胡景晖：建议买房者用租售比来衡量房子价格

　　主持人：谢谢杨少峰。杨总刚才谈了很多，我们也听了，本来我们今天来了很想有一个交流，就是当前的情况下该怎么办，您说的让大家觉得雪上加霜，接下来我们要探讨一下怎么面对这个现状，怎么解决这个问题，这是最关键的。刚才我们谈了很多，杨总谈了很多，改变定价的观念，很多是不可控的，特别是在利润面前。胡总，刚才我们谈了很多理论方面的，结合市场您对消费者指一条明路，现在很多是刚性需求，杨总也提到了4种需求，我们又不能预测08年后房价会不会跌，很多人不知道该怎么办，您结合市场来谈谈。

　　胡景晖：现在我觉得拐点论这个东西探讨时间很长了，但是我觉得很难用这样一个概念来涵盖进入08年以后市场的变化，我在新博客写到，现在的市场格局跟过去两年有很大变化，从08年开始北京房地产市场呈现三足鼎力的局面，以前我们谈房价仅仅谈的是一手商品房预售的价格，几乎等于这个，但是今天我们谈房价已经不是这个概念，今年一手放预售北京大概12万套左右，政府保障性住房包括两限房和经济适用房在10万套左右进入市场销售，二手房交易量今年会接近10万套，也就是说市场已经进入三足鼎力的格局。消费者面对着选择，我是买一手房还是二手房还是等保障性住房，以前是没有这样的选择的。

　　当然保障性住房，我们实际看市场现象，应该说北京进入交易的低潮是从12月开始的，1之月到1月、2月，北京有70%的项目是零成交，开发商很苦，我们3月份前两周的业绩和去年上半年3月同期的业绩是一样的，我们认为今年3月和去年3月二手房交易差不多，而且不会有太大的问题。

　　刚才讲到一点，这个市场已经分成了三个市场，这三个市场的定价机制不同。保障性住房是政府供给、政府定价，我想定多少就定多少，经济适用房是四千，保障性住房就是政府手中的猪肉，是完全的单一定价机制，消费者又是有限的选择，很多人在等两限房的标准，三口人是8万8，四口人是11万6。第一个项目现在已经开始卖了，很多人有误区，认为两限房是在现场卖，很多人在开发商那排队，留了电话就以为是拿到两限房号，新的两限房是在所在区的办公室登记，开发商只是一个承包商，无权销售，到那边是毫无意义的。在这样的定价机制情况下，跟市场就是另外一回事了，有可能8万8、11万6要进行调整，在中国这样的国青下，我们不否认保障性住房覆盖中产阶级，新加坡的国土面积只有北京市通州的三分之二那么大，常住人口4百万，不及北京四分之一，新加坡是高福利国家，财政收入高、国小、人数少，完全可以把保障性住房覆盖到中产阶级，但是北京是不可能的。但是毕竟经济适用房和两限房明朗了以后，很多人觉得是等不到、买不起的，后面还有一个轮号机制，即使中了号也是摇出来的，这会影响到一批中低收入阶层。

　　第二块就是二手房，为什么我们对二手房很有信心，刚才杨总也讲到刚性需求，我们不仅仅要看这几个月，放大到全年来看，北京市在08年会出现结婚和生育的双高峰，往往是这样，今年是结婚高峰，第二年就是生育高峰，在寡妇年的第三年，就会是生育高峰，08年将会出现建国以来出现第一个结婚和生育的双高峰，因为08年的日子非常好，大约20万对新婚夫妇，不少于40万的新生儿，北京接近1700万常住人口，每年进入这个城市的外来移民还有60万左右，这一块来说需求还是有的，只不过这些需求不像以往直接去一手房市场，会对一手房、二手房、保障性住房进行分批次地消化。还有一个现象，就是北京今年房屋租金涨幅有可能超过房价的涨幅，以前我们谈房价只是在讲一手房预售价格，现在在讲不仅仅有一手房预售价格，还有二手房价格、保障性住房价格、房租价格，进入08年前三个月，我们看到北京市房屋租赁的涨幅是非常惊人的，我们写市场研究报告，我底下的市场研究员讲，他的房子2200元，看了我们的租金报告以后就说要加到2500元、2800元，今年房屋租金的涨幅是非常惊人的，特别是在月租金3500元以下的中低端市场，一居室和两居室，靠近轨道交通和成熟商业区的单月涨幅是非常惊人的，还有一些人等着奥运会期间租房这样高昂的租金。今年房地产市场的格局分得更清了，有一手房、二手房、保障性住房和租赁。

