二手房买卖一般有两种方式，一是通过中介公司进行交易，二是自由交易。在北京目前的二手房交易中，这两种方式数量基本各占一半。在这两种交易方式中，都存在交易安全的问题，链家.宝业房地产经纪公司专业人士对该如何安全交易做了如下分析。

　　如何通过中介公司买卖二手房

　　找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。而目前京城中介市场中“放心中介”已成为一种品牌。如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：1、最直观的是看该中介公司是为北京市国土资源和房屋管理局认定的“放心中介”；2、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务；3、看看该公司的办公环境及公司的规模；4、看看该中介公司是否有自己的网站，因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的形象。

　　与中介公司打交道时还需要注意：1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务；2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任等)应认真考虑，最好让律师或了解房地产的人帮忙把关。

　　不通过中介公司如何交易

　　链家.宝业曾经接待过的一位客户：先前是通过网上进行的自由交易，看了两遍房屋觉得还不错，准备买了，进一步了解时，才知业主所拥有的只是临时产权，根本不能交易，白白浪费了这么多时间。如果是在去看房前或看房时就问清房屋的权属状况，就不会这样了。买方最需注意的是：第一、看房。首先看房时，一定要看该房屋所有权证，了解该房是房改房还是使用权房或者只有临时产权。如果是房改房，还需了解业主是成本价还是优惠价购买的房屋。其次还需了解房屋所有权证上的房主与卖房人是否同一人。如果不是，还需了解他们是什么关系，是否有委托书、公证书。最后，还需了解清楚物业费、供暖费是否有遗留问题。第二、签订合同。一切承诺都需落实在合同上，以便将来产生纠纷时有据可查；第三、注意付款方式。最好是在过户当天支付。办理过户手续时，只须将买卖双方所需的证件备齐，按照房管局的流程去办理即可。

　　最近，二手房指导价的出台，也给二手房交易双方较为明确地指引，交易双方可以依据二手房指导价作为参照，同时再利用市场比较法，将自己的物业与周边物业价格做比较。第一步、搜集交易实例。业主可以通过同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周边的交易实例；第二步、进行交易修正。一般来说，由于业主只是想大概了解自己房屋的市场价格，因此只须对房地产状况进行修正即可。房地产状况修正可分为区位状况修正(繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素)、权益状况修正(土地使用权年限)和实物状况修正(新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素)三方面。第三步、求取比准价格。①房屋位置(如果是在同一小区，修正系数为0。如果待估价房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等，则可选取1至3%的修正百分数)；②建筑年代的相对折旧：1%(在实际的估价中，年折旧率是按2%计算，但建筑年代对已购公房的实际影响并没有那么大，所以每年的相对折旧按1%计算较为适合)；③楼层：一层为-2%；二层为0，三、四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；高层：一层为-3%；二为-2%，三层为-1%，四、五层为0，六层及六层以上为1%，顶层为-3%；④朝向(以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选最好的两个为准)：东向为0%，南向为＋2%，西向为-1%，北向-2%。⑤装修：精装修且在3年以内的为＋3%，3年以上的为0%。⑥暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为-2%。这样，对于业主来讲，出售自己的房屋，就会得到一个较为合理的价位。

　　两种方式对比

　　通过中介公司最大的好处就是安全、省心。俗话说“隔行如隔山”，中介公司对房地产经纪业务的办理十分的专业，能为买卖双方省去好多的麻烦。更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够站在公正的立场上，为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用，保证双方的利益不受损害。缺点是目前中介公司众多，良莠不齐。如果委托不正规的中介公司很可能使委托方受到损失。

　　不通过中介公司，自己交易最大的好处就是省钱，不需要缴纳中介费，而且自己亲自办理，让人放心。但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多，很容易忽略一些细节，结果产生一系列的纠纷，甚至是经济损失。本来是让自己放心的，结果由于对房地产业务的不了解反而变得不放心了。缺点是需要牵扯太多的时间，而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障。如果买方是按揭贷款，手续较为繁杂，因此，链家.宝业建议买卖双方，为避免许多麻烦及不必要的风险，买卖双方自己达成交易的，可以委托一些“放心中介”办理权属过户和按揭贷款手续。宫萍