随着中央电视台、北京电视台、凤凰卫视等主流传媒东迁CBD。众多与影视相关的大型机构、跨国公司已经将目光锁定在了CBD核心区，传媒、影视人为代表的高端人群所带来的置业需求使CBD原本供不应求的矛盾再度升级。

　　毫无疑问，工作需要让交通成为了CBD人群置业关注的首要因素，CBD东西南北一刻钟生活圈应运而生。据不完全梳理，能划归为CBD一刻钟生活圈08年入市楼盘为：位于广渠门附近的冠城名敦道，西大望路板块的首府pekinghouse、珠江帝景期，禧福汇国际社区、地铁四惠线附近的金地名京、东恒时代、东区国际等等。

　　2008年该生活圈楼盘供应量具体多少？该板块交通配套等乐居指数如何？未来的CBD近区楼市会发生怎样的变化？在楼市打折风盛行、中小开发商房价偷降的情况下，该区域哪些楼盘最抗跌，最值得购买？为此，新浪房产特邀专家学者、该区域在售楼盘开发商、区域观察家等共同探讨此话题。

　　时间：

　　4月25日 14：30—16：30

　　地点：

　　禧福汇售楼处(西大望路)

　　主持人：邢晓利

　　特邀嘉宾：

　　洪大用 中国人民大学社会学系 教授

　　王水雄 中国人民大学社会学系 副教授

　　蒋剑鸿 捷联投资顾问公司 执行董事

　　郭 杰 华讯商业地产俱乐部 秘书长

　　楼艳青 禧福汇 副总经理

　　邓小虎 华业玫瑰郡策划总监

　　贾玉鹏 明天地产业务发展总监

　　李 杉 优品国际公寓策划经理

　　濮金山 乐成豪丽 策划总监

    以下为现场图文实录：

　　主持人：各位嘉宾各位网友大家好，欢迎关注我们今天的新浪寻找北京抗跌楼盘论坛之四暨CBD一刻钟生活圈置业论坛，我是新浪房产的邢晓利，也是今天的主持人，首先我介绍下今天参会的嘉宾有：

　　中国人民大学社会学系教授洪大用先生

　　中国人民大学社会学系副教授王水雄先生

　　捷联投资顾问公司执行董事蒋剑鸿先生

　　华迅商业地产俱乐部秘书长郭杰先生

　　禧福汇副总经理楼艳青女士

　　明天地产业务发展总监贾玉鹏先生

　　优品国际公寓策划经理李杉先生

　　乐成毫丽策划总监濮金山先生

　　今天我们的论坛寻找北京抗跌楼盘从三月份发起，这是第四次，之前我们走过朝青板块，今天走进CBD，来到了CBD板块中颇具特色的楼盘禧福会的售楼处，谈到CBD，在我们专题所做调查的过程当中，北京22个板块哪个板块最抗跌，CBD是得票比例最高。随着央视、北京电视台的进入，刚性需求有起来了，但是CBD提供的住宅越来越少了，所以我们今天定义为CBD一刻钟生活圈，这个很有意思，今天大家来这里，都可以说说一刻钟怎么定位的，比如说我们到CBD的距离也可能是走过去一刻钟，或者开车都可以，都是我们今天讨论的范围。

　　寻找抗跌楼盘跟我们的乐居指数也结合在一起，玉泉路板块和朝青板块也出了一些报告，CBD也会出一个报告，首先请王教授给我们介绍一下乐居指数的构架是怎么样的，我们的报告怎么构成的，之后大家可以看一下我们的乐居报告，有客观的、有主观的，有各个方面的配套的统计，也有主观的人对这个板块的感觉，也是调查问卷，具体请王教授跟大家介绍一下！

人大社会学系副教授 王水雄

　　王水雄：这个已经介绍过很多次了，乐居指数是有条件的，原来我们做宜居指数，但是没有做板块的概念，但是现在我们发现，在北京的生活当中，板块地位越来越凸显出来了，我们采访一些人的时候，当地的居民还没有感觉到这是板块的位置，但是这个观念已经慢慢凸显出来了，从宜居到乐居走的过程当中，我们前期数据显出很有意思的特点，宜居的时候是占城市的40%，小区居住板块的环境占36%，房子的装修这块占24%，但是我们现在这个乐居指数，我们2008年的调查居住板块占了48%，这个概念凸显出来了，所以我觉得今天的主题特别好，CBD一刻钟生活圈。一会儿大家做问卷的时候，实际上也有涉及在多大的范围内接受，比如说乐园，在这个过程中，我们发现有很多人是坐车大概一刻钟，走路大概一刻钟，这个位置很有特点，这个本身也能够呈现出我们对板块的观念。

