“如果等到10月1日后，你的房子估价可能会下降10%”，这是一位地产中介公司的业务员对一个犹豫不决出售已购公房者说的话。临近央产权房上市，未来二级市场价格走势成为人们关心的问题。中介公司一致认为，短期内降低20%不太可能，但这场二级市场的价格“地震”还将在一级市场产生“余震”。“央产房”上市出售指定了代理机构，记者进行了采访。

　　观点一　未来几个月二手房价降10%

　　价格走低——很多地产中介公司得出了这样的结论。我爱我家房地产经纪公司企划副总裁胡景晖认为，价格走低是分阶段的：从10月到明年春节，二手房的价格会下降，但幅度不会太大，因为很多央产房的房主处于观望阶段，要等央产房上市的细则出台，要算账，看卖房值不值；明年春节后，价格会随大量的央产房释放而大幅下降。

　　他认为，价格下降的原因主要是已购公房供应量的增加。“2001年北京市已购公房的交易量仅为5000套，今年初，我们预测，没有央产房上市的作用下，交易量可以达到2万套”。

　　从市国土房管局公布的2003年1至6月份已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格中可以看出，目前指导价高的地方，如东城区、西城区、朝阳区，甚至丰台区的方庄等，都是央产房集中的区域，房源没有释放，需求多，而造成交易价格居高不下。央产房上市后，必然会拉低交易价格——“我们估计，未来几个月里，价格会降10%，明年的价格会降得更多”。

　　观点二　二手房价不会有很大变化

　　央产权房相比于市属产权房三大特点：一是品质优势，央产房多集中于东、西、北二三环一线的大中型社区，交通便利，社区成熟，配套齐全，教育环境优越且房屋保养较好；二是使用率不高，央产权房的空置率及出租率都比较高，这样的房子最有可能进入市场流通；三是改善住房的意愿强烈，对通过卖旧买新改善居住条件的需求比较高。

　　市场价格变幻莫测，有的业内人士预测不同的走势。“链家.宝业”市场专家分析，央产房虽然占整个北京二手房总量只有不到三分之一，但有可能进入到流通市场的央产房将超过总量的60%，市场规模将快速放大，但二手房交易价格在现有价格基础上会保持相对的稳定。

　　二手房的总价低、位置好、配套齐全的优势得到了很多首次置业的年轻人和中低收入家庭的青睐。据统计，北京的二手房市场开放3年多以来，成交总量只有3万套。进入流通市场的房子与需求的客户比达到1：10，在很多央产权房集中的区域甚至达到1：20，供需极度失衡。央产权房放开后，会大大缓解供需失衡，但短期内不会缓解供应小于需求的局面，供需比例会逐步提升到1：3至1：5。

　　观点三　对一手房产生的影响

　　一个成熟的房地产市场，一二级市场联动，卖掉旧房买新房实现梯级消费，改善住房条件是市场有序发展的保障。“链家.宝业”总经理左晖认为，央产房业主改善住房条件的强烈意愿，对北京市的一级市场特别是央产房集中的京西地区的一级市场会产生积极的影响。但因为北京的房价较高，实现梯级消费的成本很高，短期内这种消费行为不会成为市场主流。

　　左晖还强调，“央产权”房上市虽然还面临政策落实、房产证发放、超标处理、物业等一系列问题，但市场的大门已经打开，北京的二手房市场将逐步走上快速发展的轨道。

　　胡景晖告诉记者，各方面的调查显示，卖掉已购公房的人中，有50%的人准备实现置业升级，购买新房，这必然对一级市场会产生巨大影响。现在新房市场打出各种促销招术，吸引首次置业者，但随着发展将逐渐转变为，二级市场卖掉旧房的人构成一级市场的有效需求。

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　　2003年，对于北京的二手房市场发展的编年史上注定要留下深深的印迹，3月份北京市国土资源和房屋管理局出台《北京市已购公有住房上市出售实施办法》及《补充通知》，简化了上市程序、减少了交易税金、收益分成取消、土地出让金大幅下调；2月份出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，使用权公房可以上市交易；10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将北京市二手房市场最大的一块蛋糕——“央产房”推向了市场。此项政策的出台，对北京市的二手房市场乃至整个房地产市场都将产生深远的影响。

　　笔者莫春