段岩：楼盘增值性需要在交易环节体现

　　主持人：刚才罗总结合项目、结合个案谈了，今天来了两个项目，差别很大，对板块及项目有什么样的感受，结合具体个案谈一下。

图为新兴年代项目策划经理 段岩

　　段岩：我接着郑总说的，首先我说说五棵松的奥运场馆，我记得不错的话，定位是一个休闲中心，这一块包括奥运的领导们吸取了国外的经验，在奥运场馆这一块尤其是五棵松这一块更多考虑的是奥运后长期的计划，比如说长期的场馆可能对奥运后的经济有什么影响，实际上在五棵松这边奥运是临时性的设施，更长远的还有一些商业的针对周边的开发，实际上五棵松的奥运中心对整个西区，尤其是对玉泉板块，包括我们新兴年代到五棵松奥运场馆很近，这是细水长流的影响，它不像奥北的立竿见影。五棵松奥运中心应该说对于西区的指数应该是贡献最大的。

　　另外几位老总提到了西区供给比较少，刚开始我们提到了保值增值的问题，实际上体现到你交易时在二手房转让时的价值，在整个西区一个是一手房的供应量很少，另外就是这边的居住人群更多考虑的是长远的居住计划，包括这边很多的军产房上市有很大难度，这边二手房的供应量可能相对更少，相比于东区来讲，这边供给量更少，所以这边居住是更有保障的。

　　在西区有很多人，包括现在我发现在东区工作的人也会在西区置业，我也到结婚生孩子的年龄了，很现实的问题一个是照顾老人，另外就是孩子还需要老人来带，但是说最生活化的问题就是这样，比如说像我们家，孩子如果让老人来带的话，我希望每天能够见到，我希望周末能够接过来，大家子三世同堂，大家其乐融融。另外就是大家对地缘由衷的亲情。

　　主持人：想问一下首钢的地怎么样？

　　郑晨光：未来要建住宅。

　　主持人：供应的速度怎么样？

　　肖劲：那个应该不会太快，现在在做规划。

　　主持人：远洋现在在售的有几个项目？

　　肖劲：7、8个。

　　主持人：目前准备入市的有几个？

　　肖劲：有5个。

　　主持人：今年不同区域的项目有什么样不同的感受？

　　肖劲：企业一般做的都是小范围的房屋建设和供应，大的方面是对所有的都有影响，我们并不担心，因为客户购房的过程是一个比较的过程，比的还主要是房屋，只要他想买就去比就好了，大势对谁都是一样的，这个不是作为我们主要的考虑因素，大势不好我们退出这个行业，这是不可能的事，我们照样还得接着干，把自己的工作做好。我们分析，对于北京来说不是受影响大的，我们的房子也没有降价，有的房子我看还在涨价呢。

　　主持人：项目有自己的特点、有自己的定位，有自己针对的人群，而且我们从网上做了很多调查，网友等待购买的是80%。

　　肖劲：很多北京人买房还是喜欢到网上搜索、比较，因为网络游优势，资料老存在里面，天天都可以看，不像报纸不容易找出来。网上的调查数据还是很准的，我们很重视。

　　孙天华：网上调查人群是很大的，比如说做调查都会几千人、上万人或者十几万人参与调查，还有一个问题就是项目销售中，老带新的现象非常普遍，在网上调查我们还要考虑到在网上投票的这些人，第一他肯定是没买房的人多了，老业主还是有一些偏差的，我们在做指数时需要一些修正。

　　郑晨光：从目前我们这边成交来看，第一大的应该是工地围挡，本身我们的位置就比较显眼。其次就是网络，目前做了这么多年销售，购房人的获取信息跟以前不太一样了，我记得以前只有北青报最有效，其他报差一些，现在确实转变了，网络这一块的比重非常大了。

　　罗清慧：老带新、路牌都是比较靠前的。

　　郑晨光：口碑传播是又省钱，效果又好。

　　孙天华：我们下一步想发动老业主的力量，如果我买这个房子了，我肯定不希望它降价，网上的老业主活跃度非常低，他们没有说出自己的声音。我们下一步也想针对这方面做一些工作。

　　孙天华：论坛里也是新业主占大多数，因为买完房以后关注度就会发生偏移，买完房、装修完房子就不是我最大的诉求了，对于餐饮、教育、健身可能就会关注更多。

　　主持人：最后问四位老总比较敏感的就是价格问题，之前板块谈了很多，包括供需、板块周边配套都谈完了，我们对价格有什么样的预期？

　　肖劲：北京市的价格是不会下降，而且肯定还会上涨，原因有三个。第一个就是成本，这是实打实的，这是刚性的问题，想降是降不下来了的，土地的成本、建安的成本、人员的成本都是降不下来的。第二点就是供需关系，北京市实际上是一个人口还在增加的城市，它外来的人口、本身自己人口的繁殖也好，都是在增加的，只要需求大，价格就不可能往下走的，这是经济学的规律。

　　郑晨光：这两年是生育高峰，去年是金猪，今年是奥运，据说今年的出生人口在12-14万。

　　王水雄：人口本身有一个年龄结构，像我们这一代底下的一批人，在他之前，是在五几年有一个生育高峰，这个高峰是层层推的，这个时候也是赶在一个高峰上。

　　肖劲：第三个原因就是供应，现在推的项目都是前年、去年推的土地，前年、去年推的土地就不多，大家现在上网查的70%-80%都是老项目，新项目没有几个，今年、明年拿的土地就会更少，北京市不希望摊大饼也没有办法，肯定是不断往外扩，包括我们公司通州、门头沟都在开发项目，这两个区域以前我们根本不会去想的，现在我们通州、门头沟都去了，以后昌平也得去，没有办法，城里没有地了，必须往外去。老百姓也是一样的，好的位置的确买不起，很贵，必须远一点，通过这个方式解决居住问题。北京市根本不存在价格下降的问题。

