观念误区不要轻信高回报率

　　●潘好龙 红石行房地产经纪有限公司副总经理

　　目前的商铺投资热有几大背景，一段时间内商铺投资的高回报率应是其中之一。媒体都在报道，说现在投资商铺回报率非常高，可以达到17%，我今天要讲的一个重点就是要告诉 投资人，这其实是一个误导。

　　举个简单的例子，比如说月租金15250元的商铺，年均租金收益总额是183000元，按10年回收期计算，购置单价则最多为26160。实际上这种测算方法有很大问题，就是没有考虑有各种各样的税费。买房子要有3%的税费，如果个人投资，还要上个人所得税，银行的发票都要上税，这占收入的20%上下，如要十年回本，通过这种算账的方式是有问题的。

　　同时，投资人在商铺投资上也存在一些认识的误区。首先商铺的价值是当前周边租金决定的，这个不对。如果这个商圈发生变化，要面临大规模的拆迁，或者大规模改造，要变坏的时候，租金可能就往坏走。第二是广告打得多，人气旺商铺就有好的投资价值，好多商铺不打广告很快就销售完了。第三，传统商业区的商铺一定好。看看王府井明珠为什么改成市场呢？是没有办法了，不然的话就关门了。第四，谁的租金高，就把商铺租给谁。有的租金虽高，但经营稳定性差，干一段经营不下去就走了。

　　价值测算账算不好别投资

　　●梁蓓外经贸大学国际房地产研究中心副教授

　　怎么知道投资商铺值还是不值，这就要研究一下物业商业的价值分析。

　　比如说二十万做商铺，首先，我们假设一个20的平米数，不管卖什么，一定要知道，你每个单件产品的售价是多少？要考虑周边和你有没有同类商铺来竞争，这一条非常的重要。所以，在单位产品定价的时候，你要内外两个方面去算账，一个是考虑它从内生成的成本的角度，一个是市场对它的约束和要求，有一个正确的估价。在这个基础上算一算流水，算出日营业额的好处是有了最基础的数据，算出商铺的价值。任何一个商铺都不要算满一年的360天的计算周期，应该打出一个富余，就是正常的活跃的旺季是八个月，淡季和特殊的节假日，有四个月的萧条期，你的营业额打一个五折，这样有八个月和四个月的基础数据算出来，你能够算出来，你的商铺每天每平方米应该创造的营业额的数据，这是必须要的。尽管你不经营，但是你要为投资者考虑，这样做的好处就是你和他谈判的时候，你首先非常的成熟和理性，可以给他做顾问，而且谈判周期会缩短，谈判的交易成本大大会降低。

　　我们说起来很轻松，但是真正要投资的时候，你要拿出三分之一的时间来算账，账算不好别投。

　　风险防范开发商提供三大保证

　　●侯锦碧溪广场董事长助理、销售总监

　　碧溪广场目前的税后投资回报率是10%，凭什么我们能做到这样，最主要的是为投资人提供了三大保证。一个将整个碧溪家居广场的营业收入作为保证，二是将碧溪集团的其他收入作为保证，即碧溪温泉饭店的营业收入。三是将碧溪家居广场二期工程的五万平方米作为担保，在前两者一旦经营不善，投资者租金得不到保证的情形下，业主可以直接行使权利，将该房产处置。

　　碧溪的三大承诺也很吸引人。一是拥有完全产权。碧溪现在销售部分是拥有产权并且正在营业之中的现房，第一批投资者的房产证正在制作之中。二是可以自由转让。投资者在拥有所购物业的产权后，可以自由上市交易，这样投资者拥有畅通的退出渠道。三是统一委托经营管理。为保证碧溪广场的市场价值，全面展开专业有效的经营，投资者购买的商铺碧溪统一委托北京腾飞物业投资有限公司经营管理。由该公司向广大投资者返还租金。

