税务专家田乃洁作客新浪解读房产税改革(一)

　　税务专家田乃洁作客新浪解读房产税改革(三)

　　田乃洁 ： 现在的概念有些混淆，以后的房地产税是根据房地产的保有环节，现在所说的税是房地产的开发和建设阶段，这是两个不同的概念。

　　主持人 ：还有网友问到房产税的开征如何解决存量房和保有房税收不公平的问题？

　　田乃洁 ： 存量房是以前盖的没有卖出去，前期的税费都包括在里面了，对于以后的房产税来说，这一块对于存量房来说，今后开征房地产税对存量房这一块不会有太大的影响。开征税种的时候可能会有政策来解决这些问题，目前都还没有定论。

　　主持人 ： 对于已经买了房的人要不要收房产税？

　　田乃洁 ： 已经买了房，国家会制定一系列的免税政策。

　　主持人 ： 我现在已经买了房，从明年开始收房产税，我可以不交税。

　　田乃洁 ： 肯定有一些免税政策的，但是要看法律怎么规定的，从国家制定的税收政策来说，肯定是第一套房和第二套房免征税的。对于非生产经营的用房是不征房产税的。

　　主持人 ： 有没有可能在未来某一个时期，非经营性的房产也会交税？

　　田乃洁 ： 这有可能，只要大家拥有房产都要交税，只不过要过几年，有一定的过渡性，目前来说不会的。

　　主持人 ： 我有一个问题，土地出让金房地产商移出来做房产税了，我是自住的，没有交这个税，对于国家来说是不是有损失？

　　田乃洁 ： 国家肯定会想其他的办法，对于长久的说法，不管有一套两套房都要交房产税，暂时来说，土地出让金也不会在这个里面，我已经买了房了，可能对于我明年要开征房产税的话，房子里面已经包含了，明年再交房产税的时候，会有一定减免的金额。

　　主持人 ： 在开征之后的房子，肯定有一部分的土地出让金不含在这个里面，我是交税的，我是非经营性的我自己住，但是我又不交税，这个出现了一个空缺，怎么样填补？

　　田乃洁 ： 这个肯定会制定一系列的政策，你的房款包不包括土地出让金，如果包括了是什么方式，如果不包括是怎么样的方式，你是经营用的还是非经营性的，都会有一些规定。

　　主持人 ： 如果开征会在税法上有很大的变革？

　　田乃洁 ： 房地产税属于新开征的税种，前期的遗留问题比较多，这块肯定有一个具体解决的办法。

　　主持人 ： 房地产税为什么现在要开征它？现在的房地产行业发展的比较好，这些税制掌握比较好，为什么忽然之间要提出开征房地产税？

　　田乃洁 ： 开征房地产税的目的主要是抑制投资性的房地产，买房以后，不是自住，是用于投资，对于现在保有阶段的房屋使用成本又很低，几乎没有什么税种，我自住没有什么税种，对于这种情况，国家要开征房产税，就是为了抑制投资。主要是打击投机的行为，我买一套房和买四套房没有什么区别，开征房产税的目的主要是打击投机的目的。

　　主持人 ： 房地产税开征了以后，对从事房地产投资的投资者会有一些税收上面的负担？

　　田乃洁 ： 开征这个税的目的主要是这个，为了抑制房地产的投资。

　　主持人 ： 现在炒房团也比较热，有人把房价的上涨归根为炒房团的炒房，这也属于投机的行为，房地产税开征之后也是有一定遏制作用吗？

　　田乃洁 ： 对他们影响不是很大，他们买房是为了投机，投机是快进快出，买完就卖，该交什么税都交了，他们也不想住这个房，也不想保有这个房，对于他们来说作用不是很大。

　　主持人 ： 现在还是回到刚才的问题，如何区分个人投机和自住的房呢？

　　田乃洁 ： 这种区别也很简单了，比如说我一个人买一套房肯定是自住，我一个人买三套房，一个人不可能住三套房，那两套房可能有投资的可能。

　　主持人 ： 现在比如我一家四口，这样就可以买四套，这个房产税出台以后，能够解决这些问题吗？

　　田乃洁 ： 还有其他的措施来配套，只能这样说了，一个房地产的登记制度，起码在房屋土地管理局知道这四个人是一家人，并且买了四套房，肯定有其他的措施来配套的，否则来征收税，我都搞不清楚谁拥有这个房，怎么征，这必须有一个前期的工作。

　　主持人 ： 现在一个人保有几套房产，现在有这个统计吗？

　　田乃洁 ： 现在有这个统计，在2002和2001年的时候，北京市国家机关还有北京市企业都已经进行了公房有一个登记，这个全都已经做了，现在买的商品房和经济适用房也都有登记，在房屋土地管理部门，这个工作已经在做着呢。

　　主持人 ： 我觉得还是有一定难度的？

　　田乃洁 ： 难度肯定是有的。

　　主持人 ： 刚才所说的这个税可能在明年开展，这是一个很乐观的估计，那么根据一般咱们立法的程序，或者说一个税种的出台，至少是前期的调研，草案的出台，然后一个试行稿，最后再完全确定下来，这个税收相关的暂行条例和实施细则，这样推算下来，明年如果出台，这些时间和空间能够压缩吗？能够在明年保证出台吗？