　　我想这个背景就是从宜居到乐居，已经有初步的感觉了，整个调查的过程当中，涉及到主观、客观的很多方面，客观的涉及到咨询、教育、实际上我们发现主要是幼儿园教育，居住大概在两公里内可以接受，还有银行，大约也是两公里内的概念，因为我们在居住板块的前提和背景，实际上还有一点，就是将来老龄社会，因为他不可能走很远的路，对年轻人来说，工作和居住地是无所谓的，但是我们发现工作和居住地的设置是可以远一点的，但是幼儿园是最近的，所以我们在客观指数方面是用数量衡量的，比如说这个板块里面有多少个幼儿园，多少个小学、银行、企业，多少房地产，当然了，实际上我们背后还有一个假设，房地产是不断的改变当地的社区环境的。

　　我们讲的第二点是关于居住板块的距离的概念，我们跟新浪这么一个好的平台合作当中，最重要的不仅仅是做板块，我们在生活当中最重要的一点就是房地产怎么在改变社区环境，怎么样改变人们的生活，四季城的老板有一句话，我在造城，实际上我们把这个背景放更大一点，我们也是在造历史，造社会，所以我想我们将来可能也会在研究的基础上形成一些东西，比如说房地产怎么改变生活，我们可以做一些比较经典的楼盘的案例，这是大致的背景构成。更多、更实际的内容还是要从和各位老总的老天当中听大家的见解，我初步对CBD做了一个调查，我们的数据也出来了，主观数据各位老总在填的过程当中，还汇集网上很多问卷里面，形成关于CBD的研究，从客观的情况来看，我们可以比较几个板块，比如说万柳、中关村、金融街，像CBD是占了很大的优势，第一个就是房地产，那么他对生活的改变是很大的，第二个是场馆会所，第三是餐饮这块，基本上他都是在前面的，他的餐饮、休闲娱乐、教育，教育稍微弱一点，应该比中关村落后一些，他的企业、金融服务等等都是靠前的，我们还会通过分析融合出来一个比较简单的东西。这个是我们关于乐居指数研究的基本构想。还有很多更多更细致的内容今天就不讲了，我们可以看报告，这个报告本身是基于老总的观点来产生的。

　　大概就是三点，从宜居到乐居是呈现出来的事实；第二个我觉得板块的概念和居住距离的概念在老龄化的社会背景下会越来越凸显出来；第三个乐居指数是初步的步骤，要纳入到更宏观的实质性内容的环境下来看更好，将来我们想探讨的是房地产怎么改变设施、生活和社会。

　　主持人：所以说大家都是功臣，上升到改变一个社区、社会和历史的角度，所以大家一定要敞开谈，刚才王教授说了很多，可能还有一些没有了解到的东西，但是我们现在出现了两个板块的报告，分析的非常细致，基于调查问卷包括对整个板块所有的配套设施，非常的细，房地产、教育、学校、银行都有多少个，统计的非常细致，包括对区域的居住人群，对他们的感受也是做的非常的细致，这样得出的结果更有意义和说服力。

　　今天我们转过来，以前都是大家先谈板块，然后具体到项目，我们进入一个既定的板块，今天我们换了一个角度，CBD一刻钟生活圈，首先让大家介绍一下各位老总的项目。

明天地产业务发展总监 贾玉鹏

　　贾玉鹏：首先抱歉，来晚了，我觉得今天的活动挺好的，能认识王教授和各位朋友，我来了之前看了一下咱们的抗跌系列论坛和乐居指数，我更应该参加的是朝青板块，因为我们国美第一城就在朝青板块。

