主持人：板块你最了解，什么叫乐居，因为都是人来居住，不是说这块很乐居，天安门住起来很舒服，难道就很乐居，也不一定。我们谈幸福指数，是不是有了金钱有了地位幸福指数就高了？不是，有个数据表明，中小城市中上等的人群，他们幸福指数是高的，我们新浪房产对乐居指出也是做出了一些研究，这块由我们王教授主做的，他们也发动了很多人做调查问卷，都是拿的第一手资料，包括在区域居住的人的一些感受，这样来统计结果的，他们这块也没有权威，王教授讲一下。

图为人大社会学系副教授 王水雄

　　王水雄：其实我来到这个地方是因为在四月份、五月份的时候做了一个调查，发动了大概有30位学生，30位调查员做了关于北京市的居住板块的乐居指数研究。我最开始的动机是因为我们这22板块里面没有四方桥这个板块，所以我特别想来看一看，来到这个地方之后我们看到咱们售房人员怎么讲板块，同时还可以周围环境，还可以看到一些客户。因为我们做调查本身就是调查已经居住在一个区域里面的老百姓，他是怎么样看待自己居住的环境。他对这个乐居是怎么理解的？他觉得舒服不舒服，在这种基础上我们才能形成数据，现在基本上搜集差不多了，我想大致想说三点问题，当然这个报告里面有非常详细的内容，我想说三点。第一点，关于板块的研究。第二点，我想讲乐居的概念问题，第三个我想讲注意力的问题。

　　板块研究实际上我们在2005年做了一个调查，关于北京市的城镇宜居指数调查，现在提出来乐居指数，板块研究的结果我们发现在05年的时候，调查显示40%集中在城市到底怎么样，36%集中在板块，一些社区，中观的条件上。24%才是集中在个人的住房水平上，影响人的居住大概是这样的结构。08年，我们刚刚做完调查这个数据发生了很大的改变，改变的结果实际上，如果原来40%，现在变成31.5%的人注重这个城市，45.5%的人注重中观成面，24%的人还是原来一样，基本上关注个人的住房水平。他认为这样一种结构在影响他的居住感觉。这个实际上说明什么问题呢？说明某种意义上，北京市居住正在板块化，人们的关于居住的满足感更多取决于中观层面，对于周边环境问题。这是关于板块里面的一点。

　　第二点，中观层面的东西很重要一个，就是产生这种人与人之间幸福感差异的很重要一块，是由五个变量决定的，第一个区域绿化程度，健身的场所，它的休闲场所便利程度。这个数据本身，我们把它凝结在一块，这个实际上还有一些关于休闲的场地区域的绿化，健身的设备、娱乐的设施，就是这样一些内容在人与人之间关于幸福感评价的差异的。所以说我们把它取成一个因子，这个因子叫健身休闲因子，实际上在决定我们这个区域之间差异，居住幸福感差异程度。从这个因子来讲，实际上发现有板块上的差异也非常明显，这是第一个我们讲板块研究。

　　第二个问题我想讲关于乐居的概念，我们从安居、人居，然后到宜居，然后到乐居，宜居更多的是社会关怀，乐居更多关于人文关怀层面的东西。这个是关于概念的，但是这个概念的诠释也有很多很丰富。

　　第三个我想讲注意力的问题，现在我们的注意力，买房的注意力，我刚才听高总也说了，很多是投住在北面的，的确是，比较多的投住在比如中关村、万柳、朝阳公园，实际上我们四方桥这块吸引力还要低一些，这个可能跟我们周边项目少有关系。这个很关键，你注意力不投入在这个地方的时候，这往往是一个低谷，特别值得关注的一个点。

