五一楼市冷热不均

　　据记者观察，今年五·一前夕，开发商的广告量未像往年那样大幅上扬，五·一期间搞活动的项目也不太多，只有少数品牌项目在五·一期间“热闹热闹”，如翡翠城在5月6日举行了样板间开放活动；5月7日，万科青青家园四期开盘；五·一期间，北京合生旗下3个项目推出的系列业主活动等。另外，五·一期间打出优惠牌的项目也不多，只有东一时区、宣 颐家园等少量项目有五·一特惠的广告出现。

　　华润置地营销总监蒋智生说，往年的五·一，对于自用型项目来说，都是“黄金周”，而对于投资型项目和商业、写字楼等项目来说要淡一些；今年五·一，这一点体现得更突出，许多投资型项目与商务型项目五·一期间售楼处根本没有人。

　　今年的五·一黄金周是块试金石，对于开发商来说，自己是自住型项目还是投资型项目,什么样的项目受政策影响大,什么样的项目受政策影响小，不用说也分出来了，对市场有信心而且有实力的开发商对政策不太敏感，在提升产品品质的基础上，还在提价，一些实力不足的开发商，就显得惴惴不安，甚至会有低价出逃的可能；对于购房者来说，是否真的需要买房，经过一个五·一也考虑得差不多了，五·一之后，楼市受宏观政策的影响会体现的更明显。

　　根据往年的经验，五·一黄金周是开发商最宝贵的售房时机之一，许多开发商均会借此大打促销牌，以淘得“盆满钵盈”。但今年与往年不太相同，尽管开发商都不太愿意承认，但宏观政策还是发挥了作用，使得楼市出现冷热不均的现象，甚至一些项目在五·一这个售房的黄金周还出现了“冷场”。

　　通过五·一黄金周一些项目的销售数字来看，选择第一居所的首次置业和升级换代呈刚性需求，受政策、行情等影响最小，仍是北京楼市的主要支撑力，而作为第二居所的远郊别墅与市区投资型高端项目受外力影响较大。

　　首次置业需求最稳定

　　“不管政策如何变，我总要有房子住。”这样的首次置业者虽然对房价比较敏感，但购房愿意也非常强烈，对于这些人来说，五·一是举家出动选房的最好时机，因此，五·一期间，面对首次置业者、交通方便、配套齐全、价位合理的项目销售得都很好，如京通快速路沿线的珠江绿洲、靓景明居，朝阳北路沿线的国美第一城、珠江罗马嘉园，三环周边的万年花城、星河城等。据北京合生公司相关负责人介绍，五·一期间，珠江绿洲共售79套，销售额达6350万元；珠江罗马嘉园共售81套房，成交金额8120万元。对于这样的业绩，合生相关负责人分析说，主要是因为在北京目前的市场需求结构中，自住型需求购买力大。另外，合生的品牌效力和客户服务也为合生项目加分不少。现在购房人都很理性，不光听开发商一面之辞，合生的客户服务好，业主口碑好，为合生项目带来大量忠实客户。比如五·一期间，珠江帝景围绕“CBD名流生活沙龙”主题开展了开心游乐园、电影观摩晚会、家庭趣味运动赛等系列活动；珠江绿洲将小型高尔夫练习平台搬到了售楼中心，同时又有一流钢琴师为客户带来悠扬的音乐享受；而一向将社区文化视为社区建设重点的珠江罗马嘉园，五·一期间推出精彩纷呈的欢乐家庭周活动等。这些活动不仅集节日氛围、业主参与性与娱乐性为一身，还吸引了众多老业主带朋友一起来，这些朋友中，有相当一部分成为合生的新客户。

　　升级换代市场很大

　　在美国，每户家庭平均搬家的频率为5年一次。在北京，虽然还没有达到这种程度，但从1998年停止福利分房以来，房地产业经过6年多的快速发展，也催生了一批“升级换代族”的出现。

　　相对来讲，自住型升级换代产品多位于三环至五环之间，而且多以品牌开发商的产品为主，如东部的珠江帝景、燕北京华侨城、燕莎·后、万象新天、中海安德鲁斯庄园、万科青青家园，南部的翡翠城·福提岛，西部的WEHOUSE。

　　在这些升级换代产品中，四、五环周边的低密度产品最受欢迎，如万象新天销售226套，翡翠城·福提岛共接待客户近千组。华润置地营销总监蒋智生说，五·一本来就是低密度项目的强销期，因为低密度项目的环境优势在五·一体现得最充分，另外，许多人五·一都往郊外跑。在翡翠城·福提岛的客户中，许多人都是上午全家出游，下午归途中全家看房，而且依托于华润的品牌优势与Townhoue的产品优势、户户有水景的环境优势，成交率非常高，200多套房子，已有400多人有购买意向。

　　北京协成房地产经纪公司的销售负责人也称，五·一期间，作为第一居所的低密度项目卖得非常好，比如东部的万象新天成交226套。

　　高端市场调整产品避风头

　　并非所有楼盘在五·一期间均获丰收。实际上，在政府宏观调控楼市的频频发威之下，与往年相比，今年北京的五·一楼市变数颇多，新盘放量明显减少，二次加息带来的“购房人持币观望”现象在前阶段调控房价的高呼声中更凸显了加重的可能，不少消费者感到困惑和迷茫，特别是投资型客户与购买第二居所的高端客户。五·一期间，记者在纳帕溪谷、水印长滩等高端别墅项目售楼处看到的景象都非常冷淡。

　　面对这种市场行情，一些高端项目不得不调整产品供应，比如位于顺义温榆河旁的龙湾别墅。据了解，龙湾别墅的总价基本上在260万至400万元之间，大大低于该区域独立别墅500万元的平均价位，在设计定位上，不再主要迎合投资买家的口味，而是相对强化自住性能。尤其是200平方米左右的主力户型突出经济实用，比如缩小大而不当的庭院及室内空间面积，将室内车库移至室外，同时建筑外立面、落差庭院以及社区道路的设计又相当精细，与过去的别墅产品有了不小提升。该项目开发商说，银行按揭紧缩对自住型买家影响相对较小，但在产品细节上要求更高。(记者 李海霞)