　　主持人：郑总有什么补充？

　　郑晨光：我非常同意肖总的观点。

　　肖劲：它是经济学的规律放在这。

　　郑晨光：主要是供求左右了价格。

　　主持人：再加上北京本身的特点，是首都，政治经济文化中心。

　　郑晨光：有人说北京不是北京人的北京，是全国的北京，现在北京人口已经1600万了，房地产的特性就是地段不可复制，没有替代品，好位置必然会上涨。

　　供给这一块，因为中国的特性，国家政府确实要保护中低收入家庭的住房问题，我觉得目前的状况涨幅肯定会趋缓，但是长期上涨的趋势我觉得很难改变。另外有一个体会就是北京的住房市场和广州、深圳不太一样，那边确实投资的意识非常强，北京的自住意识比较强。那边是炒商铺的概念比较明显，商铺翻几倍，现在住宅也是在炒。北京这种感觉确实不是特别明显，基本上大家买了就是为了改善自己的居住条件，而且北京政治中心的地位，也不允许它疾速地上涨，只能是平稳、缓慢的，趋势是长期向上的，现在整个阶段受舆论、政策面影响，涨的幅度是趋缓的。

　　主持人：更加理性。大家对于这个板块有什么样的期许？

　　肖劲：餐饮、娱乐、休闲、文化方面还不是特别健全，包括我们自己很多的员工，包括我们的工作交往，其实还跑东边去，作为这种配套，还是希望这边越多越好。等着五棵松的文化休闲中心了。

　　郑晨光：包括NBA国际设计标准的篮球馆，北侧是配套商业，五棵松的东北角。

　　主持人：这个区域有好像大型商业进驻的比较少？

　　罗清慧：万达广场已经进入。

　　肖劲：确实比较少，我们准备做一个。

　　孙天华：我在这边住了很长一段时间，像以前的历史原因，部委机关都有一个小社会自给自足的系统，商业地产说到底就是人群，有人群自然会进步，这是一个发展的过程，今后一两年、两三年之内肯定会陆续完善。

　　主持人：有大型商业项目进驻，会对整体提升更快一些，依靠政府整体规划的改变可能更慢了。

　　郑晨光：确实需要中远大的公司能够为这个区域做出贡献，确实大的开发公司对城市的贡献非常重要。

　　肖劲：我们打算这个地方建一个五星级酒店，另外会建一个商业，商业规模还是很大的。商业就在我们售楼处所在的地方，购物、休闲、餐饮、娱乐都在一起。

　　主持人：说03、04年进驻几个大盘，对于我们区域的带动包括整体的发展，很多新闻都是这样报道，当时几个大盘的进驻，对于区域的拉动有很大作用。

　　主持人：最后的时间交给王教授，针对您想了解的可以咨询各位嘉宾。

　　王水雄：我觉得各位不愧是长期从事这个行业的，他们对这几块都非常了解，我们在指标体系中都列进去，比较细致，我们的几位老总填这个问卷时也可以感受得到，很重要的一点就是非常高兴能够融汇这么多的智慧。

　　主持人：最后交给四个老总，每个人再总结一下。

　　肖劲：我们继续做加法，发挥自己的力量，为城市做贡献。

　　主持人：我们说什么事就要在高潮时结尾是最好的，高潮时候掌声也出来了（大家鼓掌）。

　　罗清慧：希望远洋山水收官之作远景阁能够得到客户进一步的认可，最后的远景阁应该是通过不断做加法，给西区画了一个完美的记号，我们现在的户型定位是大一点的户型，如果我们没有考虑品质，把户型拆到中小户型的话，这个项目已经基本上就结案了，我们想今年一年的时间，把最大的亮点给它结束好。另外就是希望东区，我们今年下半年东区就要入市进行销售，我们希望石槽项目自己自身的定位希望它成为京西最有吸引力的“豪”宅，我们希望把硬件条件、品质都提高到非常好的水平，在一个合理的价位上，这样的话，这个项目也成为京西地标性的小区。

　　这个项目是一个综合体，有酒店、商业，住宅部分70%以上是小户型，剩下是控制在130、140平米，体量在20万左右，是人车分流的高端设计。

　　郑晨光：非常后悔2003年没有买远洋山水。

　　主持人：这是对项目最大的肯定。

　　郑晨光：我觉得项目之间应该是互相交流、互相学习的过程。新兴年代是我们新兴建业房地产在北京做的第一个项目，我们算是初学者，也是在努力着，对于新兴年代的项目我们努力打造成一个精品，把我们的新兴品牌树立起来。

　　主持人：后期还有什么动作吗？

　　郑晨光：后期我们在边上还有一个公建项目，挨着四环会有一个十万平米的公建。

　　主持人：段总补充一下。

　　段岩：今天听了专家、老总说了这么多，我觉得玉泉路、五棵松的板块是一个很好的地方，很适合居住的地方，我不留郑总这样的遗憾，03年没买远洋山水，我觉得应该买买新兴年代了。

　　主持人：我们刚才谈的都是大面儿上的区域，结合项目有谈了很多，非常感谢各位老总参与这个论坛，我们回去也会更好地把它整理出来，包括我们的项目，也会作为个案进入到乐居指数分析里面去，后期还是需要更多的补充，与你们进行更多的交流，我们今天的论坛到此结束，谢谢大家。