　　主持人：是不是对我们购房者有一个建议，因为朝阳公园周边的项目有一个历史渊源，包括目前向着特别的成熟的区域，我们这个是不是在股票成为潜力股，有很大的发展空间或者未来升值空间，对我们购房者有非常好的建议，您谈到有一点，绿化，包括休闲健身这块，绿化高宇特别有感触的，我觉得这可能四方桥区特别重要的特征，另外从旅游休闲这块，因为以前我们可能到郊区去，但是这边我们有依托的资源，比如欢乐谷，就是从以前单独依托于天然的公园，然后到城内发展公园，以前我们可能没有尝试过，从欢乐谷完了以后，以后的收益会更多。我想问一下高宇，今天我们要谈的还有一个后续重点，因为刚才谈到乐居，它有很多评定的标准，包括区域配套、区域交通，我们未来有个非常看好的交通线路，比如七号线，可以这个简单跟我们交流一下。

　　高宇：其实刚才王教授说乐居的概念，跟格林莱雅的产品宣扬的理念有点如出一辙，格林莱雅是北京第一家倡导依靠ECO—LIVES尚态理念的居住区，为什么我们讲说格林莱雅产品不一样，在哪？大区域非常大，格林莱雅做了一个非常适合居住的项目，格林莱雅是12米7，我们通常讲板楼16、17，格林莱雅做到12米7，实际上从你的阳台走到你的主卧，通过阳光通透的感觉，你可以想象一下12米7的薄板，下午风景非常好的，你坐在露台上你会有什么感觉？

　　主持人：现在你可以畅想一下感觉，这个对我们购房者特别有用。

　　高宇：实际上是一种理念，就是生态环境，我们关注生态和人之间的关系，刚才王教授乐居，环境对人的影响，我们格林莱雅也是这种理念，我们AB座南侧一层没有住户的，完全做绿化，这种在北京完全没有开发商可以做。我牺牲一层完全做绿化，我们屋顶也全都做绿化，跟整体的园林风格溶为一体的，开发商做园林全都掏空了，有的业主抱怨，为我们家树长得不好？因为底下没有植树层，格林莱雅最大的特点我们做了一个环形车库，你的车可以停到四栋楼任何一个楼下面，可以不出地面就回家了。环形车库最大的优点就是我保留了实土，因为实土层很深，保留以后树会长得非常好，这块保留了将近100棵原生树，你可以想象这些树在园林里面都有。你以后，你家的园林会跟其他项目都不一样，可能其他项目都是后来种的，我种了一些胳膊粗的的树，实际上在格林莱雅你会体会到不一样的感觉，他一定跟你的家融为一体，当你傍晚的时候，当你的家人带着你的孩子漫步在一层挑空的园廊以后非常舒服，当槐树、柿子树、枣树熟的时候，你在那里你会感觉这就是你想要的，现在在格林莱雅你可以体会到家的感觉，而不是我每天365天面对胳膊一样的树，还发呆说为什么长不好呢？在格林莱雅你不用担心，因为它是有保障的，你在这里生活会很快乐，我不知道快乐是不是相当于乐居。

　　主持人：你当前这个快乐传递给我们现场的嘉宾还有我，还有现场的朋友们。牟总频频点头，我觉得他一方面肯定他的做法，另一方面对你的言语非常肯定。而且你说打折扣就会来，我觉得开发商做建筑或者说他们长远打算，包括做园林，有的开发商就会做长远的打算，包括很多开发商建筑本身添加高科技的因素都有这样的说法。牟总对这个有什么评价，您频频点头，应该是好的评价？

