邵念强：北京楼市正处于07年疯涨后的调整期

　　主持人：谈到别墅项目以及CBD的土地供应越来越少，特别是别墅，以后的需求会不断增加，由于供地不批了，在这一块您谈到了抗跌性。今天我们请来邵总、杨总、胡总，大家都从大背景谈了，接下来开发商会提出一些结合市场和自己项目的问题，你们最主要的问题是帮助他们解答，我们都可以共同来交流的，特别是邵总，既有自己代理的项目，也有研究的一些数据。

　　代郭总提一个问题，就是北京哪些楼盘开发最好？他自己说是开发别墅最好，但是这种供地并不是我们谁都可以拿得到的，北京开发哪些类型或者在哪些区域开发比较？

　　邵念强：每个城市的特征是不一样的，我们在说拐点的时候，其实他有一个地域性的定义，大一点的波动才叫拐点，我们说出现拐点的，有一些城市已经出现了，还很严重，比如三四线城市就是非常大的泡沫和拐点，这个泡沫需要十几年消化它，但是有一些城市像北京、上海、深圳这样的一线城市，即便是有一些波动，但是它的消化能力很强，因为是大量人群聚集的地方，有很大的城市发展空间和机会，即使是有一些短暂的调整，但是发展的趋势是不会改变的。

　　这个关键词拐点，我更愿意用调整来说。如果说拐点，我认为北京的市场同样的地段，同样品质的产品，比如在北四环边上，同样这个地段，05年卖多少钱，到09年了又回到05年的价格，这叫拐点，可能吗？这不太可能。所以说这是一个调整，为什么会有调整？一个最重要的前提就是你07年的价格涨得太高了，速度太快了，我们可以把北京的近八年来的房地产均价分不同类型，别墅、公寓、酒店式公寓、商业，把他放起来之后，你就发现在01-06年都是一个缓慢的坡形增长，就是7%-12%，但是到07年是陡形的增长，我们中关村这边一个楼盘一个星期涨了3千元，这样的情况下怎么普遍不调呢，如果是相对于04、05年这个拐点还是在增长的，从04年沿线下来它还是在增长的，08年相对于这几年的价格还是在增长的，怎么会有拐点呢？就看你的基数是谁。我觉得对于北京这个城市而言，房地产有沉淀的发展空间和时间，为什么？最重要的是它是人口的吸纳城市，会有大量的外来人口在未来日子里源源不断地融入到这个城市。

　　有一个研究团体公布的数据，大概2008-2025年，北京的人口会达到3千万，3千万是什么概念呢？是中国到那个时候的人口，15个亿的3%，这些人还是需要房子的，四环通了之后，我在亚运村那个地方，当时是光秃秃的，没有车、没有人，现在来看满满的，现在我们来看怀柔、六环边上没有人，再过十年、十五年呢个地方也会有更多的人，北京将来就是国际化的大都市，人口会到3千万，这些人需要住房，它的房子会是增长的过程，只不过经济学上讲理想的增长状态应该是一条小的直线，有一点波动，经济越成熟波动越小，经济不成熟可能就是大的波动，但是目标都是100%，我们的房地产市场跟我们的股票市场都是一样的，都是不成熟的市场，才有十年的时间。

　　拐点不同的城市是不一样的，我认为北京是一个调整，它还会往下增长，但是北京不同的地块、不同的产品也是一样，有的地块你拉得高，必须降下来，有的区域只要有产品就卖掉，仍然挣到20%的利润，价格仍然在20%地增长，北京这样的城市做什么产品都有发展潜力，但是其他城市一定不敢拿北京做样子，我看到大量的城市，我说你怎么能卖8千呢？说北京这个地区这样的产品已经卖到1万多了，它是5万人口的城市，你凭什么是这样的增长速度？一定会有很大的泡沫的，泡沫一定会在那个城市出现，拐点一定会在那个城市出现，北京有一个很好的发展趋势。每个开发商拿到地的时候，一定都有天然的成长条件和气候，做什么能够给城市的带来的贡献最大？这是作为开发商要认真研究的。