个人住房贷款利率自3月17日起再次上调。继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，中国人民银行再次发文调整商业银行自营性个人住房贷款政策。

　　一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平 和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。

　　二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

　　住房公积金贷款利率也随之上调,各档公积金贷款利率均上浮0.18%。其中,5年以下的由3.78%调整到3.96%,5年以上的由4.23%调整到4.41%。

　　矛头直指个贷

　　与去年底的全面加息相比，此次政策由于是取消原有的优惠利率，因此只有个人购房贷款利率受到影响，表现出极强的针对性。如果说过去央行房地产政策主要针对房地产供给，最新的政策主要是针对需求方，应该能抑制当前房地产投机炒作等“虚假需求”。

　　央行还将对个人住房贷款利率实行下限管理，商业银行可自主确定利率水平和内部定价规则。但向下浮动不得低于相应期限档次基准利率的0.9倍。赋予商业银行一定的住房贷款定价空间，有利于商业银行按照风险与效益对称的原则，区分不同的产品和客户，建立科学的利率定价和利率风险管理体系，符合利率市场化改革的方向。

　　据记者了解，在央行对各家商业银行的房贷利率进行“下限管理”后，京城不同银行5年以上个人商业房贷挂出5.51%和6.12%两种“版本”，利率相差0.61个百分点。

　　自住购房影响不大

　　新政策实施一周以来，据记者从几个售楼处反馈的信息看，购房者询问较多，但对交易结果并未带来直接影响，多数人都能理性面对。

　　由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，对商业银行而言是优良资产，考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计实际上调幅度在0.07至0.32个百分点之间，所以对自住型购房居民的影响十分有限。以一笔期限为20年的50万元贷款为例，按新的住房贷款利率下限计算，贷款总额增加1.4万元，月供增加56元。同时，这项政策调整对已购房居民也有一个较长的适应期，已签订的住房贷款合同将到明年1月1日才执行调整后的利率。

　　专家提醒，已贷款购房者不必匆忙提前还贷。尚有大半年的缓冲期，可仔细计算一下以目前的收入和投资收益是否能承担得起0.2%的上调利率。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。一次性投入过大或许会降低日常生活质量，而升息后每月还贷额的略微增加却未必会带来明显的生活压力。目前，市场上人民币理财渠道众多，居民可先选择收益较高项目进行投资，待时机成熟再选择提前还贷。

　　炒房人资金吃紧

　　但是，对于同时“以租养贷”月供几套房的炒房人来说，投资收益率将大幅下降。原来100万元能同时以20%首付购买5套100万元的房产，首付款提高至30%便只能购买3套，利润降低，风险却相应增加，因为接盘者可能也会因为加息抑制购买需求。而对于房东型炒房人来说，月供增加，租金却未必增涨，养房成本加大，资金链吃紧，如果某套房“断顿儿”，便可能入不敷出。

　　另外，两次加息之后，对人们的心理预期产生很大影响。首先是印证了上次加息后的预测，那么就存在继续加息的可能，提醒人们增强利率风险意识。而银行方面自由度的增大，必将对风险较大的投资购房区别待之，比如对风险相对较小的居民自住性购房实行下限利率；对风险较大的住房贷款，则增加首付成数、向上浮动利率。随着利润降低、门槛抬高，炒房人的黄金时代也许就此别过。(记者 姚丽颖)