对于地产新政的评价，事实上2004年的831土地大限只不过被大家视为更大的一瓢水而已。在业内人士看来，房地产调控就是面多了加水，水多了加面。所以地产企业并没有被轰到独木桥边的心理准备。房地产开发商他们将何去何从？

　　8月2日，2006蓝筹地产系列论坛第二场特邀中华工商时报副总编水皮、新地产杂志主编张文豪、新周刊北京主笔胡纠纠做客新浪嘉宾聊天室，探讨新政下地产企业求活之路，以下为聊天实录：

　　联合主办：

　　独家承办：

　　精彩实录：

　　水皮：消费的价格是大多数人决定的，(房地产为代表的)投资品的价值恰恰是由少部分人决定的

　　水皮：一个有社会责任感的企业家，应该想到自己也应该起一个模范的作用，你已经从社会获取了这么多，你完全可以以某种方式，一种示范的方式，推动这个阶层更多的回馈社会

　　水皮：对北京这样的城市，有一百家房地产公司的存在是合理的，现在是几千家，这是肯定不合理的。

　　张文豪：如果政府这两年宏观调控不改变，或者没有办法抑制房地产高增长，新政对房地产企业并没有直接的影响，

　　胡纠纠：开发企业给我的印象是什么：他们行使的是镇长或者区长的权利，作为一个大盘，负担的是两万人乃至十万人的生活，乃至于他们的生活方式

　　胡纠纠：我觉得比较能代表中国房地产企业的未来的企业，是独立开发商，以一个市场经济的形式，没有资源背景，没有银行背景，也没有土地资源的背景，有可能是从一个包工头做起。

　　吕尚春：房地产企业他是垄断资源环境释放的情况下产生的，当你和垄断资源越接近，依赖度越高的话，你暴富也越快，你越快利润越高，这样的企业我觉得生命力也越脆弱，当政策或者宏观调控一变动的时候，他肯定束手无策

　　论坛实录： 

　　杨熙：各位网友各位嘉宾，下午好，今天是我们经济观察报和新浪房产联合主办的2006蓝筹地产行动的第二期嘉宾论坛，这期论坛我们邀请到国内的知名度的财经地产媒体的主办，以及资深记者一起聊新政下的房地产企业未来走向问题，这之前，今天论坛的主题是房地产企业在新政下决胜未来的力量，目的是希望通过论坛，探求一下新政之下房地产企业，未来哪些企业会继续做大做强的相关问题，首先介绍一下今天莅临的几位主要嘉宾，中华工商时报副总编辑水皮先生，新地产杂志主编张文豪先生，新周刊北京主笔胡纠纠先生，接下来我们论坛正式开始，我把主持权交给我们今天的特邀嘉宾主持，吕尚春先生。

　　吕尚春：非常荣幸能和今天请到的几位嘉宾一起探讨有关房地产企业的话题，这是蓝筹地产第二期，我们一直在关注着房地产企业目前面临的状况和前景，从1992年到1999年不到十年的时间，这个过程中房地产一直在高高低低，减缓渐行过程中成长，这个时候他们并没有占据社会经济中的一个主体，无论对资源的分配还是各方面舆论的影响，都是比较一般的。从1998年，从住宅市场打开之后，情况发生了非常快的变化。无论从银行、土地，社会资源在迅速集中房地产业，这个时候，房地产企业也非常快地脱颖而出，话题不断地，刚开始说居住改变生活，最后到04年到了高峰了，叫做居住改变中国，这个活动完全是由房地产商推动的话题，这个话题，比如新的社区没有街道了，而是出现了业主委员会，业主委员会评审的过程中出现了民主的雏形。以至于人们从这个中间拿超级女声比喻民主一样，我们其仰望它。