　　投资碧溪有三大优势。一是所购房产保值回购。投资者购买房产后，如果找不到合适的受让方，由碧溪以不低于先期买入的价格回购房屋，三年之内原价，三年之后，每年递增5%。二是委托投资期长达十年，十年的委托期足以保证投资者收回房产的投资。而且投资回报按季度返还。三是除了购房款之外，免公共维修基金、免物业管理费、免经营管理费用，投资者不用再承担其他名目繁多的杂费，真正做到无忧理财。

　　融资借贷投资人要关注未来收入稳定性

　　●邹海涛交通银行北京分行东单支行信贷科

　　考察商铺的时候，除了地理位置、开发商的情况，投资人不能忽视的是未来收益的稳定性。一个是现有的工作能带来收入的情况，一个是在将来的预期收入方面，预期收入肯定是这个商铺的收入，这个是我们银行和所有投资者最关注的一个问题。

　　我们给大家提了几条建议，首先是收入的稳定性，我们商业银行个人贷款的时候，中长期的时候都是采取每个月按揭的方式，每个月大家都需要固定支出一部分成本，贷款的本金偿还银行，每个月都有现金的支出，一定就要有现金的流入，支出是稳定的，流入也应该是稳定的，所以一个是考虑自己本身现有的收入水平，第二是结合将来的经营走向和盈利的情况，一定要做一个综合的测算，然后确定自己贷多少钱，当然我们银行内部也有一套选择机制，做一下详细的选择。第二是个人的资产，大家做贷款，虽然是说拿投资的商铺做抵押，但是大家知道，这种风险法律责任是连带无限的，我处置完这个商铺以后，剩余的部分还可以追偿个人其他的资产。首先从商铺角度来讲，按人民银行的规定必须有40%的首付，如果将来在还款上出现问题的话，如果房子再有一些折价的因素，处置起来大家的首付这部分会损失一部分，如果银行卖房子还收不回贷款本金的话，也有可能还要追查个人其他的资产，所以我们一定要量力而行。

　　区域选址投资CBD要避开核心区

　　●马云波北京华润房地产经纪有限公司

　　我对投资者的建议是，选择地理位置居中、产品的性质也比较居中的产品来投。

　　具体到CBD的区域，价格是逐步走高的，建议中小投资者，或者追求性价比的投资者，一定不要在CBD的中央区域来投，接近这个核心区域的房价是最好的，比如说CBD区域的价格中心区曾经是9000多一平米，但是现在已经是11000元以上。另外从区域选择中，大家不一定要选在CBD、中关村、金融街等核心区域，可以选在中心区域相邻的地段。我提到CBD的南侧，北侧不要投。

　　我们对前景做一个分析，距国贸1.5公里，商业价值是比较高的，我们保证价格的支撑，随着北部工业区的改造，我们有CBD的核心区域，南北贯通，CBD目前从产权出售的商铺，是最先能够交房，也聚集了大量的高档楼盘，大家可以关注一下。底商为例，售价是2.5万每平方米，租金是30美元／平方米／月，投资收益15%，如果您按揭的话，六年到十年，还可以提前。

　　投资回报做餐饮12年收回投资

　　●付昆中国百胜餐饮集团北京市场部开发专员

　　从经验来说，餐饮业一般投资回报率是在12年到13年左右，但是我知道最佳的投资回报是八年回来，就是数码大厦的肯德基，那个业主八年就收回成本来了，在业内已经算奇迹了。

　　租金是大家最关心的问题，按行业看，应该说证券类、金融类、银行类，租金相对来说比较高，也比较稳定，但是大家不会都有银行做，一栋物业最多有一家银行，餐饮类可能比较多，其次就是服装类的品牌，它的租金可能也很高，但是它的稳定性较差，稳定性是我们关心的另外一个因素。业主希望所有的物业签租的时候租约都是十年甚至二十年，但是实际上商业不见得会这样。所以选择品牌非常重要，我们要选择有稳定性的品牌去做。稳定的品牌我们怎么去考量，看它的公司，在其他位置开的店，大的品牌不用说，像麦当劳、肯德基等等，小品牌就要多花些精力，因为这直接影响我们的回报。

　　张晓莉／文