　　田乃洁 ： 这块数据，政府现在已经有一块可以利用的数据了，今年已经是真实数据，真空运转，这一块已经是有一个明确的东西了。

　　主持人 ： 就是现在已经有一个实验田，或者是一个其他的？

　　田乃洁 ： 对，已经有一块，但是没有正式的征收，现在在运作了，看有什么问题来解决，最早是在明年。

　　主持人 ： 会不会有这样的问题呢，房地产税，现在我们觉得能够打击个人投资住房的这样一种投机行为，会不会这种税开征了以后，会带出其他的问题，有这样的考虑，对于一个税种开征以后引起的其他的问题，会不会把房地产这个行业的一些人气或者是各方面会降低它，或者是把房地产的热潮冷却下来，会不会一蹶不振？

　　田乃洁 ： 不会。从现在的形势来看，不会对房地产的价格有一个很大的影响。政府出台每一个政策之前，要想到这个政策出来以后的利弊，方方面面想的比较周到了。

　　主持人 ： 现在房地产从前一段时间以来，一直都有一些问题就是房地产的税制特别不规范，漏洞也特别多，造成了高利润，现在房地产税的稽查发现房地产税上面的问题多不多？

　　田乃洁 ： 原有的房地产个人税的税种上问题是相当多的，所以国家税务总局连续四年对房地产这个行业进行税收稽查，说明这个问题比较严重，而且比较多。

　　主持人 ： 主要都是什么样的问题呢？

　　田乃洁 ： 怎么说呢，每一个房地产的开发商在拿这块土地的时候，成本是比较高的，在开发建设阶段涉及的税种比较多，税负也比较高，或多或少都会存在一些问题，这个问题有的时候真正想偷漏税是少数，主要是因为房地产行业第一政策不太健全，好多政策是这些年才建立起来的，大家对这个政策理解不到位，或者是还有一些差异。

　　还有房地产这个税金额还是比较大，如果是前期就交了，对于今后资金的影响也是比较大的，种种原因造成了房地产这个行业偷漏税的情况是比较严重的。

　　主持人 ： 我们刚才讲了房地产税是针对房地产保有期间的税，财政部当时说的房产税改革的还有一个原因是交易环节的税是偏轻的，交易环节指的是什么样的环节呢？如果说房地产税和交易环节来征税的话怎么样的征收办法？

　　田乃洁 ： 房地产税的交易环节，主要是土地增值税，在个人交易这一块是免征的，就是一个营业税，还是一个差额交税，我买这个房子是50万，我70万卖了，只需要20万的税来附加，这个税是比较低的，对于投机行为来说，买完了再卖，不作为考虑，所以说在交易环节加大他的税负，抑制房地产的投机行为。

　　主持人 ： 如果我这个房子要卖的话就会考虑一下，我值不值得来炒一下？

　　田乃洁 ： 对。

　　主持人 ： 理想的交易环节的税收是什么样的比例？

　　田乃洁 ： 占到15%左右，15%是比较合适的。

　　主持人 ： 现在是多少？

　　田乃洁 ： 现在也就是7—8%。

　　主持人 ： 相当于涨了一倍，这一倍对于影响投机行为能有多大的作用呢？

　　田乃洁 ： 影响不是很大，但是还是有一定的遏制作用。

　　主持人 ： 如果说既然这样，要遏制这个投机行为，为什么不把交易环节的税收再征的高一点呢？

　　田乃洁 ： 是对于一个整体的税负，因为对于房地产的环节征税国家有一个通盘的考虑，也不能太高，对于房地产二手房的买卖还是一个影响。

　　主持人 ： 房地产税的征收这也包括二手房买卖的交易？

　　田乃洁 ： 对。

　　主持人 ： 我听房地产一些开发商说希望政府把二手房的交易市场运作起来，盘活起来，这样一部分人能够加入到新房的购买队伍中来，让房地产健康向前发展，现在假如说在二手房再开征其他的税种，加重交易环节的税收负担，会不会造成本来不是以投资或者是投机为目的的一种二手房交易，然后把这一块给它堵死了，把这一块的市场影响了它的发展，这样对房地产二手房交易的市场，是不是有一些不利的影响呢？

　　田乃洁 ： 所以国家对房地产交易环节的税收不管是税种来说，税率还说还是有一定的考虑的，通盘考虑一手房和二手房，交易环节，不可能在短期之内加大交易环节的税收，因为对房地产还是影响比较大的，国家还要通盘的考虑一下。

　　主持人 ： 您觉得房地产税要改，以后还会有哪些方面要改，房地产12个税费问题比较大的，除了房产税以外，还有其他的亟待需要调整的一些税种，或者是税制呢？

　　田乃洁 ： 我觉得土增税这个税种肯定会在近期内要调整的，这肯定和其他的房地产税和土地使用税这几个税种和契税等等要合并的，这是马上要做的事。

　　主持人 ： 合并之后是一个统一之后的税率是现在税率的总和吗？

　　田乃洁 ： 不一定，现在的土增税税率很高，房地产税也有不同的税率，并不是把这几个税种合并以后，把这几个税率累计，国家要测算一个比较合适的税率。

　　主持人 ： 这几个简单相加以后是低还是高？

　　田乃洁 ： 肯定是低，现在不好说。房地产开发阶段的费特别多，费的比重比税高得多。

　　主持人 ： 具体有哪些费？

　　田乃洁 ： 所有的费加起来有四、五十种。

　　主持人 ： 这个将来要并到税里面去？

　　田乃洁 ： 对。

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