　　从05年之后，事情发生了微妙的变化，人们一开始以为政策还会像以前那样，在紧张一段时间以后会逐渐松下来，现在看来不是，现在在媒体的舞台上，包括话语权上，包括社会资源上都和以前发生了变化，这个时候，我希望各位专家能够站在一个很长的历史脉络中，从92年开始，这是一个节点，另外一个是从99年开始，然后是05年，这三个节点是比较明显的，这个变化过程，您如何看待房地产企业今后将来，您最关注房地产企业哪个或者是哪几个，包括与其他的行业比，与家电或者汽车业的企业家相比，他们有什么不一样，这个话题我们慢慢展开。先请工商时报的水皮先生先给我们说说。

　　水皮：来之前我手机上接到一个短信，是一个朋友的，就是一个房地产项目要转让，手上有七八个项目，在北三环边上，是酒店，一万块钱一平米。当然土地出让金两千万是你出，租约签得还比较长，能够保证你5%的收益，每年。为什么呢，没钱了，就必须要转让这个项目。调控对房地产影响最大的是什么，就是资金链，实际上宏观调控从04年初开始，刚开始的时候是回避房地产，就是因为房地产在现阶段，在社会发展过程中的地位过于突出和重要，所以一直回避，到05年没有办法，直接矛头就冲着房地产就去了。

　　这个过程中间，中央政府实际上有很多很多的手段能够直接把地价也好，房价调控下去，为什么始终没有调控下去，就是有很多顾虑在里头，投鼠忌器，一方面害怕影响到整个经济环境，第二，房地产的超常规发展有历史背景，有古今中外都不能比的历史背景，三个历史背景：

　　一个是面临社会转型，公共资源的私有化问题，农村呢，大家看得比较敏感一点，通过对农民土地的剥夺，再高价转让给私人，但是城市大家往往看不见，我们就不展开讲了，城市这块看得不太清楚，但是城市也是公共资源，土地名义上是国家所有，是公共所有的，通过商品房的购买行为，完成了一个使用权的私有化，以前是公房，这个使用权是随时可以被调整剥夺的，但是商品房通过买卖完成了使用权的私有化。这个地还不归你，为什么不归你，我们不展开讲，这是一个私有化的过程，整个中国私有化过程中的一个环节。这个私有化过程我们不公开不透明，所以不可能公正，这是房地产暴利之所以产生的一个很大的源头。

　　第二个背景是财富增加，社会转型上，大家基本上完成商品化之前，这个过程中留下来的。改革开放20多年以来，为什么房地产99年以后突然出现了一个大的增长，为什么98年以前没有，98年以前有两个解释，一个是住宅市场没有开放，但是没有开放也不对，也有了，为什么没有大规模增加，而是跟改革开放28年国民财富的积累到一定程度有关。以前没有本钱付首付，28年改革开放之后，大家财富有一定的积累之后，这种不均衡就体现出来了，一旦到了大家需要改善住房的时候，社会需求就产生了。

　　我跑一趟欧洲，这种感受更加明显了，人民币升值是铁板钉钉的事情，毋庸置疑的，中国经济增长，十年之内停不下来，具体我们不谈。

　　另外一个城市改造，这个和财富积累有关系，大规模的城市改造。同样巴黎就不可能，巴黎老城区内都是两百年前盖完的房子，不可能有大规模城市改造，就不可能有大规模的拆迁，住宅需要供给就不可能有一个大的量。最近五年中间，可能会告一段落，但是现在让他停下来，那不现实。北京是这样的，上海也是这样的。我们跟国外的确不一样，法国全是石头盖的房子，毕竟是石头，两百年没问题，我们的房子清代下来的有几个可以住，就算四合院业面临拆迁。这三个大背景决定了房地产中央政府调控起来比较困难，关键是不敢来真的。

　　我举一个例子，大家知道92、93年宏观调控，很轻松，朱镕基抓的，抓银行行长，抓十个可能有错案，抓五个肯定有漏网的，抓七个差不多，70%的银行行长立案调查，到现在我也碰到这样的事情，有银行的分理处，他要放款，现在也讲市场经济，至少到目前为止，银行认为私人贷款最快，是优良资产，是优质的，要比放给你企业保险多了，他也有他的苦衷，他现在为止还委托我替他找房地产项目。他至少可以做抵押。

