构砖业：羊群与织物

　　文/冯仑

　　房地产公司的运作模式主要取决于三个维度，第一是土地制度、空间布局；第二是财务体系、金融模式；第三是价值体系、管理文化。

　　香港的经济是一种城邦经济，一个城市就是一个经济体，没有农村。城邦经济的土地空间绝对有限，经济和一个城市的发展绑在一起。中国大陆和美国是二元的大陆经济，有城市，也有广大的土地，城市和农村经济发展和地价差距很大。纽约曼哈顿和纽约中部的地价相差10倍甚至20倍，香港中环和新界的地价差距就没那么大。

　　土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。我们以前老是拿香港说事儿，这与我们的实际情况差距是非常大的。在香港、台湾、新加坡这样的城邦经济体里，土地就是绝对财富，土地价值被夸大到迷信的程度。但是在美国，没有几家公司是靠土地制胜的，它们还要靠很多别的因素。香港上市公司是按净资产估值，美国公司的估值方式就不是这样。

　　美国企业发展的历史比香港长，有200年，香港有商埠至今只有100年。香港的企业形态和金融环境跟美国很不同，主要是贸易、简单加工业，基本没有高科技公司和大型跨国公司。美国的产业结构是一个完整的形态，制造业、金融服务、跨国公司……，这种形态它的金融服务业发展有很大关系。100多年以来，针对房地产的金融也由简单的开发贷款发展到现在的大量直接融资、不动产金融，等等。针对每一个价值链的环节，都有不同的财务安排和金融服务，从而刺激房地产高度专业化和市场细分，把价值链不断切碎。

　　香港的产业是纵向价值链安排，买地，加工，卖房，然后是后期服务。而美国是横着安排，或者只制作其中一段，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，高度专业化，每家公司只做一个环节来追求增值。香港的房地产公司大量依赖银行的钱和资本市场，采用预售的方式，跟欧美的情况差别很大。金融体系不同，商业模式也就随之不同。

　　从文化和价值观来看，亚洲企业本来都是产权模糊、家族化、职业经理人不发达、财务不透明、关联交易多、多元化——欧美的企业文化首先就是要清除这些东西，要求人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。这种差异在国内发达地区和不发达地区间也存在：上海人负面评价一个人，常说他“三七二十三”，捣浆糊，拎不清——上海人比较西化，推崇的标准是“清楚”。到了东北，八竿子打不着的人，也会动不动“咱家的菜真好吃”，喜欢把人和人的关系拉近。在西安，很多事情都更糊涂，人和人的界限不清楚，搅和在一起。

　　这种文化和价值观下的企业不容易长大，类似于羊群的组织，有一个头羊，头羊可能跑得快，但它能管的边界十分有限。更低级的形态是类似一棵树的组织，树冠的边界更为有限。西方的企业组织像织物，经纬是标准的，花色程序是固定的，延伸出去几百丈，花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。

　　这三种因素，导致大陆房地产公司基本上都是香港模式，卖期房，夸大土地的价值，依赖银行，项目赌博，公司治理倾向家族化，不透明。现在我们注意到大陆和香港的不同，开始研究欧美的模式，这就是一个进步。万科研究美国的PULTE HOMES公司，是非常明智的。万通在国内主要学习万科，对外，我们也瞄准了美国若干公司，主要是美国的TOLL BROTHERS，借助这些目标来设计我们的战略。