谎言充斥2004北京二手房市场

　　谎言三：二手房就是低价房？

　　调研结果显示，5000元以上/平米的二手房已经成为市场交易中的主体，二手房均价与新房的差距越来越小。

　　一季度到三季度，单价在5000元以上/平米的二手房交易分别为72.8%、70.2%和 66.7%，尽管从数字上看出现了下滑，但从总量看，这个价位的二手房占据了交易的绝大部分，成为市场的主流价位。

　　而在二手房市场上，一个流传已久的3000元左右的市场价格一直主导着市场的所有言论。

　　那么，让我们抛开数字上的比较，来看看3000元左右的市场价位是否成立。首先，在原来的二手房交易中，位置和交通一直是二手房最大的卖点，照这样说，只有集中在城八区的二手房才算的上真正具有位置和交通优势的房子，其他得远郊区交易相当有限。因此，城八区的二手房才具备代表性。而按照常理来分析，在五环以内，单价4000元以下的新房已经越来越少了，那么，在此范围内，3000元左右的价格的二手房会有多少的量？其次，随着大量空置房以及房龄在5年内的二手房进入市场可以成为支持5000元高价的理由，上述两种房屋无论在品质还是相关的配套方面，都已经与新房的差距越来越小，其价格也相应地带动了二手房的整体价格。在此，纵观本市新楼盘，靠近城中心的普通住宅已经是凤毛麟角，同时价格不菲，这在一定程度上提升了整个二手房的价格。

　　所以，3000元左右不能代表目前的市场情况，综合各种因素之后我们可以得出结论，本市二手房的均价约在4200左右。

　　谎言四：2005——二手房再次狂飙突进？

　　一、 房价

　　根据中大恒基市场研究中心的数据，2004年1-11月，本市二手房均价由年初的3973元/平米已经上涨到4310元/平米，上涨率达到8.5%。

　　在近期，围绕着房地产泡沫问题的所有争论，关于房价下跌的流言四起，加上最近银行加息，使很多人有理由相信房价会下跌，但在实际的交易过程中，房价并没有出现明显的下跌。

　　从长远看，随着宏观调控的进一步深入，整个北京市的房价上涨速度将会得到遏制，但受整个市场的影响，房价下跌的趋势并不明显，而会保持在一个比较小的增长幅度之内。

　　同样，受新房的影响，二手房的价格会在整体上出现小幅增长，保持在2%-3.5%的速度之内，但是，由于二手房的市场特点影响，以及二手房与新房之间独特的竞争关系，不排除二手房房价出现大幅增长的趋势，处于中心城区的区域如东城区、西城区以及朝阳区、海淀区的某些热点区域，都会随着房源的减少和周边楼市的影响而炙手可热。

　　二、总量

　　从去年的2000多套到目前的4万套，二手房市场的快速发展已经让所有人为之侧目，因此，交易量的增长着已经不是一个问题，关键的问题是怎样的增长才能体现出整个市场的本质。

　　到2005年，有几种因素可以成为二手房增长的动力：其一就是央产房的继续放量，2004的速度已经让市场为之振奋，而在2005年，放量速度又可能进一步加大。其二，尽管年初的《经济适用住房管理办法》为经济适用房市场的无序状态划上了一个休止符。根据北京市国土资源管理局、市建委、市发改委和市财政局联合下发的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定，经济适用房在购买5年后可以有条件上市出售，中大恒基专家分析，2005年将迎来经济适用房上市的第一个高峰期，从而对整个市场产生重大影响。其三，在房价是涨是跌的争论中，一部分拥有两套或者两套以上房屋的消费者为了防止因为房价下跌二带来的利益风险，有可能抛售多余的房屋获益，使市场房源供应量增加。相反，一级市场随着宏观调控的加大，交易量将呈缓增态势，这就为二手房市场创造了一定的竞争优势和市场份额。

　　因此，我们预计，2005年二手房交易量将会在65000-70000套之间，不会超过8万套的总量。

　　谎言，之后的谎言

　　当然任凭所有的真相说完，这个市场的特殊性决定了真相永远只能躲在谎言背后，从整个房地产的发展来看，所有的问题都集中在一个很浅的层面上，因此，往往我们只能听到那些人云亦云的谎言。

　　在原来的一篇文章中，我已经提到冷静的问题，而在现在，这个问题仍然重要。

　　不管是一级市场还是二三级市场，中国房地产缺少的不是钱，也不是地，而是在精神上的一次大洗礼，“8.31”虽然让很多底气不足的开发商离房地产越来越远，但是，中国房地产的发展并非就一定朝成熟越来越近。

　　所以，我们看见了无数的谎言，以及藏在谎言背后虚弱的灵魂。

　　这就是原因。

　　(魏晓明：中大恒基市场研究主管)

　　谎言充斥2004北京二手房市场