肖劲：玉泉路板块置业现状的四个特点

图为远洋地产有限公司市场部总经理 肖劲

　　主持人：天华说这个板块比较宜居，我想这是我们大多数人对这个板块的感觉，因为它的环境较好，绿化率较高，人气气息比较浓。但配套不足也是该地区制约发展瓶颈之一，接下来想问一下肖总，因为远洋山水03年进入这个板块，到现在5年了，见证了这个板块的成长，您在开发这个项目过程中有什么样的感受和变化？

　　肖劲：我们算是03年开始的，到现在也有5年了，刚进来这一块的时候也是两眼一摸黑，因为这是我们在西边区域开发的第一个项目，从我们远洋山水开始到现在，你们可以去小区里转一转，就从房屋的标准，配套的东西以至于客户停的车，客户的年龄，你都可以发现从我们的一期到现在四期是有变化的。这也就说明我们当时的确也是在摸索，后来就会依据之前的一些数据不断地改进、增加。

　　总的来说我们做远洋山水这几年过程中，一直是在做加法，不断地往里面加东西，加法的原因也是因为发现客户的需求很快、很多，之前开发模式可能满足不了他们的需求，所以需要不断地往里面加，加到现在，在这附近远洋山水都快成为一个高档房了，做成高档房的原因也就在于它有很多高档房的需求。

　　对这个板块其实我们叫玉泉路板块或者叫京西板块也行，以前还有叫什么西奥板块，基本上说的也都是这附近，因为西边本身就三四个板块，一个是王教授说的万柳区域，还有就是航天桥往西阜石路板块，还有就是我们现在所处的京西板块、西奥板块，再往南也没有什么项目，大概就这么几个地方。

　　总体来说我感觉这个板块有四个特点。第一个特点就是供应量不大，大家可以网上去查，也可以自己去买一张楼市图看，西边的楼盘跟东边比供应量少多了，北京市推出土地的宗数和面积也很少，供应量太少，可能跟西边土地的产权构成有关系。第二个特点就是这边的需求还挺大，这一点可以从哪看出来呢？可以从房屋的品质看出来，同等档次来看，西边的价位略比东边低一些，低一点的档次卖一个不差的价格也卖出去了，为什么？因为大家都买，都有这个需求。第三个就是这边人的文化素质还是高，西边比东边的还是高多了，文化素质高，必然这边的人眼光长远，因为他受教育很好，也许还留过学、出过国，身边的人都是知识分子，也许他们接受新鲜事物也快、也多，目光长远，他们看的不一定是现在，看的更多的是未来。最后就是这边跟东边不一样在它有很多政府机构、军队大院还有包括一些研究所，产生的结果就是一方面是刚才说的人群素质高，第二就是这些人很稳定，不像东边的客户，换工作或者换房子，离开了北京，或者又投资、又租，房子倒来倒去，西边买了房一般就是自用，，因为供应量小，而且距离他上班的地方也近，所以他的购买是比较准确的。

　　结论是什么呢？其实结论就是西边的房子竞争不是很激烈，房价上涨很快，房价上涨相当快，上涨的速度应该说比东边还快，我们说东边有些项目都翻番了，你看西边很多项目乘以3的都有。我们的项目也是这个特点，最开始也就是4千多，将近5千不到，现在乘以3等于15000元，我们现在的价格比15000元高，如果我们卖15000元，一下就卖完了。这些原因其实是有历史的，可以管它叫做什么呢？叫做美丽的错误，现在时髦的词叫做黑色幽默。