　　主持人：CBD一刻钟是一个圈的概念，不是一个板块的概念了。

　　贾玉鹏：今天这个话题“CBD一刻钟生活圈”现在的一刻钟距离比较长了，现在的轨道交通比较发达，包括CBD整个交通体系都要变化，包括立体、地上、地下的交通体系都要改善，所以CBD周边的区域，交通的完善，如果这个一刻钟的范围应该是比较广的，CBD往北应该可以延伸到三元桥附近，往东应该能到西大望路，往南应该能到方庄区域，往西就是长安街沿线了，甚至可以到西单这个区域，如果在不是非常堵车的情况下应该可以。

　　所以CBD一刻钟生活圈涵盖的范围应该是非常广的，而且刚才王教授说的宜居到乐居的转换，前一段时间新浪做了一个乐居的活动，我印象最深的是仁者乐山，智者乐水。现在不是说周边的配套是不是适合居住，而是上升到另一个层面，包括餐饮、购物、休闲娱乐能让大家产生快乐的高度，上升到这个高度，无论是对这个区域的价值的提升，还是区域的房地产品质的提高，都上升了一个层面，区域的提升有几个方面，一个是购物，现在我们国美第一城接触商业比较多，原来的购物都是满足需求，比如说我周边步行15分钟有一个超市，我进去可以购物，方便的买到我自己想要的东西，这个构成了宜居的一部分，乐居就不一样了，要有体验式的购物方式。

　　前一段时间，我在华贸中心那块，当时他们华贸购物中心开业的时候，整个到华贸新天地走了一圈，整个购物中心怎么构成的？最顶层全是日本松下电子展示，四层一个发廊和艺术品展示空间，你在购物的时候，到顶层参观，你购物的时候可以看到一些展览，模特走秀，电子展示，这种体验购物的感觉就出来了，所以我觉得购物首先就上升了一个层次，到了一个精神层面的感觉。

　　第二，从教育这块，包括王教授说的，现在对幼儿园的教育要求非常高，尤其大家知道，教育要从幼儿开始说起，幼儿园的教育，你说CBD这个区域，包括富力城他对自己区域教育设施的引进有名校的教育，而且对幼儿的教育配套也很多，整个教育配套和购物配套、包括休闲、娱乐、餐饮都有，所以我觉得在配套方面的水平提高，包括居住，现在的房地产产品户型设计、采光、邻里之间的设计，越来越考虑到舒适性的提高，从房地产本身产品的建设，包括外立面设计，如果让采光的效果更好，餐饮、休闲娱乐、这种层面的跃升导致了整个从宜居到乐居的提升，这个是整个房地产发展的主要的方向。

　　另外，寻找北京的抗跌楼盘，原来07年肯定是看谁涨的快，我们大家一见面都问谁涨了多少，现在一到售楼处都问你们打几折，抗跌这个提法非常好，其实抗跌就是简单的两个字，但是实际上体现了为什么这个楼盘抗跌，这个楼盘的建设是不是在这个圈内可以达到居住层面，或者是性价比高的程度也好，这个楼盘在这个情况下，能不能抗跌，不打折，这点是楼盘非常关键的。

　　现在大家看到，CBD区域，包括现在列出来的，珠江帝景，冠城等等，金地这个项目，当时可以看到，周边的包括一线国际，这个盘已经两万以上了，但是金地这个项目开盘价格是一万九，这个区域最抗跌的楼盘无外乎两类，一个是新开盘的，一开盘就比周边的低两到三千，这些项目，你像美丽山，我觉得这类项目为什么性价比比较高，抗跌呢？因为整个房地产上升还是有一个规律的，整个上升的幅度是有一个曲线规律的，但是07年直接就上来了，好多人问，到08年了，都在打折，打到什么程度会是底线呢，其实这才是有一个主见的，你每一年递升的幅度是有波浪的，07年直线涨起来了，08年肯定会跌一点，06、05年平均的涨幅都在30%，07年已经是50%的涨幅了，跌到这个区间才符合事物的发展规律，如果房地产把08年的涨幅一次性到位的话，其他人买的话，一定有一定的压力。像这种开盘就盘底价抛出来的，应该是抗跌。

　　另外有一些楼盘做的品质确实非常好，在设计方面、教育策划等等方面做的都非常好，这种楼盘在整个涨跌过程中仍然会成为一个亮点，星河湾，他确实是一个亮点，因为那个项目在这种情况下，我了解的在08年的销售情况还是不错的，但是也不是卖的特别好，但是相对来说还是不错的，应该说这样类型的楼盘是比较抗跌的楼盘。