　　包括上海的实践大家也看到了，包括北京的，我们眼下的也都是这样，这一块中央政府始终没有动真格的，尽管也出台窗口意见，住房也有相应标准的提高，但是都没有执行，都是糊弄事。包括最近的新政，对所谓按揭的调整，三成的首付，是原来的规定，下调到二成是优惠他们贷款的，现在仅仅恢复正常，现在大家都在说这个过热，要往下调，不调不行了，至少银行方面是顶着压力，也就恢复正常贷款政策了。而且到现在为止，你就发觉，除了自用的，后面的所谓的多套的政策，到现在没有推出来，他不告诉你，仅仅说不能执行三成，执行几成？我上回在北京台，我说把按揭提到五成这肯定是假新闻，但是第一套房子肯定不可能是五成的，但是第二套房五成恐怕是至少的，是必须的。但是到现在为止大家看到没有，你们就知道银行不想管死这个。

　　最近对外资炒房，外资千呼万唤始出来，我以前写出来一个东西，这次应该立法禁止炒房，这是个龙头，打蛇打七寸，遏制住投机的龙头，地产市场的狂热就会被遏制住。回国之后，出了这个政策，特别是限制外资炒房，这个政策有很多漏洞，但是至少取向是对的，这是我认为到现在为止唯一出对了的政策，很多政策是南辕北辙的，他想这么干，但是出的政策是那么干的。

　　至少北京出台了一个针对港澳台人士一人一套房的规定。我就说了你与法无据，为什么限制港澳台，山西你你限制不限制，你还不愿意限制，其他余地人你限制吗，北京人限制吗，不限制。你不限制，你那个限制不又是形同虚设吗，他委托我不就完了吗。就是说他还不愿意限制，原因是什么呢？我刚才说了前面三个背景，然后GDP的增长还靠房地产。而且北京市的研究非常明确，固定资产的增长和房地产的增长和GDP是正相反的比例，宏观调控到目前为止一直是希望房价有一个稳定的态势，不要涨太多。

　　我们的政策制定者，他们对市场的认识，如果有透彻的一面，也是对消费品，他们才有切身的感受，对投资品他们没有，这种经验都没有。你怎么可能指望出他制定出有针对性的政策呢呢？可能性不大，这种只能靠时间，慢慢让他们认识，通过我们的舆论反复评论，一定要给他灌输投资的概念，投资和消费，消费的价格是大多数人决定的，供求关系嘛，投资品的价值恰恰是由少部分人决定的，我相信政策制定者不明白这个。不做投资的人是弄不懂的这个关系的，我说这个话可能80%的人听不懂，他会觉得你这个人怎么这么偏激，但是做过股票的人就知道了，他马上明白怎么回事，我告诉你股票的价格是谁决定的？整个市场的价格是谁决定的，就是由少数股票和少数人决定的，这是的一个特征。

　　我们经常会讲百元高价股的概念，这个是他能给市场打开上升空间和想象空间，并不是真的就是一百元一股，能够改变所谓高价的概念，你的股票都到一百了，五十块钱还叫高吗，那就是半山腰以下的股票，房价也一样，你说上海浦东边上的房子都上十万了，上八万了，两万的房子算房子吗？不叫房子了，这就是投资品的特征，现在棕榈泉都上三万了，朝阳公园边上的房子谁肯下两万，至于值不值两万，没人管，有高价在那儿呢。

