越来越多的开发商开始改变以往只租不售的老招数，将手中的商业地产卖给下家，而购买者的身份也不单纯，相当一部分购买者是投资型买家。如此复杂的结构如何保障日后的商业项目良好运营呢？事实上，一些已经投入运营的商业地产项目已经找不到当初开发商规划的影子了。

　　要保护投资人利益

　　张宝全金典投资(集团)有限公司董事长

　　商铺有几种投资的可能，可以自己开铺子，也可以卖了，实际上因为所有的投资都追求增值、保值，如果增值、保值的可能性越多，投资的风险越低，市场的出口会越多，所以原来是很多买房人买住宅出租，现在开始关注商铺投资。

　　现在投资人进入商铺最大的障碍就是商铺太大，而且不能切小。作为开发商，我们要保护投资人，投资人对未来市场的价格知道得比较早。如果没有这些投资人，我们市场发展的速度和活跃程度都会差很多，但是任何投资都是有风险的，因为利润的背后就是风险。投资之前会有评估，往往最早的投资人不是盲从者，他们都是有很好的评估，往往第一批投资人能买到最便宜的东西，但后面跟进去的就要小心了，因为等你跟进去的时候已经涨起来了。我们苹果街对待炒铺子的人不会拒绝，但会给他们一些提醒。

　　旗舰店将影响整个项目

　　陈建明：中国商铺投资网CEO

　　现在许多项目是采取管理返租的方式，第三方的管理商做一个五年或者几年的回租，投资人只是定期拿租金就行了。另外一种方式是通过大店或者业态对项目的影响，实际上在一个商业里面，你选哪个百货店，比如赛特是做百货店，旁边是家乐福做家居店，这个项目整体的定位就出来了。

　　对两三万平方米的底商来讲，小规模的底商或者社区里面，比如在5000平方米的，像艾马斯的旗舰店是5000平方米，这种小的通过主力店来定位，对于中小型的店可以通过半主力店影响整个项目定位。

　　从国外的商业来讲，大店的租期会长一点，对体验业态、娱乐性的，租期不一定会长了。因为这种商业里面，越是时尚的部分，它的寿命就越短暂。如果说你跟一个大的项目主力店签售，他真的是15年在这个地方，一如既往保持它的竞争力，但是如果有某个娱乐业态在里面，三年、五年就换了。

　　希望投资人介入

　　潘庆生：北京合生房地产开发有限公司

　　我们希望投资人的介入。从开发商的角度，第一步就是把商铺卖出去，卖给谁无所谓，现在针对客户群可能有一类是实际的终端客户，他要经营，商铺在过去作为一种商业模式，现在作为一种投资模式，这样给别人一个机会，市场如果有这个需求，作为开发商来讲，开发商业物业就有机会。投资人在最初开始先订购了这个商铺之后，如果没有利润空间就卖不出去，我们的定位也不能按照我们的想法去做。

　　从开发商的角度来说，初期的销售和租赁的阶段，我们就把要求定出来了，按照我们规划的去经营。因为我们涉及的行业比较多，面积比较大，所以给它的选择余地就比较大，这样更集中一些。第二种解决手段，是租售一体，保证商家的利益。

　　注重整体经营

　　潘庆生：北京合生房地产开发有限公司

　　对开发商来说，还是希望自己的物业能够很快销售出去欢迎炒家的进入。但是从长远考虑，实际上主要还是对它整合，做好了就能把这个矛盾解决了。商铺的价格如果定得比较合理，炒在这里面的作用就不会太大。买商铺要有利可图，如果升值空间非常大，对开发商也有好处。但如果以后价格降低了，商户经营得不行，就出现泡沫了，就是风险。怎么规避这种风险，同时尽量避免无序竞争，必须要有一个整体经营，把整体经营做好。

　　租售结合保障项目特色

　　许晓军北京金地鸿业房地产开发有限公司营销部

　　我们现在做的格林小镇是出租跟出售两种方式相结合。从出租来说，我们保证有特色的、服务性的店首先要进来，比如说便利店，小的便利店对房租的承受能力很低，这个时候我们要引进来设计配套，我们甚至用补贴的方式把它引进来，为周围的居民创造一个好的环境。

　　另外是小的店铺，比如跟我们社区的关系比较密切，100平方米、200平方米的小店铺，我们会采取售的方式，现在商业有一些限制，比如餐饮，卡拉OK。具体手段，我们采用售价上和租的价格上用提高或降低的方式。另外，在跟租户签订协议的时候，我们会鼓励他们做什么，限制他们做什么。

　　晨报记者 张晓莉