主持人：海波说一个禧瑞都的项目，这也是首创做得迄今为止最高端项目，今年销售确实好，产品也是做得非常不错。

　　海波：这个项目和传统的不一样，做得稍微粗矿一点。这个项目从拿地到定位就是想和这个地段相匹配。我们在CCTV旁边的一栋楼不想让大家都被CCTV的光芒遮挡。我们外立面用了两年的时间做调整，最后效果做得还是不错的。我们是5月份开盘，大家对市场态度不是很明朗，我们开盘比较忐忑，从开盘是1.9万到3万，后来在不断的提升价格，但是后来价格越来越高。昨天我刚从上海回来，我觉得有感受第一北京豪宅价格还不是很大，我觉得北京的豪宅价格还没有放开，希望能在4月份上能有一个大突破。

　　第二个我觉得做豪宅的应该再笨一点，李总讲的那些细节很多人都在算我的成本是多少。我讲这个笨一个是做具体项目，包括谈合同、营销，尽量少忽悠。这样可能对于一个豪宅项目来讲能够给消费者一个感受是更加全面。我卖一二三号楼户型比较偏小，最近我们和酒店管理的谈合作，希望他们来做。

　　我们做销售也应该把价格定得笨一点，你靠算价格永远达不到。笨不是傻，像我们的项目都是卖到七万、八万，再往上十万的可能性更大。

　　主持人：我觉得最终还是落到产品上，你这个价格能够喊多高，你要有一个实际性的支撑，这是实实在在的，因为你买高端项目的客户都有N多次的置业经验，他甚至在很多国家都有置业经验，他对物业的保值性、增值性都有理解，我们从开发商的角度来说你做这些产品一定要把这些人的心态摸透，我们去年搞了一个十大豪宅的评选，我们评选就是客观的来评，要求必须入驻一天以后，真正做出好产品，一定是手工打造的，他要有体制上的支持、产品细节，作为开发商来说，必须用生活经验，有好眼光，他一眼就可以看出什么东西好或者不好。从我们行业来说，随着市场越来越成熟，这种产品的细分、客群细分、市场细分已经是非常明显，越是偏高端的细分化，某一类东西有和没有就是差别很大。

　　我们搞这个活动，包括去年我们搞了一个活动是外国人评楼，就是十大豪宅社区的评选，今年我们还会有，我们会有30%到40%的更新率，会有一些新项目，我们要求必须是入驻一年以上。从我们杂志本身主要是面对高端的客群和市场，另外我们想通过媒体把什么是真正的好的房子，什么是真正的豪宅，也包括在观念上的好，高端物业要让消费者理解，我们通过媒体资讯去引导他朝着正面的方面去做。

　　我上上星期写了一个博客就是批评老潘的SOHO模式，他还说是成功的，这是对行业的误导。他站在开发商角度来说他为了挣钱，这个东西我们无可厚非，但是如果你通过舆论在对这个行业做这样的引导，因为我们是做媒体的，我们应该是引导理论，我们看到不正面的东西不闻不问就会把消费者带到误区。我在前天下午去盘山开了一个会，商都SOHO和朝外SOHO (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)他们要到三里屯SOHO去贱买自己的房子，开发商对这些问题视而不见，你选择自己的模式，我们觉得在理论上一定要有正确的舆论引导，我们做这个活动也是这样，通过业内交流通过正确资讯引导让消费者理解，如果消费者来了就说SOHO好那就不好了。前几天李伟他们那里发生的事，从发展商来说，他们做东西还是很投入的，很精细的，这个事咱们关上门说是倒霉，在施工细节上没注意，正好赶上孩子在那里把孩子砸死了。我写文章说政府是有责任的，没有室内装修的标准。我写完以后李伟给我打一个电话，他说给行业摸黑了，给哥儿几个招来口碑麻烦，真的不好意思。但是从媒体来判断谁做这个事情是真正投入的，作为媒体看到好的东西肯定会说，这一点我们肯定会有这样的心态，对好坏是非的区分还是有的。

　　我们今年会出2009年度的豪宅年鉴这都是年底计划，包括我们今天搞的活动也是跟大家在交流当中能够更深入的了解市场的情况包括大家在操作上豪宅项目的做法。对于产品把握、投入、市场定位的专业度来说，我觉得我们可以通过媒体给行业一个支持，这就达到我们的目的。另外我们今年10月份出一本新的杂志，这个杂志根据我们看这几年房地产的变化，我们也在不断的做调整，我们也在做高端，房地产客群是多元性的，有豪宅投资能力的一定是在其他消费层面，包括他的一些商务、企业理财、投资运作等方面都会有。我们十月份会出一个杂志是《T3》，主要在全国机场，第一批我们签了12个机场在12个机场投放，这个定位是用了《T3》的名字，因为对象人群是商旅人群，所以我们内容主题定位每期做一个全球顶级会展，我们第一期做的是威尼斯展，上午人群对这些信息是有需求的，再一个这种杂志没有。所以我们会把整个杂志定位锁定在这里。第一期十月下旬出刊，我们会发行一个银燕卡。这个客群和高端房产客群是吻合的，里面会涉及房产投资，还会有一些置业和家居的内容，配合高端内容推广。但是我们会对异地投资置业和旅游地产这方面市场进行宣传，像刚才我说上海、北京房价比较，我们会更多的是在《T3》来宣传。《楼市》更多的是做北京的，《T3》会有侃房子，我会关注全国房地产大的信息。这以后会和大家有更多的合作机会，希望大家多给我们提提意见，希望在理念和运作上都有和大家合作的机会。

　　今天感谢李总对我们的支持，晚上还给我们专门准备了晚宴。我搞这个活动去年就和李总说，以后我们有活动尽量和盘古合作，因为这里景观很好，很多人愿意看看鸟巢、水立方新的北京地标建筑，包括俯瞰的感觉，在这里举行活动可以满足大家的愿望，非常感谢。一会我们吃饭的时候大家可以交流，今天我们的活动谢谢诸位来捧场，一会有细致的东西我们可以私下交流。今天下午的座谈就到这里。谢谢！