朱海波：拐点论为开发商后期产品提出更高要求

　　主持人：谢谢蔡总。最后是朱总，世奥国际中心也可以结合项目来谈，我们今天谈论更多的不是拐或不拐，面对这个市场我们没有太多讨论拐点的问题，我们要解决的是面对这个市场，有政府的问题、有开发商的问题，有很多很多问题。

　　朱海波：最后一个发言的，我们看到大量人口涌进，GDP高速增长，这个肯定要有一个载体，你放在哪，除非有一个深不可测的东西，真正的房地产链条在经济链当中处于什么位置？它如果有什么闪失的话，就不是房地产讨论拐点的问题了，是全民都在讨论拐点的问题了，我觉得这个话题更远了，也探讨不明白。

　　我说得更现实一点，我这个项目世奥国际中心是唯一一个投资类项目，至少我们定位为一个投资类项目，是公建类项目的物业。出于这样的情况，我们给大家介绍一下，我们在四环边上，离奥运场馆很近，18000多元，我们当做酒店式公寓来卖，但是有人当做住宅来买，拿着一百万在四环边买不到房子，他知道我们的物业管理费贵一些，水费、电费贵一些，当然从纯居住的角度来讲不太适合，但是有人拿它当住宅来买为什么？我觉得从这一点可以考虑到住宅市场的需求是巨大的，但是现在土地的供给量非常不足，连公建立项的物业只要在购买能力范围之内都不放过，出现这样的情况。这样的现象怎么产生的？831大限之后，土地供应量明显减少，你换作商人会涨价吗？肯定会涨。政府是这个环节中的上游部分，他们相对于开发商来讲，需要做的工作还更多。谈太多的不切合实际，我谈到最实际的，投资人和自用人的刚性需求还是投资类需求有一个特点，明显的2月底、3月初之后市场在回暖，只要做销售都有这样的感觉，客户的数量在提高，这样来说拐点是不是作为一个过眼烟云散掉了还是延续下去？刚才庄总说了，这个东西就是过高过快了，这个原因我觉得跟831大限有关系，如果这样的情况下土地成本提高了，自然就提高了，再说了北京有这样的消化能力，我认为基于此，拐点不成立，但是我觉得作为一个理性的开发，多多少少会对拐点的现象敲个警钟。我们再考虑再下一期产品或者后期开发产品时想到，要提高它的性价比，提高它的产品品质，提高它的的特点、特殊性，无论在什么样的情况下，我们的产品是有特点的，是有需求的，如果能做到这一点，我想就不会有人说拐点了。

　　至于说对购房者的建议，还是那句话，我对很多人说，现在能买就尽快买，有点像潘石屹的意思，就是这样，我们做的时间长了一点，觉得北京房地产市场的购买力深不可测，不要再等，因为北京是一个高度集中化的国际大都市，把很多的资源、人力、财力都集中在这上面了，它有很大的市场，不要再等，不要再相信拐点的问题，我觉得不靠谱。

　　主持人：今天我们谈到拐点的时候，上面两个字，拐点加了引号，今天我们不是要谈拐点的问题，更多的是为消费者提供更多的购房建议。

　　王胜蓝：感谢新浪提供这样一个平台，今天听了很多前辈的精彩发言，有很多体会。首先关于中国的经济形势和北京的区域优势而言，北京现在还是在上升的过程，可能在中短期内有相对平稳或者某些楼盘进行打折、降价的问题，但是我觉得目前是形成一种大的观望趋势，对于这种观望趋势，我觉得观望有两点，一种就是大幅度降价，还有就是结束观望往上走。我觉得要解决目前的观望问题，首先需要优秀的产品和热点的区域带动它，刚才各位前辈提到过，就是对于结婚生子的需求，08年是一个高峰，就投资来说，我认为本身中国的购买力在这里，目前除了房市以外，股市爆裂，其他方面没有更好的投资途径，对于资本而言，你获不到更好的投资，你的资本就在贬值，为什么3月份在开始回暖我认为最重要的原因就是资本找不到更好的出路，需要更好的途径来实现它本身的保值增值。

