据消息，即10月23日《物权法(草案)》在全国人大常委会会议上二次审议后，三审即将开始。《物权法(草案)》主要起草者之一的王利明曾向媒体表示，这样一部重要的法律，全国人大常委会是非常谨慎的。如果正常的话，三审通过的可能性非常大。

　　《物权法(草案)》涉及很多层面的问题，而购房人和业主最关心的还是有关住宅小区的部分。尽管直到目前《物权法(草案)》仍没有将全文公布于众，但是记者采访到有关专家

，由他对购房人和业主关心的话题一一阐述。

　　什么是物权？

　　解放以来，一直没有使用过物权的概念，老百姓都不知道什么是物权。而且过去讲物权是讲房地产、家具等有形物，现在出现了商标、著作权等无形财产。物权法所调整的对象已经远远不限于物了。

　　草案中物权表述为：自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。而“物”包括不动产和动产。通俗来说，物权，实际是以所有权为核心的，如土地所有权，房屋所有权以及由此衍生的承包经营权、抵押权、质押权等权利。物权对权利的保护比合同权利更强，就在于权利人直接支配物，并能排斥他人干涉。

　　《物权法》出台以后还有很长的普法的路要走，要把物权概念深入人心。

　　会所、车库、绿地归业主

　　《物权法(草案)》规定，建筑区划内的物业管理用房的分所有权属于建筑物区分所有人所共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　从《物权法(草案)》可以看出，小区会所、车库、绿地如无约定，则归小区全体业主。房产除了房屋本身外，还有空间、环境、配套等相应的权益，这是物权的相关部分，而这恰恰是法律中未明确或错误理解了的部分。物权不清，开发商、物业公司、业主的权利与义务就不清，纠纷也就经常由此产生。

　　住宅改商用须业主同意

　　《物权法(草案)》规定，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。

　　《物权法(草案)》还规定，建筑物区分所有权人、物业管理机构不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑物区分所有权人会议同意。草案规定，建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权要求停止侵害、赔偿损失。

　　空调滴水或噪音不得对邻居造成损害

　　《物权法(草案)》专门开辟一章就相邻关系进行了明确规定。草案规定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。

　　防止“一房两卖”

　　《物权法(草案)》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。登记机构不得拒绝权利人和利害关系人查阅，复制不动产登记簿记载的有关事项，但复制可以适当收取工本费。债权人为了限制债务人处分期房等不动产，保障其将来取得物权，符合预告登记条件的，有权向登记机构申请预告登记。预告登记后，债务人违背预告登记对该不动产作出的处分，不发生物权效力。

　　今年8月间本报报道《信德园一房两卖》，当时发现有70多户业主遭一房两卖，涉及资金1000多万元。在法律上，房屋的买卖就属于不动产的变更和转让，不登记，房屋买卖无效。将来物权法实施后，在买房时，有关机关不得拒绝对房屋产权登记的查阅。购房人也可以采取预告登记的方式，防止开发商把卖过的期房偷偷转卖。 (杨晓)