7月5日，北京市发改委和北京市建委在远洋大厦举行价格听证会，对两部门制定的《北京市物业收费管理办法》(以下简称《办法》)和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》(以下简称《收费标准》)进行了公开听证。来自物业管理企业、律师事务所、大专院校、小区业主委员会共23位代表参加了本次听证会。会上听证代表集体讨论了哪些问题？哪些是讨论的焦点问题？达成了哪些共识？7月6日新浪房产特邀参加本次活动的听证代表和物业专家、业主代表作客新浪，进一步探讨物业管理收费问题，以下为本次聊天实录：

　　嘉宾精彩观点集萃：

　　朴寅吉：关于保安费这一块，业主都认可保安费是过低了，愿意补这块，现实中，物业公司也是对这个问题反映不强，明明亏损不说……保安费我们同意补，但要明着补，而不能拆东墙补西墙。

　　邱宝昌： 此次《标准》和《办法》我原则上是同意的，有一些东西要公开和透明，绝不能让不合理的收费标准，不合理的条款通过听证会的形式合法化，在做听证会的时候，一定要切实保证业主的合法权益，也要维护物业市场的健康发展。

　　朴寅吉：我觉得真正解决物业费的问题，必须让物业管理走向市场化，目前的各种物业管理条例，使得物业公司把各种专业公司都挂在自己身上，导致了变相的垄断经营，这种状况下，现在调整物业费的收费，只是治标不治本，不能根本地解决物业投诉高，北京的物业管理水平不高的问题。

　　蔡若焱：我觉得要建议把这次听证会所有听证代表的意见和答复公布出来，把所有以前曾经向政府反映过情况的这些意见应该公示给大家。要做到制定政策的时候要公开，公开才有公平，才有公正。

　　主持人：欢迎四位嘉宾来到新浪参加我们今天的聊天，今天活动非常有幸请到了北京市律师协会消费者权益法律事务委员会主任、北京市汇佳律师事务所邱宝昌先生，美丽园小区业委会委员周吉龙先生、朴寅吉先生和人民大学公共政策研究中心项目研究员蔡若焱先生，此外本场论坛还邀请了新京报资深记者吴海花女士和我一起主持。欢迎各位。

　　昨天发改委的听证会上，邱律师作为听证会代表首先在会场发言，今天我们的研讨会也请邱律师首先发言，给广大网民介绍一下昨天听证会的情况。

　　邱宝昌： 我认为这次听证会开得非常好，这涉及到千家万户的物业收费问题，要广泛地听取民意，才能采取决策，在听证会之前也向我们提交了《北京市物业收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》，一个是办法，一个是标准，对这两项听证，大家在会上针对《标准》和《办法》，站在不同的角度发表了不同的看法，我的基本意见是：第一，标准要合理，我们也看到了。由于收费的问题，小区物业管理公司和小区业主矛盾不断加深，有的小区甚至物业公司和业主发生了纠纷。

　　在前期的时候，小区的物业管理公司是由开发商来选聘，是直接选聘还是竞聘，谁来选小区的管家是开发商，谁来定收费的标准，是收2.8元、2.9元，还是收多少钱是开发商定的，服务的内容、公约的内容是由开发商定的，这些权利在开发商手中。

　　而我们业主真正要得到服务、要履行义务，而没享受到任何权利，就形成了权利和义务的严重失衡，开发商有权利定服务的标准和内容，而作为付费义务的业主没有任何发言权。所以在收房的第一年，交了物业费以后，第二年再收物业费很难，因为第一我没有权利选择物业公司，还有就是没有按照服务公约履行，原来我是被迫签订的物业管理合同，看似是合同关系，有一些开发商遗留的问题，我主要是对前期物业，基础的问题，就是选聘的人不承担义务，承担义务的人没有选聘的权利，这导致了业主和物业公司的矛盾，这就和过去的包办婚姻，为什么包办婚姻的离婚率高、矛盾多，是双方根本没有协商，就签订了合同，我认为是对业主非常不公平。

