据了解，2008年玉泉路板块入市新项目将有所增多，如总建筑面积7.4万平米的新兴年代 (论坛 像册 户型)、茂华璟都会 (论坛 像册 户型 样板间)、阳光星期八、熙湖 (论坛 像册 户型)二期 (论坛 像册 户型 样板间)香溪度 (论坛)等新项目入市，另外还有远洋山三期 (论坛 像册 户型)远景阁、金隅山墅 (论坛 像册 户型 样板间)、万科中粮假日风景等在售项目。

　　价格方面，去年以来该区域住宅产品均价已达15000元/平米以上，多个项目逼近两万。预计今年价格不会大涨，会保持稳定，个别项目可能小幅下调。

　　2008年该区域新盘供应、乐居程度及市场发展前景如何？在楼市(楼市博客|楼市新闻)打折风盛行、中小开发商房价偷降的情况下，该区域哪些楼盘最抗跌，最值得购买？为此，新浪房产特邀专家学者、该区域在售楼盘开发商、区域观察家等共同探讨此话题。

　　主持人：

　　编辑 邢晓利

　　参会嘉宾：

远洋地产(企业专区,旗下楼盘)市场部经理肖劲	新兴年代副总 郑晨光
远洋山水营销总监罗清慧	新兴年代策划总监 段岩

　　人大社会学系王水雄副教授

　　中远房地产开发有限公司市场部副总经理 肖劲(肖劲博客|肖劲新闻)

　　远洋嘉业副总经理 远洋山水 (论坛 像册 户型 样板间 视频)项目营销总监 罗清慧

　　新兴年代项目副总经理 郑晨光

　　新兴年代项目策划经理 段岩

　　新浪房产频道副主编 孙天华

　　以下为本次论坛图文实录：

　　主持人：各位网友，各位嘉宾，大家上午好！欢迎关注我们今天的新浪乐居寻找抗跌楼盘系列论坛之一玉泉路板块乐居指数暨置业论坛，我是新浪房产的编辑邢晓利，也是今天的主持人。

　　欢迎关注新浪“寻找抗跌楼盘”系列论坛之一——玉泉路板块乐居指数暨置业论坛。我们新浪在做完抗跌楼盘这样的系列活动，在抗跌楼盘推出后，上周19日我们做了发布会，截至目前这个活动受到了21世纪经济报道、北京晨报等媒体关注并做跟踪报道，在线上也受到网友的热捧。今天应网友置业需求我们走进了玉泉路板块，在远洋山水售楼处召开此次论坛。

　　我们今天主要关注三个方面内容。首先是分析板块乐居指数，主要从区域交通、配套、教育、购物、娱乐等方面进行分析探讨，由王水雄教授来介绍乐居项目研究关注区域置业情况，第二是从供需两方面进行评论、供给方面包括今年新盘供应量、土地供应及未来发展前景，需求方面分析板块需求量及主要客群分析。第三就是切合我们的主题，关注区域楼盘抗跌及保值特性，很荣幸地邀请到了板块内两个在售项目，通过个案解析为网友提供置业参考。

　　接下来介绍一下今天到场的嘉宾，首先是人大社会学系王水雄副教授，中远房地产开发有限公司市场部总经理肖劲，远洋嘉业副总经理、远洋山水项目营销总监罗清慧，新兴年代项目副总经理郑晨光，新兴年代项目策划经理段岩，新浪房产频道副主编孙天华。

　　今天活动的流程从10点开始，首先由人大王水雄教授介绍乐居指数评测体系及方法，主要是人大和新浪房产共同推出一个大型项目，之后王教授会将他们对玉泉路板块研究初步成果向网友做一个报告。第二是进入我们的论坛主题部分，讨论一下区域的状况和区域中具体楼盘的抗跌保值特性，大概是这样的程序。先请王教授发布一下乐居指数项目的评测体系方法和对板块的初步研究做一个介绍。

　　王水雄：今天主要是来学习的，因为是一个座谈，我们的指数也正在不断地丰富之中，很多地方都需要要听各位开发商在销售、在建构楼盘的过程中的经验。

人民大学社会学系副教授 王水雄

　　我想说这个指数，其实最重要的就是想把这个系统本身的客观性凸显出来，我想首先把系统这一块简单介绍一下，关于玉泉路板块特色我想我了解的比在座各位还要少一些，因为本身是在进行之中，很多经验还要向你们学习。

　　首先我讲一下指数系统，简单来讲它是三个层面，首先是宏观的，本身得站在整个城市的系统里来看乐居指数，这是宏观层面的。我们知道北京市是两轴两带多中心的发展，规划里是这样的。从石景山区来讲的话，是属于非常重要的综合服务中心来定位的。从这个角度来讲，实际石景山的特色比较明显，因为它是综合性的，这是宏观层面的，中观的是对各个居住板块的研究，微观的实际上就是比较细致的住房规划等。这是乐居指数系统的三个层面。

　　还有就是两个方面，客观方面和主观方面，我们调查主要从网上和线下做至少三千多份的问卷调查，问卷调查主要就是问已经居住在这个地方业主的满意度问题。还有一个层面就是两个维度，一个是现状，你现在的情况究竟怎么样，第二个就是发展前景。

