孟晓苏谈拐点：2010年楼市进入低落期(图)

　　主持人：感谢杨熙先生的致辞。接下来进入今天盛典的第一个环节：演讲及对话。

　　首先让我们有请中国中小企业家协会副会长、原中房集团董事长孟晓苏给我们带来的精彩演讲。

　　孟晓苏：尊敬的杨部长，各位业界同仁，各位专家、各位朋友，下午好！很高兴今天来到中国创意地产年会，春生给我出了一个题目，说拐点，这是当前最重要的题目，不好谈，但是既然出了题目了，我就好好讲。

　　我每次讲东西都是要认真片子的，我今天给大家带来了一百多张图片，时间是30分钟。我的看法是增长周期还要延续几年，理性调整才能健康发展。去年房产界出现了起伏，去年5-11月70个大中城市的房价都屡创新高。根据国家发改委的统计，11月份的房价还在上涨，那时候出现的地产新政就是因为开发商捂盘，所有造成了市场的紧张。12月开始出现变化，很多城市开始转淡，有价无市，房子难卖，这是广州、深圳、北京等一线城市出现的情况。

　　现在不少人在议论，拐点是不是已经初露端倪了，12月和11月的情况有所不同，11月在广州、北京、深圳已经有所下降，而房地产是不是成为拐点，成为人们议论的焦点。在这个议论里，其中最引人注目的就是我们的老同行王石(王石博客|王石新闻)先生，王石说承认楼市(楼市博客|楼市新闻)拐点已经出现，在社会上的影响比较大。

　　而这些国外的专家们又再次唱衰中国的楼市，谢国忠先生再次讲，认为中国的房价从08-09年将跌入谷底。现在我看对于拐点和不是拐点的问题成了社会上热点的话题，现在一些媒体说警惕拐点说成卖拐，警惕宏观调控，到底房地产是到了拐点？如何预期2008年的全国房价走势，这些问题都摆在了我们业内人士面前。

　　最近我看王石对他自己的拐点问题做了一个解释。他说我说的不是房价从上涨到下降的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。我看王石这样说，比当初简单地说拐点要清楚多了。

　　我们在座的很多都是房地产专家，我们房地产不光是一个行业，而且更是一门学问。这些年来我们一直在研究房地产理论方面下工夫，我今天就从几个理论谈谈我的看法。

　　首先谈中周期理论，然后是供求理论、结构理论、货币理论、非均衡理论。首先是周期理论，房地产的这一轮周期是不是走到了尽头，房地产业是典型的周期性行业。而我们看国外，在不同的国家和地区，房地产都有它的周期性发展规律，而我们中国，我们看下面几个图片，很明显地看到中国大陆的房地产业，不仅有周期性的表现，而且它的周期性起伏，在前些年还相当地明显。归纳一下中国房地产业的周期性起伏，我们看到它的表现基本上是5年增长、2年低落，7年为一个周期。就在我们刚刚经历过的第三个发展期，到2003年，房地产即将走向低落的时候，是我们业界提醒国家及时进行了调控，抑制了房地产的衰退。

　　我根据周期理论，从1997年开始，在房地产最低谷的时候预期发展，而98年大家知道房地产的发展期真的到来了。到了2002年，房地产发展接近5年的时候，我们提醒周期性回落有可能出现，这个时候国家也接纳了专业人士的建议，提出了要适时适度地调控，要见微知著、防患未然，我们提出的建议是理性投资、理性调控，国家主管部门接受了，但是他们把理性投资、理性调控变成了理性投资、理性消费，恰恰因为主管部门改了这两个字，结果在房地产调控方面，这些年出了若干问题。

　　上一轮房地产发展的最大问题就是调控失误，造成了供不应求。在上一个发展周期由于业内认识到了这一点，及时进行了提醒，才使得上一次房地产周期没有出现大的衰退。现在我们面对的就是房地产的第四个发展期，从2006年开始进入，而根据中国房地产发展周期的理论来看，应该是连续5年的发展，也就是说到2010年才临近低落期。

