杨少峰：面对拐点开发商应降低房价心理预期

　　主持人：谢谢林曦，刚才通过三位领导的介绍，我们现在可以看到的楼市现状，像拐点论以及深圳、广州的市场购房者心理预期的影响，影响了购房者，所以造成了观望的情绪，最后影响了我们的成交量。我这里有一个数据，就是北京市房地产交易管理网统计2月份网上认购数和网上签约数分别是3628套和2823套，相比去年2月这两个数值分别是4295套和6604套，同比分别下降了15.5%和57%。

　　这也就是我们今天的话题，今天除了开发商我们还请到了我爱我家的的胡总和联达四方的杨总、成业行的邵总，胡总和杨总在新浪博客既有真实的数据也有非常深刻的分析，赢得了很多网友的支持，今天关于拐点的论坛，首先请杨总谈一下您的观点。

　　杨少峰：可能是07年中国房地产行业人士提拐点是提得比较多的，我记得印象是在去年的8月初，我当时提出来说美国的次贷危机对中国的最大影响就是促使中国的银行提高首付，这在2个月实现了。还有就是北京当时有一些项目，朝阳公园有些项目一个月提价2、3千，之前我们做了这么多年的房地产，以前我们涨价一平米提2、3百，5百顶天了，所以一个月提2、3千，当时我们讨论的时候就觉得这是一个问题，就是目前大家对于这种楼盘的涨价，它是出于什么样的出发点，最终我们得出一个结论就是实际上所有的开发商我们一起在探讨市场能承受的底线，这个底线什么时候到来，是不是到来了市场就走向拐点了。我当时在说北京的楼市疯狂了，半年拐点必现，我说今年2、3月北京楼市很有可能迎来拐点。第三个就是银行一定会收紧银根，在各种压力之下，银行一定会执行银根紧缩的政策。第四就是要警惕房地产股的暴跌，这几个拐点是不是真实到来我们大家还在争论。

　　我这边有几个数据跟大家分享一下，从我们的统计来看，我们今天主要谈住宅，1月份实际上平均日成交量是186套，到2月份这个数据城市期房网上住宅的签约是2318套，平均日签约是80套，3月份这个数据我截止算到3月18日，网上住宅2701套，平均日成交量是150套，这是我们真实看到的数据，也就是说不管目前我们在讨论房价的拐点是不是来临的，很多对拐点的理解认为说拐点到来这个房价下跌，这一点我并不这样认为，提到拐点我们应该看到原来这个市场不断往上走，现在停住了，并未下调，市场停滞了，接下来我们不知道是不是再跌，我认为目前的拐点是真正到来了，我比较同意王石的观点。

　　为什么作为房地产从业人士尤其是经纪公司，我自己很深刻地知道，开发商都不爱听，我提到拐点，经常有业内的朋友问我，你不怕别的开发商对你有意见，我很怕，但是为什么我要提拐点？因为我认为就像我们每个企业，我们自己在经营企业时，我们做一个重大决策的时候，这个企业的决策通常会希望它的项目给提供不同的意见，如果声音一面倒，就有可能造成决策的失误。

　　我们再来房地产行业，如果房地产行业都这样认为，房价一定会涨，就像任志强说的还会涨十年，是不是意味着北京的房价会突破4、5万元，北京人富到这样的程度还是我们的房价水份太高，如果真有这样一天，只有一种可能，就是人民币贬值好几倍了，也就是说这个市场始终有一个上限，所以我觉得房地产行业需要的是不同的声音。

　　所以我们在说这些观点的时候，目的并不是为了发动它，只是想说作为一线从事销售的人来说，我们的观点能够给各个开发商、各个项目大家在指定决策的时候，能够提供一定的参考。在这里举一个小小的例子，2007年9月份当时我们福建省，我是福建人，成立住宅商会，当时请了我们的聂会长，我参加这个会议的时候，当时是福州房价涨得最快的时候，因为万科刚刚拿下来，2.7个亿拍下来，而这块地一年之前被福州另外一个开发商拿下，是9.7个亿，涨了3倍，当时万科拿下的楼面价是7800元，我们算了一下，他卖的时候是13000元，也就是做多15000元，这个项目才营利。万科一进去以后，当时周边项目普调，涨价一周之内都在1500-2500元之间，针对这个事情，我就说这种行为是在提前预支楼市的潜力，我在福州生活十几年，我很清楚这个楼市的潜力在哪里。之后福州日均的住宅签约率是10-45套之间，现在福州市场是什么样的情况呢？前几天有开发商朋友给我打电话，就是万科之前拿地的开发商，我问他现在福州市场怎么样，他说非常危险，怎么危险呢？有一个项目开发商资金撑不住了，买96平米送33平米，这是一个项目，另外一个项目是开发商送一成首付，现在很多资金不是要四成首付吗，现在是一成首付我开发商来付。在这种营销环境之下，问其他项目，这时候大家怎么办，这时候我想探讨的是第二个话题，就是早知今日何必当初呢。

　　有一个观点我非常希望和各位探讨，我们大家做房地产，我一直在想我们的企业为什么会盲目追求利润呢，因为我们很多开发商土地拿到手的时候，这个行业并不存在可持续发展的问题，很多开发商只是想在这一块地上捞足了、赚够了就可以了，我只希望今年市场稳住，大不了明年不做开发商了，把公司盘掉，至少也赚够了。这个问题我们大家一起想想，房地产我们希望它是稳定发展5-10年了，而是希望2年内把所有该赚的赚了？这个行业需要理性的声音，我们需要冷静地分析这个行业。本人是坚定拐点论的倡导者，同时我在这里也想说，刚才非常赞同新浪罗总还有孙主编提出的观点，我们希望老百姓能够快乐地安居乐业，作为房地产从业人士，房子好卖了，我们的佣金都高了，但是我们身边还有很多朋友为房子烦恼，我们房价继续涨下去，大家用什么钱买房子？不是现在的钱，是过去几十年积蓄的钱要么就是预支未来几十年的钱。我们说消费者是我们的衣食父母，没有他们，我们上哪挣钱去，我们要想一想，是不是真正中国人富到这个程度？我认为不是。

