税务专家田乃洁作客新浪解读房产税改革(二)

　　税务专家田乃洁作客新浪解读房产税改革(三)

　　继财政部副部长肖捷本月20日出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革，这意味 着中国对房地产征税已成定局。此后有关房地产税的讨论日渐升温，各种观点不绝与耳。

　　31日新浪房产特邀北京纳税人网税务顾问、中国注册税务师田乃洁作客新浪解读房地产税制改革，和网友就房地产税相关问题做了深入的探讨。以下为本次聊天实录：

　　主持人 ： 各位网友大家下午好！今天新浪房产请来的嘉宾是中国注册税务师田乃洁老师，由田老师和大家一起就最近比较热门的房地产税的征收问题做一些探讨。先请田老师给我们解释一下，什么是房地产税，它都包括什么内容？

　　田乃洁 ： 今天我来给大家介绍房地产税，通俗地说，在房地产的开发和建设阶段，涉及到的税种主要有营业税、承建税、企业所得税、契税和印花税等等，这几个税种，房地产税在房地产开发的成本占有30—40%，比例是相当高的，大致的情况就是这样的。

　　主持人 ： 现在大家比较关心的买房之后要征收房地产税，老百姓交房产税都包含什么样的内容，我要交多少钱的税，举一个例子，买50万的房子交多少房产税？

　　田乃洁 ： 通俗地讲是不动产税，从84年房改之后，一块是房产税，一块是土地使用税，这个一直是有的，大家这块对于大家是免征的，咱们都不交这个税。但是现在讨论这个是房地产税，就是一个新的概念，这个房地产税，现在税收主管部门的意思就是说把土地出让金的一部分拿出来，把房地产开发建设阶段的税收，像土地增值税拿出来放在以后，大家在住房阶段交的房产税，这个税率应该是在0.5%—1.2%，这个是大致的。这个观点仅代表我个人的观点，官方还没有一个明确的说法。政府要制定一个税法，要经过调研的，对这个税的纳税人是什么，征税的对象，税率的确定都要以法律的形式出来，只不过前期大家有这么一个讨论的结果。

　　主持人 ： 那么这个0.5%—1.2%的税率是每年都要交，还是在购买房在房产保有期间总共交的？

　　田乃洁 ： 每年都要交，我的房子买的时候总价是50万，经过评估，没准评估是70%了，就剩35万了，每年纳税的依据是35万，乘上0.5%，如果再过两年评估，增值了，这个房子是50万买的，地价涨了，变成60万了，就是60万乘上0.5%再交这个房产税，房产税跟评估价是有直接联系的。

　　主持人 ： 房产税开征之后，可能会降低购房者最初的购房成本，这种说法有什么样的理论依据吗？

　　田乃洁 ： 这个理论的依据把土地出让金和土地增值税拿出来了，就等于是降低了开发成本了，所以税率也会降低，这是大家的愿望。但是现在的房子的供需在这儿，房价是因为供需来确定的，现在的需求很高，即使现在的土地出让金拿出一部分来，土地增值税拿出一部分来，也不会对房价造成什么影响。

　　主持人 ： 房地产税对于遏制房价的上涨不具有一定的作用，到目前为止大家是这么认为的吗？

　　田乃洁 ： 可能从长远角度讲会降低，但是从目前来说不会有太大的影响。

　　主持人 ： 也存在开发商以供求关系作为涨价的理由？

　　田乃洁 ： 对。

　　主持人 ：前两天有一条最新信息，财政部说对非经营性的房产征房产税，是怎么界定经营性和非经营性的房产？

　　田乃洁 ： 比如说买房的时候，房产证上的是我个人的房子，但是我个人的房子不是自己住了，用于出租和经营了，或者是用于只要不是自住的行为，界定不是非经营性的房产了，等于是用于生产经营了，这种情况就应该交房产税。就跟现在的个人住房了，我现在用于生产和经营了，我也同样要交经营税，这几个税种都要交。

　　主持人 ： 因为本次房产税改革的基本方向就是民租，但是基本上绝大多数的房子都是私租，政府没法监控到这个房子出租的情况，没有办法从这个环节上收税，这个问题怎么样解决呢？

　　田乃洁 ： 前两天北京市地税出了一条政策，如果你的房子出租明显的价格偏低，北京市有一个最低的限价，即使你无租的，或者出租金额明显偏低的要有一个最低的金额来确定这个价格。

　　主持人 ： 怎么知道这个房子出租没出租？

　　田乃洁 ： 这个现在不是好监控。

　　主持人 ： 基本方向中的民租这一条好象有很大的实现难度？

　　田乃洁 ： 对，是这个意思。

　　主持人 ： 还有一个基本概念是正税，正税还有一个清费？

　　田乃洁 ： 正税是房地产税费不分离，真正的房地产开发阶段的税比费远远高得多，也多得多，今后政府有这么一个设想，就是把房地产税种合并了，统一一个税，费逐步过渡到税，费的种类太多，要把费逐渐过渡到税来，等于是明确税种，明确税率，统一征收。

　　主持人 ： 房地产税开始征收之后，现在最乐观的期望是明年开始来征收房产税，征收之后，房子怎么来平买贵卖呢？

　　田乃洁 ： 明年来征收这个是一个说法，最乐观的说法，但是因为现在现在房地产你在保有环节，有房产税、土地使用税等等，所谓新的房产税把这几个税种合并在一起了，同一一个税种，并不是开征一个税种，把原来的税种合并了，合并成一个税种大家来交税，这样也比较方便了。但是怎么说呢，这个征管难度还是有一定的，不是特别好征收的。