　　根据两年的调整以后，我们会进入房地产的一个新的发展期。前面我们讲的是理论，同时我们从理论中也推导出来，2010年将进入低落期，这个时候的房地产发展会遇到困难，到底是什么困难，我还不能预测。但是现在业内人士已经在提醒老百姓等三四年买房最好，按照周期理论来讲，到2010年出现问题的时候来讲，老百姓买房要好一些，那时候出现的情况会是一些老百姓不愿意看到的。

　　在这几年楼市的淡境现象怎么看待呢，我们看到2005年出现了居民持币待购，当时都说房价要降15%、20%，这些都影响了老百姓的购买预期，过了一段时间没有降，后来我预言说2006年即将反弹，结果2006年春节、一季度就开始明显反弹。

　　由此我们看到房地产业在年底、年初往往会出现一个短期的低谷，这成为中国房地产业重复出现并且是一个特有的现象。而最近我们看到在临近2007年年底的时候，因为我们在2007年这一年，抵押贷款对银行太好，增长太猛烈。去年半年抵押贷款的量就接近于过去全部的总量，增长了几乎一倍。而房地产贷款余额也已经占到了金融机构全部贷款余额的三分之一左右。到了2007年年底，各银行的抵押贷款额度已经用完，我们目前遇到的困难是很多地方老百姓贷不到住房抵押贷款。

　　银行汇不会永久性地停发住房抵押贷款，应该不会，一般是开过金融会议后开始，银行还是要吃这碗饭的。年底年初我们有三笔钱要付，一笔钱是新年前银行催债，第二笔钱是过完节是税务局催税，第三笔钱是施工队催款。

　　我们现在要分析的是是不是我们居民的购买力就撤出了楼市呢？不是。因为现在出现了说房价又要降，老百姓又持币待购。现在临近春节、临近两会，两会将会规划今年的发展，也会对今年的房地产业发展提出新的要求。这些因素包括银行因素、企业因素、居民购买因素、政治因素都造成了房地产在这个阶段有一个小低谷，这是我的周期理论的说法。

　　第二个是关于供求理论。我们要探讨的是严重供不应求的情况是不是能够短期改善？我们看到全国自打有商品房统计数据以来，平均房价都是在持续上升，而在以前单位为主体上涨比较快，而以个人为主体上涨比较平稳，每年年初都出现对房价走势的争议，我们记得在去年的年初，央行曾经做过这样的预言，说2007年房价要下跌，我们看到的情况是房价猛烈上扬，做这些错误预期的人，是不是应该最这种预期的错误担负一些责任呢？

　　到了去年的下半年我们看到主要城市的房价大幅度上涨，而北京五环路以内的房价都高到了13000元一平米，去年的房价过快上涨理所当然地引起了人民群众的不满，不光是人民群众不满，总理也不满，总理在新加坡发表讲话时讲了这样一句很有份量的话，说近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见，我认为总理这句话是对前一阶段有关部门对房价进行打压和调控效果的一个总结。

　　统计局分析房价持续上涨有四个主要原因，我们分开来讲，我们把四个主要原因归纳为三个。第一个就是供不应求，供求失衡推升了房价。去年我们明显地看到，居民需求旺盛和房屋供给不足，这是国家统计局分析的头两点。从2004年开始，我们业界已经发现是供不应求造成了房价过快增长，那个时候销售额、销售周期增长快，竣工增长慢，特别是土地开发是减少。所以在2005年我就不断地在一些会议上提醒要增加供给，在中央研究室召开的房地产听证会上，当时央行的负责同志讲的是如何抑制需求，我的是如何要增加供给，媒体发表了我们的观点，题目叫做供给派如是说，当时我用了陈云同志当时如何调控上海粮食价格的方式，当时上海是增加的供给的办法，控制了上海的粮食价格。这些年我们用的是紧缩的办法，用节省供给的方法，把国家调控固定资产投资的两个政策不适当地用在了老百姓所急需的住宅建设方面。从理论上讲，我们国家的统计数据把房地产投资和购买都纳入到了投资，一压固定资产投资就压制了投资，竣工面积比只有0.6，去年的一个问题，当猪肉价格上涨的时候，大家都知道要多养猪，很多人提出要给老母猪上保险，现在主管部门却以少盖房抑制房价的上涨。调整户型结构也是抑制了房屋的产出。