　　这是听证会要解决收费的合理性，不是全部，要解决业主的自由选聘问题，业主协商定价和服务项目的问题，这是一个收费的问题，那么费用一定要公平和合理。不是物业费越低越好，越低可能得不到相应的服务质量，我们要求的是收取的物业费和他提供的物业服务的质量要相适应。

　　前期作为一个指导价，业主和物业没有协商一致的情况下，政府一定要把好关，对前期制定的物业指导价要公平合理。

　　第二个，讲到费用的问题，我认为费用的构成是不合理的。因为我们这个标准里面，物业费里面的其中的一部分，像经济适用房的基准价是5毛5，普通住房是9毛，而两者服务的内容和服务的标准相差不多，经济适用房服务的标准和普通住宅的服务标准没有太大的区别，收费相差了3毛5，将近一倍，服务标准差不多的情况下，出现了反差，如果9毛是合理的，5毛5是不是太低了。

　　当时我在(听证会)现场是这么说的，我们走访了一些小区，有的是4毛多，5毛多肯定就是有利润的(否则物业公司也不会接)，我们通过调查和组织的活动，我们认为5毛5能够维持成本，所以认为9毛应该有降低的空间。

　　第二，通过北京市物业管理商会调查的8个小区的成本费、物业费的构成，我们认为它更加进一步证明9毛钱的基准价是高的，因为允许9毛可以上浮还可以其他的，经济适用房是不可有浮动差价的，我当时有一个观点，业主没有讨价还价的权利的时候，政府不应该让物业公司有更多的选择权，不应该上浮，就应该有明确的价格，所以定价要确定，不应该要上浮，像经济适用房已经有利润了，不应该上浮。

　　本身是不是合理的问题我们不去谈，在这里面得到的费用也是9毛3，我们认为这个数字是更不合理性。

　　第三点，我主要讲的是电梯费和水泵的维护运营费用的问题，首先我认为收费办法和标准在计算依据上是错误的，不应该分摊，应该是将这两项运营和维护的成本分摊到户，或者是分摊到面积，这样才能相对合理。

　　因为在其他项目当中，依照物业公用设施的维护和绿化养护中，已经有了利润了，对电梯的维护和水泵的维护运营费用，我认为应该按成本，然后再分摊，这个分摊怎么去分摊，是按面积分摊还是按照户的分摊，我认为按户的分摊要更相对合理一些。

　　从低层到高层应该有一个系数，相对高层的应该相对高一些，如果全部分摊显然不合理，我觉得应该有一个比例系数的问题，是不是完全是数学比例。讲到楼层的绿化和维护费用的问题，像电梯前几年是保修的，不存在维修，厂家是提供免费的，什么时候有什么时候收，现在就收，都算进去了，这是不合理的。

　　另外是绿化，在网上我看了很多的信息，还没有绿地的时候，绿地收费是否有个期限，这部分绿地还没有建的时候收取的费用应该明确。

　　当然还要涉及到，就是市场的调节问题，我刚才讲的是前期物业，业主没有选择权的时候，政府一定要把指导价定得合理和公平。

　　经济适用房国家没有补贴，是在政策上把开发商的利润放在一定范围内。对市场放开的，像高档社区、商业写字楼，在中国的物业市场发展不完善，不规范的情况下，政府应当有约束，行政手段应该调控，不应该用市场无形的手，它很混乱。我们回顾北京的小区将近3000家，成立业主委员会的才8%，真正8%能够行使权利的也就是8%左右，在实际中已经发生的，要出去的出不去，想选聘的进不来，业主委员会能否行使权力还有就是能否代表业主的问题，这些东西都要规范，在这种物业市场不成熟的情况下，分散了业主，不能是一一地和物业公司博弈的情况下，政府的指导非常重要，都应该有一些规范，像有的物业费是18元一平米、19元一平米，没有谱，那就是公信力的问题，就是监督的问题，这是市场的问题。

  相关报道：北京物业收费听证会举办 代表最关心价格问题

             物业费标准听证会召开 业主嫌9毛物业基准价高