谎言充斥2004北京二手房市场(二)

　　在2004年房地产惊恐与冷静并存、谣言与辟谣并存的市场大环境下，二手房也在不由自主地沾染了某些“泡沫”因素，这或许就是市场正常反映而已，但是，如果任凭这样的流言继续下去，整个市场的发展很有可能走上一条不归路。

　　本年度对于房地产行业的确非比寻常。政策迭出，流言四起，整个房地产被笼罩在一片云雾之中，“8.31”就象一把大刷子，将很多地产商扫回了原形：此前，市场由地产商说了算，至少地产商的作用是主导的；此后，政府掌握了市场的话语权，地产商的牛鼻子牵在别人的手中，整个市场的格局发生了天翻地覆的变化。

　　对于二手房来说，这一年同样不同寻常。从去年的2万套的交易到今年将近5万套的交易，增长早已超过了100%，尽管这样的总量与上海还有很大的差距，但很多人还是从中嗅到了某种令人兴奋的味道。在价格方面，随着新房价格的节节攀升，二手房房价也是一路走高。在某些区域，二手房的价格与新房价格的差距在逐渐缩小。对于2004年的二手房市场，最令人兴奋的事情有两个，第一个是央产房放量速度的增加，自从2003年10月8日正式上市交易以来，央产房上市量以20%的速度节节攀升，截止到今年10月8日，通过审批可以进入市场交易的央产房达到3148套，已经完成产权过户手续的达到1857套。

　　而央产房80万的总放量，成了市场和消费者持续的信心所在。另一个则是大量空置房与二手新房进入二手房市场。据有关部门的数据显示，目前本市大约有900万平方米左右的空置房，尽管在下半年，有数据显示空置房的面积在逐渐下降，但这么大的空置量，在一级市场不能完全消化的时候，进入二级市场就会对原有的市场格局产生强大的冲击力。据中大恒基市场研究中心的数据显示，至少有100万平米左右的空置房进入二级市场，称为“次新房”。因此，不管是80万的央产房还是100万的空置房，都已经成为我们对于二级市场的美好期待。

　　但是，在2004年房地产惊恐与冷静并存、谣言与辟谣并存的市场大环境下，二手房也在不由自主地沾染了某些“泡沫”因素，这或许就是市场正常反映而已，但是，如果任凭这样的流言继续下去，整个市场的发展很有可能走上一条不归路。

　　价值决定了一切市场行为，而在二手房市场的墙头，到处飘荡着风林酒家式的幌子。

　　谎言一：中低收入者才买二手房？

　　购买力决定购买行为，同样，购买行为可以证明购买力。在传统的观念中，二手的意思就是满足人们的暂时需求和经济最小化的要求，因此，不管是二手的其他产品还是二手房，更多的人都是把它作为一种非长期性的、能够更新换代的需求，因此，二手房也就被定义在低端市场，其主要购买人群是一些中低收入者。

　　为了对目前市场中有关二手房交易的情况进行有效的统计，通过对前三季度城八区和昌平区、通州区共10个城区交易的记录进行统计分析，得出的数据显示，在交易的所有二手房，总房价在50万元以上/套的比重在不断上升，从第一季度的29.7%上升到35%，而30万以下/套的比重却从28.4%滑落到24.1%。

　　也就是说，目前二手房交易中，30万元以上的二手房已经成为市场交易的主体，总价在50万元以上的占了相当大的市场份额，并且呈上涨趋势。而在一级市场上，普通住宅的主流价位约在4000-5000元之间，一般家庭购买新房面积约在70-120平米之间，其中90平米左右占了绝大多数，再结合一般消费家庭的收入，可以计算出新房的主流价格应该在50万元/套左右。

　　如此一来，二手房在交易总价上与一级市场出现了某种暗和，或者说，在中低市场上，二手房已经和新房展开了一场不小的竞争。根据我们的调研也发现，在购买二手房的人群中，拆迁户是最多的，约占了总量的40%，而投资性的购买行为也占到20%，剩余部分来自于白领、私营业主等群体。

　　所以，在目前的二手房市场上，以职业白领等群体为代表的购房者已经逐渐代替了原先的低收入家庭而成为市场的真正购买者，而种种迹象表明，随着二手房市场的继续火爆，更多的投资眼光也将接入这个市场，从而使二手房不再因“二手”而掉价。

　　谎言二：二手房就不卖产品？

　　交通、价格、社区不但是一般人购房时最关注的因素，同时，它们也构成了二手房在与新房竞争时的最大卖点。传统意义上的二手房，大多都是一些位置比较好的老房子，主要以一居室和二居室为主，与新房相比，这些房屋无论是户型设计还是面积等都不具备竞争力，但由于这些房屋占据着比较好的位置，在价格方面又比较低。因此，这时二手房的卖点主要在交通和价格等方面。

　　但随着一些房龄在5年之内的商品房进入市场，以及经济适用房和空置房的加入，整个二手房的房源已经出现了巨大变化。这些房屋与原来的二手房相比，在户型设计、社区配套以及价格方面都在悄悄地和新房接近，甚至一些优质的空置房在某些方面都已经超过了新房。在这种情况下，交通好、价格低这些属于原来二手房的特征已经不适合于描述原有的二手房；同样，这些因素也不能成为购买者在选购二手房时考虑的主要因素。

　　那么，新形势下二手房的主要卖点在哪里？

　　现房，或者说人们对于真实感受的相信，构成了二手房真正的市场卖点。在目前的市场环境下，作为购房者，最大的担心在于房屋购买后发生的各种纠纷以及因装修等带来的生活安宁问题。购房是很多人一辈子的消费行为，因此，购房中发生的各种纠纷与问题使很多购房者望新房而生畏，这样，二手房的优势就显现出来了：第一，二手房基本都是现房，没有期房购买过程中的种种风险，购房者可以通过看房，对房屋的基本情况有一个直观的了解，最终作出购与不购的决策。第二，不管是老一点的二手房还是较新的二手房，其社区发展都具有一定的规模，各种设施也基本配备，消费者入住后，就可以直接享用，不用与物业因为这些问题而理论，免除后顾之忧。第三，即便价格已经不是二手房的主要竞争力，但是，在同等的条件下，价格上的微弱优势也会成为影响购房者选择的筹码，而一般来说，二手房的价格都低于同条件的新房；第四，国人心中挥之不去的传统情节，使居住在某一区域的人对该区域产生浓厚的感情，所以，一些拆迁户不愿搬到新的区域去，宁愿选择原来居住区域内能够接受的二手房置业。

　　因此，不管是现在还是将来，二手房真正的卖点应该是现房带来的种种安全与心理安慰。

　　谎言充斥2004北京二手房市场(二)