　　去年的供求关系比例是2：1的关系，老百姓花钱买了两套房，只能供应一套，老百姓的一套要么就是空置房，要么就是未来的期房，这个情况到下半年并没有好转，根据国家发改委的统计，到了下半年销售面积是竣工面积的2.17倍，有些大城市，他们的竣工面积还是下降的，而且超过了二手房卖价超过新房的现象，因为国家出台了若干抑制房地产交易的措施和政策，给卖方加税，但是在供不应求的市场上卖方很容易把税加给了买房，所以就造成了二手房的价格上涨，可见供不应求是根本的原因。

　　控制房价的过快上涨是应该减少产出呢还是应该增加产出呢，怎么样缓解住房的供求关系呢，要打压住13亿人的购买力是不现实的，现在我们又提出了物业税，我们要增加保有税减少流转税，我们的税收达到5万亿了，不需要增加税了，而需要通过转移支付构建和谐社会，目前可以推出物业税的话，当然效果好，但是我估计现在推出物业税很难。

　　国家统计局分析了另外两个原因，一个是土地，土地供应量减少这是一个事实，在北京这几年的供地情况大家可以看到，供地只是计划的50%左右，而且这种独家拍卖，尽管它有效抑制了腐败，增加了政府的收入，但是独家拍卖，造成了地价不断升高，这是一个现象。去年下半年地王出现，没有最贵，只有更贵，一家更比一家贵，出现了很多面粉比面包卖得贵的现象。在一些地方楼面低价达到了1万多，甚至超过了2万。

　　这种情况由于去年股市大好，使得很多的上市公司纷纷去上市融资、高价拍地，使房价和地价上涨，进入到了恶性循环，这种地价和房价的轮番上涨，何日是了啊？但是我认为出台打击囤地的政策是对的，问题是政策能不能贯彻下去。

　　第三个方面我要谈的是结构理论，就是关于住房结构的问题。保障性住房这是一个很好的政策，会不会马上增加呢？我们看到在房价上涨原因里面还有一项就是结构限制控制了房价，三个基本中第一个是总量基本平衡，我们看到的是不平衡，结构基本合理，我们看到的是严重的不合理，这样才能做到价格基本稳定，因为前两个基本没有做到，第三个基本更不可能做到。之前已经提出了住房供应体系，但是我们看到的情况却是忽略了保障性住宅建设，忽略了弱势群体的住房问题。这个问题国八条已经提出了，国六条又明确提出了这样的要求，但是可惜的是国六条被主管部门误读为了小户型，北京的房价已经卖到了13000元一平米了，即使把80平米的房子拆成两套，它的成本只会更高，而不会更低。第二就是保障性住房是谁管，国外是政府企业共同管。我们的情况是主管部门推给企业承担，企业这方面的承担能力有限，去年全国人大会议代表提出了尖锐的问题，说我们只有房地产政策，没有住房社会政策，这些也推动了去年8月份国务院做出的决定关于解决低收入家庭住房困难，把它作为政府公务的职责，并且这个话还写到了十七大报告，去年中央政府带头出资，说要投资49个亿，今年要扩大廉租房的建设，总理在新加坡讲到了90平米是怎么回事，它指的是经济适用房和两限房的限制，并不是对商品房的限制。