　　另外就是两个权重，专家权重是一个，另外就是我们从调查里得来的民众或者网民他们的权重，他们是怎么看这个问题的。基本上是三个体系，三个层面是宏观的、中观的、微观的，然后是两个方面叫做客观指标和主观指标，还有就是两个维度，是关于现状和发展的，还有就是两个权重是专家的权重和网民的权重，是这样的体系。

　　中观指标我们是非常关注的，因为我们主要讲板块乐居指数，我们特别关注中观层面，主要包括交通、教育、资讯、购物、餐饮、娱乐、健身、医疗、安全这么几个层面，每个层面都分当前的状况和它发展的潜力，当前的状况我们又包括了客观的指标和主观的指标，就是满意度的指标。从这样一个系统来建构的居住板块的问题。这是我们说的指数系统，指数系统在不断地形成过程之中，比如说权重我们现在至少还没有拿到，要通过经验调查之后才能够获得，前面是指数系统的问题。

　　后面我想玉泉路板块现在初步的研究结果。我想简单说说通过数据分析，同样比较这个板块和万柳板块，我发现它的很多密度都赶不上那个，很重要一点，就是这边的机构是很多的，但是感觉新闻机构好像比较缺，新闻机构是比较缺的，万柳板块是有9个，玉泉路板块没有太多的新闻机构，这样会影响到玉泉路板块的宣传问题，我觉得新浪网乐居项目从这个地方做起，其实也是非常正确的一种做法，这是非常重要的一点。

　　因为玉泉路板块是正在进行、正在发展之中的，这个是很重要的一点，它很多方面，包括它的金融机构的密度，包括它的交通密度，实际上都跟其他板块，比如说跟万柳的先被完善的板块是跟不上的，这一点是显而易见的。还有一点是很重要的，就是这边行业的选择，因为它是综合性的，可能它的特色相对不是太明显，可能在这过程中，也是需要石景山区政府考虑的，就是怎么样在选择上定位或者说你要搞旅游的话，怎么把这个特色凸显出来，因为综合的话，往往这个特色就容易丧失，大概就这一点，我想主要是来学习，一会想听各位老总的观点来谈谈。

　　主持人：我们主要是前期从理论上进行定位，我们今天主要谈的包括肖总、郑总，你们在这个区域开发项目已经很长时间，对这个区域的具体了解比较深刻，可以借助这个机会一起来探讨。

　　王水雄：我们后面还要做单个访谈，比如说访谈肖总，您觉得居住者居住在这个地方，像玉泉路这么大的板块，你觉得百分之百中有百分之多少是看重这个板块客观的情况，有多少是看重它的发展前景。或者主观的满意度，您觉得这个指数中主观的情况占多少，像其他新闻机构等情况大概是占多少，这是非常重要的，都得向各位请教。

　　主持人：包括主观和客观方面，包括现状和未来的前景。

　　王水雄：对，这部分就是专家的权重。

　　主持人：好，谢谢王教授。接下来我们进入论坛的主题部分，首先由孙天华副主编来介绍这个论坛的背景。另外你也是一个北京人，可以来谈谈你对这个板块的认识和感受。

图为新浪房产频道副主编 孙天华

　　孙天华：我简单说一下背景，先讲讲大势，从年初以来受到拐点论的影响，楼市低迷，我想这个东西就不要过多讨论了，老百姓该买房还是得买，因为毕竟有住宅的刚性需求。从一般老百姓的角度来讲，投资渠道很窄，无非是股市、楼市、黄金、期货等等，房产投资依然是老百姓投资的主要渠道。我们做这一次乐居指数目的很简单，要向网友提供一个信息，就是什么样的房子是值得购买的。很多人说适合你的房子就是你应该买的，我觉得比较笼统。在我个人来看，什么样的房子值得购买，最保值、最增值的房子最适合购买，购房无非自住和投资，投资就是获得最大的利润和回报，是你主要目的。就自住来看，就中国的经济发展情况来看，很难说一套房居住一辈子。我们做这个指数的目的就是给百姓一个参考，在大势的情况下，什么样的房子是保值、增值的。具体我们怎么来操作，王教授讲了一些，我大概说一下。首先我要说一下，我们这次活动绝对不是一个评选，说大家投票我们来评选谁来最抗跌的，我们还是要做到公正。

　　具体要经过几个环节，第一是以板块为单位开论坛，像肖总这样的专家进行座谈，第二通过乐居指数，综合的、客观的分析以及现有的调查，得到真正能够给老百姓指导意义的投资和购房报告。最后我们会结合线下的看房活动，我们在前期把一些项目或者区域分析得比较透彻了，我们也会有一些比较好的给网友提供一些好的项目，我们可以来做一些类似于看房团的活动来配合，基本上活动流程是这样的。

　　要说对这个板块的印象，我住得离这挺远的，我简单说说自己的印象。我是70年代中期生的人，我有很强大院情结的，因为是军区大院长大的。对这个板块最大的印象就是觉得这边是一个特别宜居的板块，因为这边有很多多部委大院、军队大院，包括301医院，从人口密度来讲我觉得是要比其他成熟板块低很多的，而且这边离西山很近，环境是比较好的，当然它也会有一些问题，例如它的配套等方面还是有一个发展完善的过程。总体来看我觉得玉泉路板块是非常值得购买的，是非常具有投资潜力的。我是一家之言，接下来还会有肖总、郑总，他们前期对板块有更加精密的分析，我想老总说得会更专业一点。