　　现在政策取向，我觉得这个政策一出台，北京的房价高端公寓应声而落，这个的确遏制住少部分人的需求，特别是少部分人的投机需求遏制住了，高端的下来了，中端的就站不住，中端的就站不住，低价的就没有上涨空间，你现在光理解是一个消费品的特征，加大供应量没有用的。你看有经济适用房出来，人山人海排队的阵势，你再加大供应量也没有用，全世界的人都可以到北京里买房子，你把北京全弄成经济适用房也没用，他会预计北京的房价涨，浦东八万没下来，上海的房价只要稳定住了，北京的房价不可能不涨，最近两年北京的房价为什么狂涨，不是北京有这个需求，北京没有这个需求，高端的公寓，一年五万套。我也买房我前两年把所有北京的高端楼盘都看了，看了整整两年，你告诉我哪个楼盘在哪里，我都知道是什么品质，五万套都没消化掉，你以为朝阳公园那儿盖那么多，真的是供不应求吗，但是星河湾的确会价格越来越高，为什么？上海的豪宅概念被刷新了，高价在八万呢，你这个房子是便宜货。

　　现在的政策刚开始抓到方向，方向归方向，如果在银根上一收紧的话，北京的房地产企业就面临重新洗牌。但是我还没看到百分之百的收紧的态势，可能看到50%的可能性，就算这样，对北京这样的城市，有一百家房地产公司的存在是合理的，现在是几千家，这是肯定不合理的。因为98年以前房地产市场就经历过一轮洗牌，洗过一轮了，北京这样的地方有一百家左右是合理的。

　　第二个话题是什么样的企业能撑下去，第一个是有融资渠道，有常规保证的，有上市公司，银根紧缩以后，有势力的企业，一是上市企业，一是央企，他们的资金来源，内部调整的空间比较大，央企和上市公司可能性比较大。

　　第三就是房地产企业该不该承担商业责任，我觉得肯定是应该的，任志强一句话说到点上了，房地产之所以形成暴利，因为这是一个资源，公共资源无序开放造成暴利在这里，任志强智力不比别人高到什么地方，他凭什么能够获得暴利呢，在一个开放的市场中间获得暴利呢，就是因为这个市场无序，而且市场是一个灰色市场，资源是开放的，但是管理没有跟上，这个市场有序了，规范感到了这个暴利就不存在了。暴利产生的原因同样是公共资源的私有化过程中不可避免的，不怪任志强，管了你也是一样，这是政府监管缺位造成的。

　　以任志强为代表的房地产商，给自己定位为商人，也无可厚非，这个商人也是一个初级阶段的商人。老任要是初级阶段的商人，任志强比初级阶段的商人好一点，算是佼佼者，因为任志强一直做什么事情，他在推动政府行使社会责任，这是我很客观的评价，任志强是房地产商中的佼佼者，他一直致力于推动政府行使社会责任。但回过头讲，一个有社会责任感的企业家，应该想到自己也应该起一个模范的作用，你已经从社会获取了这么多，你完全可以以某种方式，一种示范的方式，推动这个阶层更多的回馈社会。因为这种社会责任不是强制的，不能靠政府强行约束，而且说老实话，政府在很多市场层面上的反应都是慢一拍来拍的，房地产商是第一线，如果他意识到问题，为什么不能做一些自己的努力，以自己的力量模范，起带动作用，我们应该有一个客观的假设，并不是所有的社会责任政府都可以承担的了，并不是所有的地方政府都能够百分之百地尽到自己的责任，有很多的地方是需要有责任的企业来密特，我觉得这方面，任志强们肯定可以有更大的作为。不要总是把自己塑造成在商言商这样的一个低层次的商人的角色。没有什么可夸耀的，如果总是这么定位的话，我们媒体没有必要为他传播的。

　　谁不知道在商言商，商人利益就是挣钱，唯利是图还是我们批判地，所以不值得夸耀，说我就是在商言商，这个不值得夸耀。我觉得公共产品应该是政府的事情，政府不可能百分之百做到，房地产商是有做贡献，是有做社会弥补的角色要求。而且他们是这个社会转型时期最大的灰色利益的获得者，公共资源的获得者，所以做人要讲良心，要稍微厚道。我觉得任志强很可爱，讲真话，的确有想法，但是他的很多想法过于从自己的单一视觉出发看这个社会现象，有的估计意识到了。既然他有那么大的影响力，应该可以超脱自身的商业利益之上，发挥一些公众人物的，比如说企业公民。