据统计，北京已购公房总量近160万套，央产房约占40万套。业内人士普遍关心的是，央产房的“解禁”，将会给二手房市场带来多大的冲击？央产房之中有多少住房将趁势出笼？有多少住房想上市却无法于近期上市？还有多少住房的房主希望长期出租？

　　约50%的央产房具备上市条件

　　记者近日采访了多家房产中介公司，有关人士透露，自央产房获准上市的文件下发后，中介公司接到大量房主打来的咨询电话，了解相关政策，但尚没有进一步的交易举动。关于这一点，倒不难理解——新政策出台后，总要有一个过渡期。况且，有关交易细则尚未制订出台，比如超标住房的处理办法、住房交易档案何时建立健全、央产房交易中心何时投入运营等等。总之，许多交易细则不确定，央产房依然存在上市壁垒。

　　一个值得关注的现象是，央产房的情况也是千差万别。中介公司的工作人员告诉记者，目前仍有大约10%的已购公房至今未拿到产权证，可谓“上市无门”。究其原因，既有政府发证机关效率的原因，也有公房的原产权单位无故扣留房产证的责任。

　　另外，相当一部分已购公房处于部委机关和高等院校的深宅大院之中，如央产房允许上市，则部委与学院的封闭环境将被打破，为国家机关的管理带来难度，甚至影响国家机关安全。知情人透露，类似这种情况的央产房约占总数的30%。

　　此外，副部级以上干部住房以及一些特殊单位的职工住房也不在上市交易之列。这样算起来，具备上市条件的央产房也就占50%。

　　20%的房主将选择出租获利

　　按照国管局的统计，除去部级以上干部住房和部分因涉及保密而不能上市的住房，央产房将会有30万至40万套住房可以进入二级市场。

　　据分析，出售已购公有住房的人大致有三类：一是手里有些积蓄，加上售出房改房的金额，可以购买新房，来改善居住条件；二是对已购公房的地段、交通等诸因素不满意的住户，但手中缺乏积蓄，希望卖掉旧房然后再买旧房；三是手里有多余住房，卖掉已购公房，换取现金。

　　即便是按国管局的统计，从理论上讲，央产房将会有30万至40万套可以进入二级市场，但这并不意味着这些房子的主人必须卖掉旧房。毫无疑问，在上述出售已购公有住房的三类人之外，还有第四种人。

　　北京市的流动人口数以百万计，由此带来了租赁市场的繁荣。因此市面上有大量的公房出租经营。由于地段优越，当初只花数万元钱买到手的公房，如今每月收到几千元丰厚租金，回报率远远超过大批商品房。因此很多有经营意识的人会选择将手中的央产房出租，而不是出售。长期从事住房中介工作的刘先生估算，这批人的数量应在20%左右。

　　今明两年交易量：5万套至7万套

　　从目前每年北京的已购公房交易量来看，虽然政府已经对增进市场流通做了诸多努力，但是每年的交易量刚刚迈进年交易万套大关，这一成交数字远远低于人们的期望。

　　北京自1999年允许已购公房上市，至2002年已购公房上市的成交套数为1.4万套，而北京可上市的已购公房共有160万套，扣除不能上市的央产、军产、校产，上市交易量不足总量的1.5%。据统计，今年北京的二手房第一季度交易量约为2800套，第二季度交易量约为4500套，上海同期则突破了2000万平方米?如果按平均100平方米计算就是20万套?。

　　上海有上海的经验，北京有北京的现状。首先，北京已购公房的产权性质的复杂决定了交易行为的复杂，同时，北京楼市确实不如上海楼市规范。那么，今明两年，北京已购公房的交易量将完成多少呢？大多数中介经纪人对此的估计在5万套至7万套之间。业内人士认为，央产房短期内不会出现人们预期的井喷现象。?

　　50%的卖旧房者会买新房

　　央产房将于今年10月1日正式上市，将使长久以来困扰北京二手房市场发育的房源紧缺状况得以缓解，这成为继国务院下发促进房地产业持续健康发展的文件后，房地产业的又一大利好消息。业内人士估计说，二手房市场的平均价格也将随之下落，但并不像一些人估计的那样将对住房二级市场产生大冲击，二手房的成交价格将降低20%。

　　从1999年11月15日已购公有住房和经济适用住房上市交易以来，出售房屋的客户明显少于购买房屋的客户。因此购房的人多，目前购销比约为3比1，属于卖方市场。央产房上市之门打开后，将及时改善眼下这种求大于供的局面，购房人的选择余地将渐渐多起来。

　　据统计，50%的业主卖掉旧房是以购买新房为目的，“以旧换新”、“置业升级”无疑为一级市场提供了规模可观、极具购买力的购房生力军。这将是推动一级市场长期、持续发展的一股力量。届时，将有助于住房一级市场与二级市场、三级市场的纵向联动，促进梯级消费的形成，也有利于京城楼市的资源优化和良性运行。

　　杨哲彬/文