房源紧缺一向被认为是房屋二级市场发展的瓶颈，9月中旬出台的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》终于为“待字闺中”的央产房解开了枷锁。不只是房主、购房人，房屋中介公司甚至是开发商得到消息后也是雀跃不已，因为大家各取所需，都能从中得到相应的利益。

　　供需矛盾获得缓解

　　目前，来自市场的不完全数据显示：北京市200万套公房中，央产房约60多万套，市属产权房约100万套，使用权房30多万套。二手房的总价低、位置好、配套齐全等优势得到了很多年轻人和中低收入家庭的青睐，其中，央产房更是一向被认为是不愁嫁的“靓女”，因为这部分房屋有许多“特别”之处。

　　据链家·宝业的宫萍介绍，央产房的优势有三：一是品质优势，央产房多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区，交通便利，社区成熟，配套齐全，教育环境优越且房屋保养较好；二是空置率高，因为特殊的历史原因，央产房的空置率及出租率都比较高，只有这样的房子才是最有可能进入市场流通的；三是改善住房的意愿强烈，央属单位职工相对而言教育水平比较高，生活品质的要求也比较高，对通过卖旧买新改善居住条件的需求比较高。她认为，央产房虽然占整个北京二手房总量只有不到1/3，但有可能进入到流通市场的央产房将超过总量的60%，北京二手房市场供需极度失衡的局面将有望缓解，市场规模将快速放大。

　　我爱我家总经理刘田也认为二手房交易量会因房源增加而大幅上升。他表示，北京市二手房交易量2001年仅5000套，去年为9000多套，今年上半年虽然有SARS的影响，但已经突破1万套。“如果今年没有央产上市，全年交易量应该在2万套以上；央产上市后，今年二手房交易量可能会达到3万—4万套。”

　　短期价格变化不大

　　尽管此前有观点认为，京城房价会由于央产上市而降低两成，但市场人士目前多对此持保留态度，多数人认为房源紧张的问题确实会因央产上市得到缓解，但短期内二级市场的价格并不会大幅走低，因为供大于求的情况近期不会发生。不过，今后二级市场房屋价格肯定会下降，也会相应打压一级市场新房的价格，从而促使新房价格进一步下降。

　　据统计，二手房市场开放了3年有余，但北京的成交总量只有3万套。市场内供需比高达1比10，在很多央产权房集中的区域甚至达到1比20以上，供需极度失衡。

　　因为没有先例，也没有实际运作经验可循，央产房放开后，需要协调的问题还很多。市场人士认为，短期内供应小于需求的局面不会改变，但供需比例会逐步回落到1比3至1比5的正常区间，同时二手房交易价格在现有价格基础上会保持相对的稳定。另外，北京市国土资源和房屋土地管理局出台的《2003年1至6月份已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格的说明》，对北京二手房交易价格也有很强的市场指导意义。

　　一级市场买家增多

　　一个成熟的房地产市场，一、二级市场联动，卖掉旧房买新房实现梯级消费，改善住房条件是市场有序、持续发展的保障。

　　央产房业主多数文化素质较高，对生活质量的要求也较高，因此他们改善住房条件的意愿比较强烈。但是北京的房价较高，他们实现居住升级的意愿很难实现，而如果能够“卖旧”，“买新”压力就大大减轻了。

　　据刘田介绍，在我爱我家交易的客户中超过50%的人卖掉二手房是为了购买新房，所以“央产权房”大量上市后，二级市场交易量的增加，会直接促进一级市场交易量的上升。

　　广华轩房地产开发公司总经理刘尧表示，在北京实现梯级消费的成本很高。实现住房升级的同时解决子女居住问题对于普通家庭来讲比较困难，但“优质”的央产房上市就可以为央产业主解决这类问题，从而也间接为一级市场提供大量高素质的购房人群。业内人士多数人赞同此观点，认为央产上市对北京市的一级市场，特别是央产房集中的京西地区的一级市场会产生非常积极的影响。

　　2003年二手房市场政策进展

　　2月，《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》出台，使用权公房交易正式浮出水面，开始在“阳光”上市；

　　3月，北京市国土资源和房屋管理局出台《北京市已购公有住房上市出售实施办法》及《补充通知》，简化了上市程序、减少了交易税金、收益分成取消，同时大幅下调土地出让金；

　　10月，《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将正式生效，“央产房”终于被推向了市场。此项政策的出台，将对北京市的二手房市场乃至整个房地产市场产生深远影响。陈静/文