　　基于这一点，我认为我们需要的是在今后过程中提供更好的产品，更好地吸引投资者和买房者，对于我们项目来说，目前我们项目投资是一个很好的选择，我们的项目是位于朝阳门的核心焦点，目前以北京向东和向北的趋势而言，我认为朝阳门现在正在成为一个北京的地理中心，因为北京向东和向北京的需求是非常明显的，作为北京的地理中心，再加上东直门交通枢纽的建成之后，直接通机场，也就是朝阳门到机场的距离只有20分钟，在这一点上，我们的项目具有不可复制的优势。我们的价格目前也是合理的价格，是24000-25000元，在目前同区域的其他项目中是一个比较有竞争里的价格。谢谢。

　　主持人：因为时间拖得太久了，我不好意思再说了，今天我们请了三位专家，每个人用一句话来总结一下。胡总先来。

　　胡景晖：我觉得从现在来看，房地产如果作为投资来看，已经回归了房地产投资的本质，也就是说房地产投资相对来说是中长期的稳健投资。另外从自住的角度来讲，在现在的市场上应该更加精挑细选宜居的产品。

　　杨少峰：从我的分析来看，我认为目前国家的政策包括这次在两会期间发改委发言人明确提出来今年国家在综合运用税收、信贷以及土地政策来打击投资投机的需求，从这一点来看，我认为目前较长的时间里，国家政策面对这种投资的需求打击会比较大，因为包括温总理的这次两会期间的报告以及我们之前发布的各种言论，也都在说我们现在政府对房地产首先的一个最重要的目标就是保障普通人的居住需求，所以投资这一块肯定会受到打击，不管是产品还是购房，所以在这一点来说，我对开发商以及购房者的建议就是，如果你是作为消费者，你还想在房地产上投资，一定要找到性价比比较高的，这就是我们今天谈的主题，就是哪一类的项目最抗跌？最有升值的潜力，才值得你投资，不像去年，只要我买了房地产项目就赚钱，这个时期已经过去了。

　　第二个对开发商的建议，就是我们对房地产的议论是合理的预期，不要像前两年一样，如果不按照自有资金来说，有的项目利润是高于百分之百，甚至更高，我觉得那样也是不太可能的。所以我们也需要理性地去看待这个市场，不是什么地段的项目都可以做成投资产品的，也不是什么样的项目都可以产生高利润回报的。很多人问潘石屹你会不会参与政府开发建设两限房，他说他会参与，因为虽然它的利润低，但是它的规模大。所以我觉得从开发商的角度来说，我们该如何面对这个市场？我们应该理性开发，去正确认识市场的走向。

　　邵念强：我说两句话，第一个我们知道孩子在小的时候，两三岁、三四岁的时候，得一场病，病一好，孩子就成熟一些，房地产市场也是这样，有问题，解决掉，就成熟一些，我们的市场正在走向规范和成熟。对于消费者而言，尤其是对中低收入的人群，很多的白领阶层，刚攒点钱想买房，结果房子又涨了，在四环以内想找到他们需要的房子可能很难了，价格非常高，北京在奥运时和奥运后的最大特征，就是它的轨道交通会有快速的增长，我们希望这些有点钱又想买房子的白领或者中低收入阶层去关注交通枢纽边上的住宅和项目，那些地方的价格可能还没有涨起来，但是还会有比较好的空间，在买了之后居住起来，居住成本和交通成本不高，这些地方他们应该给予足够的关注。

　　主持人：感谢邵总。最后三位专家又总结了几点，比如说高性价比、轨道交通的，这些都是对购房者的有利建议，也希望大家继续关注我们抗跌楼盘活动的延续，感谢大家两个多小时的陪伴，我们今天的论坛结束。

　　本次聊天结束