　　牟增彬：是这样，四方桥的区域也是我本人关注的一个域，最早的时候距离这边很近，经常会过来，近几年的发展我也能看到一点点发展起来的。我想谈一下区域，实际上从整个北京土地供应和整个城市规划情况来看，现在很显然，京西地区土地非常紧张，可利用的土地非常少了。北部地区已经发展到昌平、顺义，东部实际上真正发展沿着机场高速、朝阳路，实际上真正最后所谓剩下最后一块真正的板块是北京东南地区，东南地区我们四方桥是距离城市核心区最近的。我们都清楚，北京的规划按照环线一圈一圈发展，实际上北部已经圈到六环了，我们距离四环800米的距离，从整个城市规划和土地供应角度来考虑一下，回过头说我们这个区域，实际上这几年我们会看到，四环沿线的一些配套，影响到我们生活的配套，可以提高我们生活质量的一些配套，近几年发展非常非常快。回过头再把这个圈子再放小，我为什么刚才高总说我在这点头，实际我考虑了咱们这个项目的定位和区域，很显然它这个区域绿化、它的景观。咱们格林莱雅项目定位按照区域的定位这么来的。回过头来，刚才问到的建筑、规划、园林。听高总刚才介绍，其实我的想法也很多。实际真正把小区的园林做到真正人性化并不算太多，更多是刻意雕琢，自然的东西少了一些。我们都清楚，北京工作都很紧张，早上上班，晚上回来，北京还好堵车，实际上接触自然的机会很少，实际上我们更多看到家门前的绿化，如果我们能感觉到融入到自然当中，会使我们的心情舒畅，这就回到我们宜居、乐居。

　　高宇：在格林莱雅住一定会非常开心，不光园林面积大，另外AB座，CB座楼间距80米，我们这个园林面积相当一个标准的足球场，你可以想象一下什么感觉？视野非常好，我们园林做得不错，整个绿化率50%。你在这个小区里，不管你今天被领导骂还是怎么样回到小区也会心情非常好。我们这种产品在市场的稀缺性，政府现在有文件，90、70，90以下的户型占到开发面积70%，未来北京所有新建项目大户型占有量多少，据我们了解从年初到现在四方桥区域，它整个户型从成交量来讲，户型是100平米左右的两居，和130平米左右的三居，格林莱雅现在的房子这三种户型正好都是保值的户型。

　　主持人：我觉得跟区域入主群体有关。

　　高宇：因为在这个区域住自住占到80%，在这个区域住会很舒服，我从这到国贸不堵车，也没有红绿灯，我们实地测算过，只需要15跟中，下班也很方便，回到这边你会不堵车，来这儿以后又离公园非常近。所以从整个区域上来讲，交通非常方便，另外也有地铁七号线，周边整个商业配套，乐购超市，金融服务机构也非常完善。格林莱雅为什么打出上派居住理念，那就是说住在这儿一定是贴近生态，看见格林莱雅心情愉悦的，我们非常关注生态和人之间的关系。

　　主持人：关注人们居住的感受，注重生态，这事更人性化的开发商所要做的，我觉得你刚才说我们从这儿到国贸是15分钟，你应该关注这个群体，中央电视台也即将入住，因为在国贸附近他们在那上班，他们可能搜寻的就是我们类似的项目，我这是一个感觉。

　　牟增彬：以北京的交通状况这已经是奇迹了。

　　王水雄：我觉得也已经请在场的一些潜在的客户他们谈谈感受。

　　主持人：王教授每次到每个地方特别想听听除了开发商的声音，还有现场网友的声音。今天我们准备的一个环节，因为很多网友在跟项目进行交谈，如果您的提问可以跟这边在场的专家或者说我们高宇这边来提问，也可以获得，高宇这边可以获得我们的比较大的一个折价。

　　高宇：我们准备了一个价值一千元中体倍力健身卡，它有专业健身教练，根本你的自身有一个健身计划，这个跟格林莱雅的宗旨一样的，我们希望我们的住户住在这里非常舒适。

　　主持人：像你们的定位群白领比较高端的人，很多人都是属于亚健康状态，包括我自己，其实很需要锻炼，就像你说的我们准备的礼品也是跟我们客户群相契合的，我们现场来的可能是我们未来的准业主，如果有什么样的疑问，比附说购房上的疑问也可以向高宇提，乐居指数也可以向王教授提。

