庄耀山：拐点背景下楼盘性价比决定一切

　　主持人：谢谢郑总，从我们房地产相关的所有人士责任来谈这个问题，真正是上升了一个高度，从负责任的房地产开发商来说，从定价包括预期不要那么高，也不会产生这样的拐点，新浪作为一个负责任的媒体也是为了给消费者一个更好的引导，对于经纪公司也向邵总提出了责任的问题。想问一下庄总，您这边带来的是信堡水岸公馆项目，庄总是来自台湾的开发商，郭总是来自香港的，他对于北京的市场是非常看好的，庄总也是一个建筑师，同时您结合这两个方面都来谈一谈。

　　庄耀山：谢谢新浪提出这样的机会。今天的主题是拐点，我认为拐点的东西，在我看来应该是不存在的，所有的市场应该是供需最重要，你看中国这几年经济快速增长，全世界是没有的，所以创造了很多的有钱人，大陆的投资管道又很有限，就两大投资管道，一个是房地产，一个就是股票，从股票来说它是虚的东西，房地产是实质的东西，虚的有可能大起大落，最后是大头赚掉，所有的菜篮主绝大多数都是亏本的。

　　第二个，人口的都市化，北京这个国际大都市的人口成长相当大，就需要很多，现在北京的人口一年大概成长50万，你这50万如果用3.5个人，3.3个人一户的话，要多少户？你这些基本上大部分都是从商品房里来供应，商品房当然有一级市场和二级市场，这些商品房的供应因为政府所推出的限价房是非常有限的，而且北京市有资格的并不多，我想在座有资格买限价房的非常少，所以限价房对于一般的老百姓来说影响是有限的，还是从商品房里来供给，现在政府又把商品房的土地有效地控制了，所以造成商品房土地的供应产生什么样的现象呢？就是面粉比面包贵的情形，因为每一家厂商、开发商必须要持续地去发展，土地是他们最基本的素材，你这个东西没有足够供应的话，人口一直自然地成长，经济的成长，就有换房的情况，或者从外地进来的，北京是一个国际都市，是一个首都，也是一个国际都市，中国这种政治体制，首都这个城市具有其他各个城市没有的特色，首先它是经济中心，全国这几年经济快速增长，在全国各地创造了一些有钱人，除非他有生意往来，必须要在上海设点以外，他一定会在北京找一个聚点，不一定会在上海。第二它是一个政治中心，各级的企业、政府机关会在北京设办事处。第三它是文化中心，全国高校最多的是在北京，最好的也在北京，所以很多外省市的老百姓以他的小孩能上北京为荣，不管是在五环外、六环外一些不知名的学校，也都觉得非常光荣。这些有钱人，比如说西安有钱人过来，大家都守在一圈，你在三环内买，你买500平米，我就想在你的旁边比你买得更大，或者说我在二环内买，这种竞争的心态都会有。

　　我昨天看到建设部副部长讲到房地产的时候，他提到城市的人均面积是28平方米，这个数据跟先进国家来比是有一定的差距，不必比先进的国家，就比台湾，台湾现在是人均38平方米，38平方米对28平方米还有10个平米的差距，当然这几年已经成长得相当快了，是预计一年增长1平方米，现在城市登记人口是1600万，再加上150万的流动人口，这个流动人口远远超过这个数字，有很多是没有报临时户口的，我相信有2千万，一年至少就要2千万平方米，这个数字是相当大的，你看看政府所提供出来的土地供应量是多少，你从这些数据你就晓得它一定是会自然地上来。房地产的价格从自然的趋势来讲，从社会发展的角度来看，是慢慢上涨、上来的，长远看是一个上涨的趋势，你从短时段来看，一定锯齿准的，你短期来看是这样，长期来看是那样，你买房子无非是自用和投资，你自用首先考虑到这个地方对我是不是方便，我这个地方买了以后是不是会有增值的潜力，那投资者首先考虑的是增值，第二考虑到我要出售或者出租方不方便，是用这几个观点来看。如果我是投资者，我要投资在哪个地方，首先第一个我绝对是看地段，第二是看在这个地段是不是有增长的潜力，是不是能够让我很容易出租、出售，出租的话基本上刚刚胡总所提到的，你有几点会跌的，在国际上有一些抗跌性的基本因素在，包括刚刚讲到的教育，在著名学校旁边还有成熟商圈，还有地铁车展、公园等自然的环境，还有都市计划，新的都市计划或者你有精品特色的大楼盘，这些都是比较具抗跌性的。当然我刚才所说的这些地点配套都在成熟。

