《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》出台，10月1日起施行。这标志着占本市二手房源总量近二分之一的“央产房”获得上市通行证，接下来，京城住房存量市场将开闸放水。《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》出台，10月1日起施行。这标志着占本市二手房源总量近二分之一的“央产房”获得上市通行证，接下来，京城住房存量市场将开闸放水。

　　产权特殊性决定了市场复杂性

　　据了解，北京市地面上的公房数量应在160万套至200万套之间，数量毋庸置疑居全国各城市之首。而产权状况的复杂也同样无人可比。为数众多的公房分别隶属于北京市、中直管理局、国管局、解放军总后勤部等，如今，放开的是前三者，解放军总后勤部管辖下的“军产房”不在此列。人们习惯上将中直管理局与国管局管辖下的公房称为“央产房”。央产房的使用人来自中央各部门，全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委，国务院各直属机构，各人民团体及其所属单位，中央在京企业及其所属单位。由此可知，产权状况的特殊性决定了北京市住房二级市场的复杂性。

　　据了解，本次允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。

　　转型期的住房权属状况

　　目前，房地产市场正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，在这个时期，市场上的房地产存在着多种不同的权属状态。北京市房地产交易中心的有关人员如此介绍：首先是已购公房，即在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的，原单位未支付土地出让金，个人购买时房价里也没有包括土地出让金。再转让时，得补交土地出让金，俗称“小产权房”。根据购买时支付的价格不同，有以标准价购买和以成本价购买之分。

　　其次是直管公房：指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政策，直管公房可以上市交易，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费比较明确。

　　三是自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策，自管公房可以比照直管公房上市交易。

　　四是使用权房：指市民租住公有住房，因此享有使用权的房屋。使用权房的转让，目前还只是试点，相关手续及税费不是很明确。

　　哪些央产房不得出售

　　央产房可上市交易，使长期以来封闭的房源将被激活，住房二级市场上的供应短缺局面将得到有效改变，住房一、二级市场联动效应将更显著。但是，并非所有的央产房都能畅通无阻地上市交易。

　　《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》中指出，凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。

　　涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，不得上市交易，应当备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。

　　而且，《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》中并不包含部级干部住房的上市出售问题。

　　央产房上市壁垒待除

　　一位长期从事二手房中介业务的人士还告诉记者，当前，不管是央产房还是京产房，许多已购公房的房主一直没有拿到房产证，而且相当一批人的房产证已经拖了5年以上。没有房产证，房子又如何能够上市？有关知情人分析说，造成这种状况的原因，既有房管部门效率太低、办证工作滞后的原因，也有某些单位私自扣留职工房产证、避免人才流失的原因。交易的首要条件是确认产权的归属问题。这似乎很简单，但是，由于历史的原因，目前上市的二手房的产权并不都是单纯的产权。不能够很简单规范地确认产权，必定对顺利成交造成障碍。

　　从长远发展来看，央产房上市出售是大势所趋，对促进房屋存量的流通具有很好的推动作用。但是为了达到这个目的，还有许多的事情要做。

　　杨哲彬