　　主持人 ： 就您从税收专家的角度来讲，做了这么多年税收的工作，您觉得现在征收房产税这个时机成熟吗？

　　田乃洁 ： 现在征收房产税时机是比较成熟的，对于个人是属于消费性的用房，这块是没有影响的，我有一套住房，或者是我有两套住房，这一块现在是没有影响的，只是对于你出租来说，征收房产税是有一定影响的，你既然出租了，你已经有租金收入了，交一定的税收是理所当然的，对大家的生活用房这块是没有影响的。

　　主持人 ： 就是说购房者在买房的时候，供求关系比较理想，有可能降低购房的成本，不用担心增加负担，如果是自住的话不会增加保有的负担？

　　田乃洁 ： 对。

　　主持人 ： 刚才我问了一些比较通俗的网友们也希望了解的问题。还有一个问题对于开发商来说，房产税开征之后，对开发商有什么影响？

　　田乃洁 ： 对开发商的影响不是很大。现在像土增税这一部分还是在开发阶段，以后国家要逐步把土地出让金和增值税拿出来，可能对开发商有一定的影响，但是暂时来说没有影响，不管是现在空置房，还是没有盖好的房，或者是出售的不会有太大的影响。

　　主持人 ： 但是目前对房产税的征收开发商的态度都比较激烈，您觉得是出于什么原因？

　　田乃洁 ： 他觉得把土增税拿出来，房价是便宜了，但是由于市场的供求关系，他不愿意这个降低。

　　主持人 ： 也是受利益的趋势？

　　田乃洁 ： 对。

　　主持人 ： 您刚才说有一部分的土地出让金划到税里面去，这个比例是多少？

　　田乃洁 ： 现在还没有确定。

　　主持人 ： 如果是确定按什么样的理论来确定？

　　田乃洁 ： 肯定是，国家要规定一个比例。现在的土地出让金这一块，对于北京来说，城里的房子一平米500多块钱，对于不同的地方土地出让金不一样，对于拿出多少的比例，现在正在进行调研，没有最后的一个结果。

　　主持人 ： 土地出让金的比例有变化之后，开发商怎么拿到地？现在8.31之后，土地要进行招牌挂，你拿钱才能拿到地，你有关系也不行，开发商拿地的程序是不是也有变化呢？

　　田乃洁 ： 肯定，一系列的政策都会有变化的，不像现在这个程序了，肯定都有相应改变了。

　　主持人 ： 拿地的难度比以前大还是小？

　　田乃洁 ： 难度和土地出让金没有直接的联系，还是根据自己的自有资金有关系，谁有钱就拿地，谁没有钱就拿不到地，拿不到地小公司就会破产，现在国家是把一部分不规范的小房地产公司等于是自行淘汰。

　　主持人 ： 也是不可避免出现这样的情况，拿地的时候，把土地出让金抬的很高，购房者在买房的时候，本身土地出让金很高，交的税很高？

　　田乃洁 ： 国家肯定有限制的，不可能让它无限期的上涨。

　　主持人 ： 现在北京在闹地荒论，地在那儿，你的需求上涨，这样土地出让金就高，最后转嫁到老百姓身上就是房价上涨？

　　田乃洁 ： 房地产按房屋的评估价。

　　主持人 ： 这个什么时候做？

　　田乃洁 ： 在征收之前评估。在征这个税之前，对这个房产进行评估，根据这个地理位置和其他的综合条件，评估这个房子值多少钱，根据这个来决定纳税所得额。

　　主持人 ： 这个评估是机构来做的，还是购房者自己来做？

　　田乃洁 ： 这个还没有出台，关于这个评估法国家都没有相应的政策出来，所以现在不好说。

　　主持人 ： 您刚才讲了，税收在房地产中的比重也比较大，大概是多少呢？

　　田乃洁 ： 30%—40%，这也不一定，经济适用房土地出让金不用交，普通的标准住宅，小于一定的数额是免征的，这只是一个平均的数额，它的税费就相应低一些，普通标准的住宅售价相应低一些。

　　主持人 ： 我想问一个问题，前一段时间提到物业税和现在所提到的房地产税有什么区别，是一种税吗？

　　田乃洁 ： 物业税是一个广义的概念，包括其中的房地产税，还包括其他的税种，房地产税是物业税的其中的一个税种，针对的是土地和房屋使用者缴纳的税，是其中的一个税种。大家现在有时候把物业税和房地产税混淆起来了。其实我所理解的，大家所说的物业税，现在就是从狭义的理解就是房地产税，咱们现在还没有针对其他的不动产征收的税，只是现在对于房产有一个房产税，土地有一个土地使用税。

　　主持人 ： 您觉得现在房地产可能要征收12个税费，现在有11个税种，像这么多的税种，应该来说负担比较重，以后房地产因为税收方面的改革，会不会税率从低，税制从简的情况下，会不会只开一两种税种来扣所有的税？

　　田乃洁 ： 这是政府改革的方向，就是把税种合并成一个税，制定合理的税率，一起征收，这是一个方向，现在的税费种类太多，每一个税种都有自己的纳税义务人，计算等等，所以今后肯定要合并这个税种。

　　主持人 ：有网友提问说现在的房产价格当中，税费已经占到40%，还要加收房地产税不觉得太高了吗？

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