郑晨光：五棵松体育文化中心弥补商业配套缺陷

新兴年代项目副总经理 郑晨光

　　主持人：郑总，你们跟远洋山水是销售方面的竞争对手。不过两个盘在体量、项目定位、客户定位还是不一样的，远洋山水是一个大盘，你们是很精致的小盘，对这个板块您有什么样的感受？

　　郑晨光：刚才肖总讲的，我觉得对于玉泉路板块分析得比较全了，其实他讲的大多就是现在的状况，我想讲讲未来。实际上未来我觉得有几大利好，一个就是首钢搬迁，西部地区是上风上水的地方，因为北京冬天刮西北风，确实空气质量这是天然的，首钢搬迁以后对于整个北京市乃至西区的空气、环境质量都有非常好的作用。石景山要打造一个CRD中央休闲区，实际上就在雕塑公园这边，应该是一个比较好的中心了。这一块对于我们休闲来说也非常好。

　　另外就是大家对于西区的认识，目前的商业配套不足，实际上大家现在忽略了一个事实，就是五棵松体育中心即将落成，它不单是公园，有写字楼、商业，至少10万平米，据我所知华堂商场已经入住了紫金长安 (论坛 像册 户型 样板间)的2万平米，协议已经签了。另外整个五棵松文化体育中心实际上包含有一部分公寓、写字楼还有一部分商业，包括三部分。它现在打造的围挡是五棵松商圈，可能是由于奥运目前的状态他没有过多地宣传商业，当然我相信奥运以后商业氛围、配套会非常齐全，因为目前来讲可能西区最主要的商场是翠微和城乡，但是可能翠微和城乡是比较老的商业中心，现在讲商业是体验式购物，实际上五棵松文化中心正好符合休闲、购物，打造的是一种MALL的概念，这个其实对于西区来讲商业配套是非常好的。

　　我想继续讲刚才孙主编说的保值增值的问题，那次开拐点论坛的时候，我感触非常大，就是怎么才能保值增值呢，其实房子有它的特殊性，就是说它有使用价值和价值，使用价值可能在你使用过程中，可能买的时候涨和跌跟你关系不大，它的抗跌性就在于你交易的时候体现出来。那天我记得是我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)胡总讲了很多，就是关于二手房成交价怎么才能高，就跟您的乐居指数体系是差不多的，只有是乐居指数高的，教育配套、交通配套等等方面综合考虑，这个房子能够升值。当然所有买房人希望买的时候房价低，自己卖的时候希望房价高，其实房子既具有消费的属性，实际上又具有投资的属性，投资属性实际上就在于你成交时、卖二手房时，价值才能体现。一方面我们要看居住属性，另外还要看未来的前景。听听二手房专家的意见，你在选择住宅项目的时候，肯定能够保值增值，不管房价将来多么抗跌或者保值增值。

　　对于我们项目，我觉得就比较具备这几个属性，因为西区都是这样，交通是东区无法比拟的，交通确实方便很多，因为东区商业氛围非常浓，但是交通是很难解决的重要问题。在西区交通还是很方便的，不会像东区那么堵车。教育方面，肖总讲了除了十一学校还有五一小学，也是海淀区重点小学，商业我讲了是未来五棵松商业，另外就是未来的轨道交通应该是一个热点，因为现在都知道整个北京市交通不太好，如果能保证准时准点上班，轨道交通是唯一能够做到的。看目前轨道站点旁边的房子都在涨，最远说到回龙观，回龙观地区商品房也卖到了1万以上，东亚上北中心 (论坛 像册 户型)卖到11000元左右。原因是什么？就是因为它有轨道交通，实际上它应该是北五环以外了，但是它可以卖得那么高。所以我觉得西区第一个就是地铁1号线，玉泉路板块或者说西奥板块都能够离地铁非常近，从我们那到地铁也就10多分钟的路程，有玉泉路站、五棵松站，非常方便。

　　另外我谈谈目前的人群，刚才肖总讲了一下，我感受也非常深，我们地缘性的客户非常多，天华原来也是西区，我们在销售过程中也感受到了文化，我们感觉到时间在便，唯心情不变，可能有各种变化，可能出国留学，也有可能说是，我们有的客户在东区上班，但是一定是在西区买房，原因就是因为他对西区的感情在里面，我们单位很多人也买了我们开发的项目，他们的孩子就是在东三环、国贸上班。我们发现大部分都是老人给孩子买房，因为我们的房子90平米户型居多，因为本身这一块都是机关大院，本身有福利分房在里面，他们住的房子很宽敞，但是孩子要结婚，结婚以后要离得近一点，因为原来现状的房子都是六层不带电梯的，我们这房子是带电梯的，小一点，新结婚的先住小的，等将来岁数大了，他们再互相一交换，不用爬楼梯了，地缘性客户对西区的感情是非常深的。

　　主持人：我想问一个问题，就是你刚才提到的五棵松商圈，包括五棵松奥运场馆群，在08年你们做的时候有没有积极地利用奥运这个因素？

　　郑晨光：奥运不太让用，奥运口号不太让喊。

　　段岩：西边比较实在，不像奥北炒得那么狠，我们这边比较实在。

　　主持人：肖总您刚才提到远洋山水在做的过程中是不断在做加法，就这个变化来谈谈吧。

　　肖劲：变化很明显，有三个分析。首先是从房屋的设计，户型、面积区间比以前大了一些，远洋山水这个项目部受90、70限制，我们的面积比刚开始的一期变大了一些。最开始的时候我们也就是100平米左右，现在是130、140平米，但是我们现在要再开发的这个就不一样了，就受90、70限制。这是第一个变化。

　　第二个变化就是配套，配套在第一期的时候，我们也没有考虑太多，包括停车位，包括会所，包括学校，包括商业，这些配的都不是很多，但是到了现在这一期，车位基本上达到1比1了，小学景山分校已经开学，还有商业也陆续开业经营。另外就是我们的硬件标准产生了变化，包括房屋的景观，以及公共区域的装修标准、门窗、外立面还有公共设施，这些标准也都是在提高的。也就是说不是同样的东西平白无故地涨价，老百姓要想买单要看给他的是什么，面积、配套都能满足他的需求，房屋的标准随着时代的发展也能够满足他的要求，这样才会买，这几年我们做加法也是把产品不断地提升。

　　主持人：客群方面呢？

　　肖劲：当然也是会发生变化。因为房屋的总价是明显地变化了，客群肯定就会变。

　　孙天华：郑总说的，王教授关于乐居指数我补充两点，以购房者的一些想法，第一个就是两位老总提到的教育，现在有一些人做教育地产就认为是清华、北大，对我来说那个东西是没有意义的，马上要有小孩的话，最关注的是幼儿园、小学。

　　王水雄：而且我们搞教育的时候，竞争提前了，不是大学在竞争，很重要的是初中，甚至更早。

　　孙天华：以购房者来说，我最关注的就是幼儿园和小学，这个才是教育地产的问题。另外就是大院的问题，我们做指数的时候，这个项目是否升值保值，它周边的配套很重要，但是人的因素也很重要，包括邻里，我比较关注周边住的是什么人，还有就是父母的关系，刚才肖总提到的现在很多机关大院都是新兴人才，这是一方面，另外就是以我父母这一辈人，他们的孩子三十多岁了，我要购房的话我肯定会考虑离他们近一点，好照顾他们。这也是我们要考虑的因素。