　　网友：有没有医院或者教育机构？

　　高宇：不管是什么群体、职业都比较关注这个问题，医疗、金融、教育。

　　主持人：特别是小学这种教育。

　　高宇：你像我们之前格林莱雅在前期定位做过一个统计，教育从幼儿园到大学我们全部具备条件，幼儿园离项目很近，是一个新加坡投资的国际化的幼儿园。还有就是我们首师大附中的附小，分小，就在咱们项目的西侧，已经整个小学搬过来了，所以教育这块完全可以放心，非常有保障。中学也有，还有大学，甭说了，非常近。还有奥运场馆，所以整个大区域和大配套都非常好，我为了感谢这位网友我给他一个奖品，谢谢。医疗这块，我们化工的医院就在咱们项目往东一百米，所以医疗这边都有保障。

　　网友：我在想有一个足球场绿化空间，就基本上不用医院。

　　主持人：今天高宇是既把网友说动了，又把网友说动了。

　　高宇：我们希望业主有健康的体魄，我们之前做过活动，有业主问我为什么发风筝，我希望你们天气好的时候出去放风筝，尤其格林莱雅入住的时候，你可以从这头跑到这头，放风筝。

　　主持人：今天我们初步探讨一下区域，最后我还是想把话语权交给高宇，做一个总结性的发言。从高宇也块我希望你谈的就是说，在对我们这个项目进行一个总结，包括你觉得这个亮点，保值特性在哪里，这些专家大多谈的都是大区域的，你可能最了解你的项目，跟我们谈一下他的保值增值的提醒。

　　高宇：我们的户型无论投资还是居住你会感到很舒适，绝对保值的户型，我们所有的户型都是南北通透的，而且我们121的三居，所有的屋子都有窗户，不会感觉到黑暗，这个是一般的板楼是很难达到的。它性价比高的还有另外一个特点，绿化地，而且整个园林的风格非常好，它有一个三米的高叉，你住在高层相当于住在三层的高度，他跟水平线有三米的高度，整个设计是意大利式的，不管住在园林里散步还是停留在长廊某个角落，我们叫一步一景，你每走出一步景色是不一样的。另外区域来讲，这个区域潜力非常好，无论现在还是未来，区域成熟以后当然不会有现在的价格，从现在来讲，这个区域、这个时候购买应该是一个非常好的时机，所以综合下来看格林莱雅性价比其他相比还是比较高的，华侨城(企业专区,旗下楼盘)是一万八，我们今天给的折扣算下来的价格是多少？所以性价比是非常好，所以今天有购买的客户可以跟我们置业顾问联系一下，我们可以打个折。

　　主持人：从单个项目品质，它具备高品质项目的很多的特点，而且它的定位，包括客户端的因为也跟整体定位相契合的，张楠那边我特别想问你，也是最后希望你总结性发言，你通过在这个地区，你对二手房市场相对比较熟悉，你预见一下这个区域二手房市场将来的状况，不管它从成交的户型或者成交的价格趋势，或者说未来其他方面的二手房相应的东西，你给我们推荐一下。

图为我爱我家四方桥区域经理 张楠

　　张楠：二手房是有了一手房才有二手房，听他说完很有触动。我的什么感觉，因为我感觉可能比他们更强烈，因为我们做二手房接触老房子比较多一些，像高宇讲的那些种树，更别提地下车库，不可能的事情。现在项目再建成的时候已经比以前在生活上提高很多，非常舒适。因为我们这边区域有很大的空间让我们来操纵，我为什么今天能来，因为我对格林莱雅这个项目也是比较关注的、比较喜欢，也一直在看，首先它在我的区域里，我从小在这长大的，觉得这个地方，以后在这安家置业。