　　我们探讨第二个方面的问题，拐点是否真正到来？刚才我们看到了数据，我也举一些其他城市的例子。我们在唐山的一个中化市，这个城市总共13万人口，在市政府规划里5年内达到20万，去年很多开发商进入城市，去年年底我们最终决定撤出这个市场，因为市政府批的项目有150万平米，按照人均30平米的居住面积，大概得5万套房子的供应量，这个城市的房地产怎么做？

　　所以我们应该去想，目前市场上的需求都有哪些？我认为当前房地产的真实供求关系已经发生了重大变化。上一次也是在新浪做访谈时，我跟业内的朋友在探讨问题的时候，当时我是唯一一个认为说房地产可能会出现拐点的，我当时分析我把中国当前房地产需求分为四个方面，第一个方面需求是投机、投资的需求，这个可能很多人会认为北京还是刚性需求，但是当时跟我当嘉宾的陈云峰说了一个数据，他所做的两个项目持外地身份证购买的人达到70%，咱们在座也有很多在东边区域的楼盘，我相信大家都心知肚明，我们现在购房人的构成是怎样的。第二类的需求是升值换代，也就是由于原来经济条件差，两居要换为三居了，普通住宅要换成高档公寓了，这是第二类。第三类需求是恐慌性需求，所谓的恐慌性就是害怕房价再涨，我买不起房子，本来我可能想大学毕业五年之后靠我自己努力，慢慢积累钱买房子，现在不行，我得向爸妈要钱买房子。第四类需求才是我们所谓的真正的刚性需求，比如要结婚，比如我的房子要拆迁了。目前是这四类需求。

　　我们来分析这四类需求中目前是什么样的情况？投资和投机需求，买房的目的是为了通过买房获取升值的效益，在我们认为当前房价会跌的情况下，这些人不会买了。本人参与了最早温州炒房团的策划，去年我们还策划了唐山购房团，4年的时间，我一直跟投资者在一起，自从去年的6月份开始，我们身边大量的朋友就非常下意识地把手中前几年买的房子抛售，离开房地产市场。投资和投机的需求在楼市的降价预期中，这部分的需求会立刻蒸发。第二就是升级换代的需求，我不是说今天马上必须买房子，由于这种购房的动机，这部分人在房价有可能下跌中不会购房。第三就是恐慌性购买，深圳万科、北京复地的项目很多业主要维权，目前楼市的需求真正剩下支撑楼市的需求就是刚性的需求。所以目前我认为这个需求已经发生了非常大的变化。

　　从我们掌握的信息，今天央行会针对房地产行业进行金融调控，我们非常重要的一个措施就是缩减房地产在整个经济中的比重，截至2007年12月末中国房地产开发利率以及居民商业贷款利率达到4.8万亿，这个数字已经非常庞大，从国家的政策来讲，金融政策在强化金融分析，以及稳定社会，还有就是为了稳定物价，目前我认为当前的物价指数上涨和我们房价上涨具有非常大的关系。所以从这几个方面来讲，金融调控我们会对房地产进行一些针对性调控，从我们掌握的信息今年我们银行对房地产贷款的额度会缩减20%，我想各个在一线奋战的大家应该感觉到按揭审批难，第二开发贷款很不好批。

　　这样的情况下，一方面是需求减了，另一方面银行的资金紧缩了，作为开发商我们知道房地产行业是资金密集型行业，这个行业年底我们开发商面对这么大的资金压力情况下，我们向银行贷款贷不了，向其他行业融资，大家都面临着银根紧缩的情况，怎么办？06、07年是所有开发商大举扩张的一年，从拿地开始就注定他们在08-09年资金用量非常大，这时候刚好碰巧需求锐减和银根紧缩怎么办？只有一条路，就是加大回款，我认为很多开发商今年年底会面临一个情况，要么牺牲利润，要么退出市场。我想这时候大多数人会选择牺牲利润，这个苗头目前已经在很多城市出现了，比如说福州，如果没有开发商对资金这种非常渴盼的需求，怎么会出现买96平米送33平米，几年前我跟当地的项目还谈过一个合作，当时这个项目售价是7800平米，条件是要求我们一次性支付剩下所有房源房款的20%，按6000一平米的价格给我们，我算了一下开发商是500元的利润，他给我1000多元的空间，最终我们还是认为这个市场的空间还是很大的，这个开发商到年底时有大量的资金需求，没有办法。这样的情况今年年底会大量出现。

　　在座都是大开发商，我们的资金没有问题，但是市场上还有很大一部分小开发商，这些开发商一旦因为资金的问题在大幅打折的时候，很有可能会导致这个市场出现减缩，这是大家要理性面对的问题。针对这几点，我认为目前的拐点是真实存在的，如果说我们作为各个营销口的人，我们提前要对市场有一个预判，我们可以在市场定价问题上有一个合理的定价，就不会出现目前很多项目面对共同的问题，就是价格定得太高，不好卖，又怕降价，为什么我们不能把价格定得合理一点呢，我们原来一平米可能挣4千元，现在只挣3千元，就像东边的一个项目，精装改成毛坯，他一下卖光了。至少我本人提的拐点，并不希望房价真的跌，而是希望大家理性看待这个市场，去面对这个市场。这是我的观点。

　　从这一点来说，本人的很多分析供业内人士参考，我们可以多交流、多沟通。