　　所以总的来讲，现在考虑的是地段，第二是在地铁的旁边不会跌，而且出租方面，你上下班的交通最方便，第三个就是定性，我买这个房子到底是要住还是要出租，这个定性。这样下来你就必须要考虑到我投资大概多少钱最恰当，刚才有提到你的租金和我的投资金额这两个比例哪个对我投资回报率最高，其实如果从投资的角度来看，一般最常用的就是投资小面积的户型，一个做投资的角度来看，很少会考虑到投资别墅，因为它的客户群相当有限，因为它的总价很高，所以客群会有限，投资变现要容易，小户型的变现就比较容易。另外从投资者的角度来看拐点，我认为从刚才我们所提的这些，我认为不太可能，还有一个因素就是成本的增加，土地取得成本的增加，原材料的增加，建筑材料的增加，设备的增加，个个都体现在成本上，包括税的增加。至于这几年为什么会出现拐点论呢？因为06、07年快速地增长，增长的速度太快了，为什么会增长速度快？我觉得有两个原因，第一个就是普涨的效应，其实在上海那一边04、05、06年都一直在快速地增长，北京在04-06年是平稳的增长，所以到06-07年才有了快速的增长。另外就是对于08年的预涨，政府不是希望房价下跌，第一个吃亏的是地方政府，第二就是银行，原来是这么高的贷款金额，跌下来是这样。房地产本身是一个龙头的企业、火车头的企业，房地产一下跌的话，相当多的产业就会往下跌，可能造成经济的危机。

　　从投资者的角度来看，怎么样保障我们的投资能够得到最大的利益？首先就是地段，房地产投资就是选择地段、地段、地段。第二你要有明确的定位，每一个房地产公司对同样一个地块绝对会有不同的投资概念，我是定位在哪一个客群，我的产品是定位在哪一个等级？我所面对的对象是什么？我的价位要定在哪里？还有就是品质取代概念的炒作，最主要的是今后应该是对于趋势的掌握，我们现在中国房地产，从我的观察来看，是从无到有，从有到品质，从品质到精致化、个性化，现在是在品质的阶段，现在再往上提升到精致化、个性化，随着我们经济的成长、生活水平的提高，我举一个例子，大概20年前，北京的房子可能还有破破烂烂的房子，突然间有楼房的时候就觉得非常好了，那时候根本不晓得好房子的定义是什么，好房子应该具备哪些条件，这个概念可能还没有，可能是满足有的需求，需求随着你的阅历增多、生活水平提高，你也会选择原来我一进门就是一个厕所，每一个房间的门都面向着客厅、厨房，私密的空间没有，慢慢你会觉得这个不方便，会把厕所移开，把门不要朝向客厅、厨房，从这样的品质慢慢地建立起来，品质建立起来，我阅历越多的时候，经济成长越快，收入越多的时候，可能就要求我变成是个人引领个性化的需求、设备进来，这样整个空间必须要能够有弹性的改变，将来一个是满足个性化、精致化的需求，然后就是这个建筑物必须要有持续生命力。今天所盖的建筑物不仅能满足现在的生活，也能满足未来的生活，因为我买一个房子不是只有现在，必须要考虑到这个建筑物必须要具有有续的生命力，也就是我现在的经济水平、现在的状况只要这样的空间和格局就可以满足，已经够了，但是随着你的收入水平的增加，随着你的阅历增加的时候，你会觉得这个空间不足够了，哪些空间可以调整，现在的设计都没有办法达到这一点，因为他大量用的是水泥墙结构，要打通的，所以在设计的角度，从一开始就要让这个建筑具有有续的生命力，这是第二点。第三点，我们要让房子提升你的生活，比如说很平常，你的生活水平越高的时候，你对养生的概念绝对是越来越重视，怎么样能够让养生的概念融入到我们的产品理念当中？这也是一个趋势，第四个，环保、节能、科技的结合到我们的房子当中，这是将来的发展趋势。最后两点，用真实的品质来取代传统华丽包装概念的广告，把它取代掉，因为我是从台湾过来的，台湾早期的情况跟现在有很多类似的情况，用的概念性有些是八杆子打不着的概念进行炒作。比如说在山边，在没有水的地方，要把它写成××河。

　　我最后说一句，性价比决定一切。