　　主持人：高宇，他等着卖你的二手房了。

　　张楠：我们这边应该是长期合作。

　　主持人：没有问题，通过互动交流，可能更多更好地了解他一起的项目，对你们将来预售，交易二手房可能会更有帮助，你们私底下谈。

　　张楠：其实现在我们已经都在合作，客户都是共同的，刚才我听大家聊的时候，我们客户在那边谈了一个客户，客户都是相同的，需求都一样。

　　主持人：客户也都在选择二手房、一手房之间徘徊，如果客户在徘徊的时候，能不能能够介绍到格林莱雅，还是相当不错的，客户更多追求高端的，包括宜居的感受。

　　张楠：真是事实问题，我们客户有的很多真的在一手二手之间徘徊，各有各的好处，他选择二手肯定在三环附近，他选择那个肯定不是生活质量，肯定跟这边比不了，他选择可能是周边老邻居，还有以前的生活习惯等等，或者说离工作单位近这些比较实际的一些问题。但是说在今天听了高总讲了一些现代生活居住的诱惑确实潜力挺大的。

　　主持人：高宇今天把嘉宾说动了，说到乐居，人在这个区域是什么感觉，在格林莱雅做项目的时候，大家更多的考虑是人文的东西，考虑就是说我这个业主住进来之后他是一种什么样的感觉，包括我项目不同的地方、不同的品质，周边园林绿化跟区域配套，各个方面的结合，你考虑更多的也是这种因素，怎么样一种评价？

　　王水雄：我好像暂时不敢说，因为我没有做太多的调查，但是因为在这里面初步看了一下，一路上过来，而且也不断去看地图，看他们这些介绍，我觉得因为基于中国，特别是北京市人口老龄化趋势，特别有一些年轻人买了房之后，比如说买了三居的，会把老人接过来，因为从总体上来说，北京说还是宜民城市，所以在这种程度说对于乐居的角度来讲应该是非常正面的影响。

　　主持人：牟总这块，我觉得你可能更多讨论的是中观的，来考虑整个大市场因素，有什么样的总结性发言？

　　牟增彬：其实考虑楼盘我首先考虑地段，地段地段还是地段。其实刚才几位专家也提到了地段，首先我们刚才分析这个地段它一个价值，也分析到这个地段的价值没有真正被挖掘出来，在考虑我们四方桥板块，包括格林莱雅目前价值，我们最终购房我们第一要素是什么呢？实际不是地段，而是性价比，也就是说它的功能、它的性能和它的价格来比较。我为什么刚才说高总把我也说动了，有这么好的小区，而且它的价格，而且基于目前四方桥板块现在它已经形成的一个宜居的这么一个环境，这个性价比是比较高的。所以说我为什么现在说，您刚才问我，是不是可以买，打保票呢？我是基于这个分析，我认为这个项目在目前这个区域，这个范围，整个北京吧，它至少是一个比较抗跌的楼盘，也是比较宜居，符合乐居指数。

　　主持人：契合我们的主题。

　　王水雄：因为我们做调查的时候，附近百子湾、朝青板块都做过，还有把燕郊比，不可比，我也去过燕郊，价格上有很大的差异，总体上讲，刚才高总也说，从国贸回来路上不堵，没有红绿灯，但是涉及到注意力的问题，将来大家都聚集到这儿，交通还是会变拥堵。燕郊这块，每天都在增长，一对夫妻刚刚买了房，周末的时候住在那个地方，他们的感觉将来希望人不要太多，这个地方会更增值更厉害。我从这个角度来讲，我在想咱们这个板块或者说咱们这个项目，实际上是蛮有意思的，它的梯队性很强。如果说你觉得这个地方居住的，到一定程度上比较挤的时候，增值到一定程度的时候，它的增值空间很大，你还可以往后退，因为燕郊很多人居住的那种情况，我把城里的房子出租，然后我在这边买个房子居住。

　　主持人：王教授替格林莱雅考虑一个长远的问题，出去人都来买你这个房子，这个区域人满为患怎么办？随着人流增多，肯定更多项目的入市，更多配套的加入，所以这个问题应该是不成问题的。高宇，有这种信心吧？他真的替你考虑得很长远。

　　高宇：这不是问题。

　　主持人：在不是问题的话语声中我们今天论坛宣告结束，很感谢各位嘉宾，也很感谢格林莱雅给我们提供场地，也很感谢现场朋友和关注这个区域的网友，谢谢大家。