　　从西单开始一直往西，包括银行、政府、军队、重要科研机构，都是在这边，东边几乎没有。这个历史延留到现在，这些大的单位占据了很多土地，西边咱们可以看到的沿着交通干线的土地都给占了，要想开发项目，就只有是拆一些城中村，或者是农村土地征用或者说是老的街区项目改造，可开发的也比较少，要不就干脆再往西，王教授说两轴两带，西边是风景园林带，也不可能大面积地建设，所以这一块的供应少是有原因的。特例就是万柳，万柳是很特殊的，它本身是绿化隔离的区域，当时规划的时候容积率很高，后来有十几位教授也是联名向建委提交过一个提案，意思说这个地方建这么大容积率的区域，交通、环境包括是对土地的利用都是有影响的。目前万柳那边真的没有新项目，价格就上去了，有个小项目纽约客 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)，面积40、50平米一下就卖完了。西边供应量小也是我们讨论板块价值的一个因素。因为供应量小，需求大，人口又多，人口素质又好，所以我们现在做项目就是考虑的比原来多了点，我们在玉泉路又拿了一个新的项目，其实就是远洋山水售楼处所在地，就是石槽项目，就是现在远洋山水售楼处的位置，大概今年下半年我们也会卖，这个售楼处到年底可能也就拆了，我们到这还要做，这就真正是玉泉路项目，因为咱们右手就是玉泉路，玉泉路东边就是海淀区，玉泉路西边就是石景山区，这条路划分了海淀和石景山。郑总的新兴年代实际上是在海淀，不是在石景山。咱们一说这个板块就模糊了，也不说石景山、海淀，这个玉泉路一直到丰台区，再往南点还是三个区域交汇的地方。

图为主持人 新浪房产编辑邢晓利

　　郑晨光：莲石路以南就是丰台了。

　　肖劲：你们也算是三区交界的地方。玉泉路的供应量很少，我们现在也是在做这个区域竞争楼盘的分析，新兴年代是一个，茂华璟都会、阳光星期八、万科中粮假日风景 (论坛 像册 户型 样板间)。剩下一些也基本上卖完了，还有万达广场、大成国际中心 (论坛 像册 户型 样板间)。

　　再说一下政府机构大院，可能会有一些错误的认识，觉得大院里的人购房会少，其实根本不是这样，其实大院里的需求特别大，现在的政府机构、研究机关、军队大院跟以前不一样了，他们吸纳了大量的人才，有海归、自己培养的、研究生等，这些人也需要解决住房问题，他们一般解决三件事就可以了，第一个是住房，第二个是小孩的教育，第三个是配偶的就业，首先配偶的就业肯定能够解决，因为他们也是高素质人才，西边的学校太多了，遍地都是，玉泉路对面就是十一学校，这个学校很大，光学生就有5千多人，一个年级就有20个班，大概1500人，它是初中、高中都有，这边的教育是非常丰富的，而且资源也特别好，当然这些高素质人才他们自己的教育水平也挺高的，他们的子女学得挺好的，难的就是住房。这些机关、政府包括研究机构现在也不能给他们解决住房问题了，只能给钱，提高待遇、给予补助，住房问题他们还得自己想办法解决，所以他们组织起来不断地买房，包括我们远洋山水，就是这些大的单位来买的非常多，罗总前几天还去联络了几个，十一学校、中科院研究生院、科技大学、物理研究所、国防大学，包括军队的铁道兵司令部、工程兵司令部，我们这边也有一个景山学校，支撑也是很大的。而且我们的玉泉路板块客户来源还不仅仅局限在长安街沿线的政府大院，包括中关村、金融街、亚运村，还有总部基地 (论坛 像册 户型 视频)附近的。

　　肖劲：中关村来这很方便，莲石路不堵车的话，开车就十多分钟。

　　王水雄：我从人大早上来也就是17、18分钟的样子。

　　肖劲：长安街、莲石路、航天去这些东西向的临街路已经比较繁华了，到了这个区域有什么感觉呢，就是下了四环路一拐，马上有一种安静的感觉，但是你一出门往东边去马上又连接了繁华，这种繁华与安静、工作与生活配合得特别好，回家就安静了，一走出去就是繁华，这个挺好的，因为毕竟西边有山有水，环境比较好，能够符合大家对生活的一些需求。