看得到，这种窗户一平造价都在两千多块钱。所以整体的感觉、品质就完全不一样。包括我们的立面全部采用的是陶土砖的设计。包括我们的入户门选的都是盼盼的门，市场售价也在8000左右。包括吊顶、灯，大概每平米都在3000块钱左右。所以对于我们现在均价1万1的项目来看，我们每平米的成本造价是很高的。

　　为什么这么做？因为我们城建一项就是以客户为主，以人为本的理念来打造这个项目的。我们这个项目虽然只有3万多平米，园林只有5000平米。一般5000平米的园林，一般的公司会选择简简单单的绿化。而我们聘请了加拿大的设计院，把这个园林分成了两个组团，一个组团是以一些水系、休闲广场为主；还有另外一个组团，以这种儿童游乐区、观景平台为主。我们就是想在回龙观区域打造一个新的核心地标，虽然项目并不大，但是我们的项目就是想提升整个回龙观的品质。

　　因为曾经回龙观区域政府给我们城建提出了一个想法或者说是一个任务，就是用城建的品质来提升整个回龙观商业地产或者商住两用公寓的品质。所以我们是为了打造将来的一个行业标准。我们希望将来回龙观能够变得很好，因为回龙观现在还有部分待开发的土地，我希望我们这个项目做完之后能够成为回龙观的一个新起点。

　　主持人：可以说这样的企业确实很少见。其实说无利不成商，开发商建房子一定是要有一定的利润在里面的。但是我们城建可以降低我们的利润，我们的目标就是把我们回龙观地区整个区域品质提升上去，所以我觉得如果想选择回龙观地区的网友是有福气了。其实我自己也想去看看有没有合适我的户型，咱们这边的产品主要是什么户型？

　　高博：主要是以30平米到82平米区间的范围，我们户型种类大概有十几种，最小的平层大概36平米左右，最大的82。我们还做了一部分LOFT产品，LOFT是现在北京比较流行的产品，我们的层高是4米8，业主可以根据自己的需求来进行划分、隔断。

　　主持人：咱们LOFT户型一般在什么范围之内？

　　高博：最小30到80平米都有。

　　主持人：如果选择LOFT就可以买一层赠一层，还是比较划算的。

　　高博：对

　　主持人：价格是均价1万1吗？

　　高博：我们标准平层是1万1。

　　主持人：咱们这个项目什么时候正式开盘？它的选房情况怎么样？

　　高博：我们预计开盘时间应该是在12月底或者月初能够取得商品房预售许可证。我们应该在那个时候正式面市。至于销售模式，我们现在暂定还是采用排号方式。

　　主持人：怎么排号？

　　高博：我们会选择一个日期通知我们的业主到我们售楼处排号，采用先到先得的方式。

　　主持人：所有关注我们“北回归线”的网友要及时关注我们新浪乐居，我们会在第一时间把我们“北回归线”的排号消息发布出去，希望大家关注我们“北回归线”，及时去排号。刚才您说我们的套数一共有514套小户型，我相信这个盘一定是供不应求的，因为现在的小户型真是非常抢手。我们如果一期没有选到，还会不会有后续的二期、三期？

　　高博：这个不会有了，因为这个土地的建设面积是有限的，只有3万多平米。但回龙观区域也还有其他的项目陆陆续续在建设中，但近期为止也仅有我们这个项目。

　　主持人：所以大家一定要经常地关注我们这个项目信息，也请高总如果有什么信息，也希望第一时间通知我们，让我们网友朋友们能够及时地去选我们心怡的房子。高总，您还有什么想对大家说的？

　　高博：希望网友可以继续关注我们这个项目，也希望网友可以继续关注新浪乐居！谢谢！

　　主持人：谢谢！