　　从二手房的情况来讲，交易量在3月恢复了，但是房价基本上处于平抑阶段，我去门店都说房价涨不动了，以前一个房源有5个客户，基本上现在是一比一，以前可能是5个人看套房子，你不买我就买了，心里比较着急，现在是一对一，选择余地更大，以前房东说多少钱就是多少钱，有签完合同毁约的，因为以前北京市的过户时间是1个月，现在这种情况没有了，二手房买卖过程中，从签约到办过户过程中业主毁约的没有了，临时涨价的没有了，同时相对来讲价格以前是没法商量，现在是可以谈谈。现在二手房是C2C的消费模型，是自然人对自然人，交易中是平等的。对于很多的业主来说，没有开发商的现金流压力，相对好一点，现在开发商的就是另外一套定价机制，不知道一手房会是什么样，现在二手房的交易量基本上跟去年持平，房价现在处于相对稳定的阶段，整体是均衡状态，个别区域有倒挂现象出现，可以跟购房人谈价格了，选择的余地更打了，租房方面租金在过去三个月上涨非常快，怎么看待整个房地产市场？我觉得是出现了一些变化，另外一方面是从经纪公司和开发商考虑的角度又不一样了，经纪公司我们关心量，不太关心价格，价格是一方面，但是更关心量，如果没有量就挣不到这个钱了，开发商对价格更明显。当然二手房市场和一手房市场有很大的区别。

　　另外一方面，今天新浪出了这个题目，就是抗跌的问题，在凤凰卫视讨论时就是几个问题，定价到底是成本定价是供求定价还是竞争定价，要看看成本，看市场的供求比例看看周边的楼盘多少钱，也就是这样定出来的。哪个定价更准确，且不探讨这个，一手房的定价实际上在房屋租赁市场得到验证，在二级市场得到实现，这两天股市跌得很惨，房地产市场的租售比和股票的市盈率是一个概念，市盈率就是股价和每股收益的比例，说白了就是你买了一只股票他年年分红的话，多少年可以把本捞回来，房屋也是这样，月租金和房屋的整体售价超过了1：300，这个市场就有一定的泡沫存在，也就是说你卖的时候要实现你的获利空间一定是在二级市场上卖掉的，在过去三个月来看，由于北京市建委的原因，我们没有公布测出来的一些数，从2月二手房成交的价格涨幅来说还是很大的，而且大到我不敢说这个数，但是是不是每个房子涨了？不是这样，之所以大是因为在整个二手房成交里面，二手商品房的成交比重大幅度上升，市场上哪部分人对价格的波动更敏感？原来单位买房改房的人不敏感，因为历次涨息跟他们没有关系，加息跟他们也毫无关系，这里面也没有投资客存在，大部分投资客都在二手房商品房市场，他们当初是贷款买的，六次加息1月1日一次兑现会感觉按揭很沉重，很多房子6、7千买的现在2万了，投资收益率还是很高了，08年不管涨还是不涨，现在集中出现了二手房市场挂牌的现象，在套利时谁对这个市场波动更明显，实际上是早年贷款买房的人。我想说其实抗跌也好，我们最终是找到房地产最终的价值在哪里，通过二级市场这么多年的检验来讲，首先要从消费者的需求来考虑，比如说学校周边的房子，不是抗跌的问题，是仍然在涨，比如说四中、八中、史家胡同、人大附、中关村二小这样的学校，基本上是出一套就卖一套，而且很多都是记者朋友找我，说我小孩三岁了，因为你要上重点中学和重点小学要提前三年把户口迁过去，很多人为了上学校根本不在乎，买一套平方都可以，很快就可以迁过去合同，这些稀缺教育资源周边的房子不是抗跌的问题，是它的价格是非常稳定的。

　　还有一些，跟我们定位很明确的一些区域价值已经非常明显的商业圈子，比如说CBD核心区域、金融街那边，亚奥还不太好说，比如说像金融街周边的高端二手公寓价格一直在往上走，所谓银监会、保监会、证监会，三行两会都在里面找，区域性价值比较明显，固化了商圈周边的价格是比较固定的。还有一些就是真正楼盘品质经得起推敲的，反正这几年我看到的富力城，在二级市场的表现非常不错，他的楼盘对于很多人观感非常好，南方开发商很会做文章，先修景观、园林、水景再去盖房子，北方的开发商工地现场什么都看不出来。做得比较精细、市场定位比较准确的、商圈定位明确的一些都是比较好的，轨道周边的中小户型现在是非常热的，有一定抗跌性，价值凸显的房子，宜居性非常强，尤其是像去年的5号线，今年的4号线、10号线，周边的90平米中小户型是经得起市场考验的，当然跟定价有一定的关系。现在90平的占70%，早年热销的一些楼盘大户型相对慢慢变成稀缺户型，因为一手房市场的大户型供应相对减少。

　　拐点不拐点，我觉得不太好用这样的概念形容，更多的是市场比以往更复杂、更趋于变化了。对于购房人来说我觉得很多人仍然面临尴尬的局面，就是保障性住房买不到，有一些项目是买不起的，我觉得应该更多地关注一下二手房市场，另外对于一些项目本身的价值考虑，我觉得当你买一套房子的时候，你可以问问周边的邻居，或者问问其他经纪公司，这个房子能租多少钱，用租售比就相当于市盈率来衡量它的价格。像轨道交通、稀缺的教育资源、成熟的商圈这些都会对它的价格产生明确的支撑。