　　我们知道今年的产出还需要一定的时间，如果能够大幅度提高保障性住房的比例，相信供给结构的改变将会带来平均房价增幅的改变，当然不会影响中高档房屋的价格。

　　第四个我要谈的是货币理论，这个理论意思就是今年我们会遇到通胀，这个不是一国一地的现象，美国由于四大风波引来了经济衰退的危机，现在被布什政府调到了1.7，现在靠减税来增加居民的信心。香港出现了通货膨胀，政府采取减税并且补贴低收入家庭。吴敬琏先生2007年年初就提醒，打压房价会使物价上涨，不幸言中，去年下半年国内的通货膨胀问题凸显，通货膨胀还包括一块，房价不作为CPI，只是作为模拟资金进入CPI，而不是按照美国3%进入是按照13%进入。

　　钱越存越不值钱的根源就是通货膨胀，在通货膨胀中能够抵御的重要措施就是居民买房，现在我们看到香港一套房子400、500万，但是我们问很多香港的老人，他们都知道，香港同样一套房只需要4万到5万港币，增加了100倍，斯坦福大学的校区，一套老头把自己的房子卖出去以后，增值了1000倍，6千元买下了北京的一套四合院，而北京现在的四合院一平米要10万元，增加了一万倍。

　　我们国家出现通货膨胀能不能够不影响楼市啊？我想不会，因为老百姓为了规避通货膨胀，他们就会选择一些措施，包括我前面说的措施去规避。这种情况下怎么办呢？我的建议是人民币应该加速升值，当前些年、五年前我作为一个进口产业的代表，建议要迅速提高汇率的时候，人们还不愿意接受，现在人们看到原来人民币升值能够降低成本，增加产品内销，减少内外贸易顺差，减低通货膨胀压力，增加人民财富，利于企业转型。当一个国家的汇率提高的时候，进口汇率就低了，油价的问题就可以抵御。

　　中国不要过分地看重出口，我们2003年的出口数字是23%，是由外资企业、三资企业提供的，而我们国家维持了巨额顺差，现在我们国家的外资储备是15300亿了，这给中国带来了不利的影响。当我们一双耐克鞋，我们的工厂只赚一美金，但是品牌商去拿去赚了十美金，拿到美国市场上一双耐克鞋赚到了20、30美金，在美国甚至可以达到70美金，我们为什么不能换个活法，我们为什么不能收购这些品牌呢。我们过去经常讲日本，日本人是因为过分地提高了汇率，所以使得日本的产品输出受到了困难，但是我认为恰恰是那个时候加快输出，使它从一个战败国变成了第二大经济强国，有税率升值的原因。

　　当人民币小幅调整的时候，小幅升值的时候，企业家的初举不是为了资源，不能为了寻找石油和矿产，将会承担巨大的风险。如果出去投资，我的收益率是5%，汇率提高了10%，我倒亏了5%，这个大道理大家都知道，所以要鼓励中国企业走出去，要采取一定的措施，如果今年人民币可以大幅度升值，不仅可以抑制通货膨胀，也会使经济转型实现。

　　中国的经济发展是三架马车，消费、投资、出口，不能光指望一项，国家早就确定了要扩大国内需求，这些年也正是这样办的，如果是汇率提高，会不会造成出口减退，一般会有18个月的滞后期，因为合同定单还在。关于就业问题，要相信现在内需的增长会增加就业，我们现在看到的到处都是民工荒、保姆荒。

　　最后就是讲讲非均衡理论，非均衡理论在我国的东部、西部地区，我们现在讲西部大开发，这是一个不均衡的例子。另外就是我们国家的非均衡就是和周边的区别，我们的房地产产业经常讲一线、二线、三线城市就体现出了这个非均衡理论，我们都已经认识到了，不同的房地产周期是有所差异的，它本身表现的就是差异，就是非均衡的表现。最近我们看到包括北京、上海和全国平均房价的增幅都有差异性的表现，我们要关注这种非均衡。

　　我今天就讲到这里，我最后讲的一句话，是我们要用理性的调整实现房地产市场的持续健康发展，讲完了，谢谢大家！