时间：2004年11月27日

　　地点：中国香港国际会议中心“中国商业地产香港推广周”展厅

　　嘉宾：中国天津融创商业管理有限公司总经理梁玮

　　主持人：各位网友，大家好，我们现在是在中国香港国际会议中心“中国商业地产香港推广周”展厅现场。在本次中国商业地产香港推广周期间，融创集团的天津奥城商业项目推广力度非常强劲，引起很多投资者的关注，本场嘉宾聊天我们请到了天津融创商业管理有限公司的梁玮总经理。梁总你好，能不能向新浪网友大体介绍一下，融创天津奥城项目的大体情况？

　　梁玮：各位网友大家好。天津奥城45万平方米的商业主要由12万平方米商场，18万平方米写字楼，12万平方米酒店式公寓，3万平方米酒店，这四部分组成45万平方米。整个项目分成三期开发，一期开发量是12万平方米，即主要以商业为主，一期中也有一部分写字楼，但面积比较小，几万平米的量。二期主要开发写字楼、酒店式公寓。三期有一部分酒店式公寓和酒店、写字楼。整个开发先从商业零售开始，营造好一定的氛围后再开写字楼、酒店式公寓。一、二期成熟以后，再开三期高层写字楼、酒店、酒店式公寓，按这个步骤开发。

　　我们时代奥城的住宅也分为三期，但每一期入主时间在每期商业后面一点。比如一期商业在明年10月1日开业，住宅是在明年11月份入住，即为入住的住家营造一个商业氛围，让他能很方便从一期开业的商业中有他居家的消费，不用到离我们5公里的传统市中心去消费，让他在家门口就可以消费到商品。即先作配套，再作住宅。

　　主持人：我们知道在天津市中心有很好的老的商业街，有很好的商圈氛围，不知道奥城商业广场商圈和目前天津商圈的发展以及老商铺的关系如何？

　　梁玮：正是由于传统的商业整个内部设施相对来说有待于更新。老商圈是自发形成的，有很多东西很难做到统一的效果出来，商家之间的竞争会有点无序，因为没有一个统一的管理方。现在市政府把整个市中心往南迁移，正好我们的项目也座落在西南部地区，也是天津传统的高尚住宅区，也是天津最早的别墅群区。大家都知道，整个天津的风向是由西往东吹，市政府把天津的工业也会迁到东面，对西南部来说，属于上风口，整个空气环境及环境优势相当强，所以这个地区也是理所应当成为住宅的首选。

　　作为我们的项目，为什么能够成为一个市级商圈呢？这是由于我们在5分钟车程，即3公里半的范围内拥有了40万高档消费人群。同时，由于2008年奥运会，天津是协办城市，我们的项目是作为奥体中心配套区的身份来亮相，所以我们的项目一入区就是奥体中心竞技区，加上我们的商业区是作为整个奥体中心出现的。在2008年奥运会之前，整个奥体中心周边的市政、道路建设会加大投入，必须要建成的。因为道路的建设不用受到开发商的影响，因为是政府投资的，政府肯定会做好。所以对投资者或住宅买家来说，他会很放心，因为这是政府必须得做的事情，我们对政府的投入力度也相当有信心，从2001年3月戴市长来天津以后，对天津的经济推动很强劲，我们对他信心很足，而且这两年天津经济有了长足的发展，2003年底GDP增长达到14.8%，比北京的百分比还高。

　　由于有了传统的高尚住宅区的40万人群，以及奥运会给我们带来的周边环境的改善，我们理所当然能够成为一个新的市级的新商圈，基本的设置已经齐备了。

　　主持人：在商业地产的后期规划上应该有一个比较强势的管理才能做好，不知道奥城商业广场的项目对商业规划是如何做的？

　　梁玮：您说的问题是现在很多投资者、很多业内人士非常关注的问题。正是因为有这个原因，我们在做整个项目规划之前，已经把这点都考虑到了。在启动项目的同时，我们已经成立了我们自己的商业管理公司，来负责后面几十万平米商业写字楼的统一管理。正是因为我们是对整个项目是最了解的，所以我们抱着一个对社会负责的责任心的态度来成立这个公司。在成立这个公司同时，我们也聘请了香港的戴德梁行和新加坡的Trend和Strata商业顾问公司，想利用他们多年的世界商业管理经验给我们提供一个良好的顾问服务，让我们的商业管理公司能够更迅速地向投资者提供服务，保证他的物业投资的保值和增值。

　　同时，商业管理公司其实是服务于三级客户，第一级是投资者，第二级是商业投资者，第三级是消费者，我们要把我们的服务贯穿于这三者之间，这样会使得整个消费循环链比较完整。因为你只有服务好的消费者，他才会提高他的光顾率，提高消费者对项目的忠诚度，忠诚度高了，回头率才会高，经营者的投资也会有保障，对投资者的收益回报也会有稳定的支撑。所以，整个消费链我们要考虑得比较完善。

　　我们的管理特色比较注意“统一”两个字，从对客户的管理到投资，我们突出四个“统一”：统一招商管理，统一营销推广，统一服务监督，统一物业管理。我们把四个统一综合在一起，突出“统一”两个字。

　　主持人：项目具体的销售方式和推广方式如何？是只向大投资者开发，还是也向小投资者开发？

　　梁玮：整个项目上了以后，我们是有“点”有“面”的，有对大型投资机构的，有对中小型个体投资的。但是，无论是点和面，我们给他们的信心支撑都比较足，因为在销售的同时，我们的商业管理团队已经在运作了，已经在了解竞争对手，在了解别的项目做得不好的地方，所以才会提出我们要有统一管理，有了这种理念，我们才会解决他的后顾之忧，特别是投资者的后顾之忧。

　　主持人：推广的价格如何？

　　梁玮：按销售来说，一期开工的12万平方米销售只占30%多一点，不到4万平方米。

　　主持人：这12万平方米都是底商的形式吗？

　　梁玮：有两个主力店，面积占6、7万平方米。还有不到4万平方米水景商业。基本上大部分店铺都是沿着中心水景展开。剩下有几万平方米写字楼，在三层以上。

　　关于商业零售店铺的销售价格，目前基本上已经由开盘的1.6万、1.7万涨到2万以上的价格。因为推出的时候比较完整的考虑了各级消费链的关系，也就是刚才我说的三级客户，四个统一。

　　目前不到4万平方米的商铺销售早就过半了，8月20日开盘到现在，已经有超过60%的销售量。同时我们的招商，一级客户是投资者，二级客户是经营者，我们是招商先行，目前的招商量是天天作对比，招商招了多少客户，销售那边销售了多少客位，我们天天都对比。从整体来说，招商的速度相对要稍微高出一点销售的速度。

　　主持人：那对销售的保证就更大。

　　梁玮：对，对投资者的信心有保证，起码他可以看到已经有客户在等着租铺面。

　　主持人：奥城商业广场在本次展会中也是力度最大的，我看到奥城有个计划作全球推广，为什么首选香港作第一站？以后有什么推广计划？

　　梁玮：我们为什么要选取香港作为我们全球路演第一站？大家也知道，香港是融合了中方和西方文化的非常完善的交融点，也是欧洲的投资者比较聚集的地方，同时也传承了中国悠久的历史文化。天津和香港两地都同时是港口城市，津港两地的合作也是如火如荼地在展开。天津的经济进入快速增长阶段，津港两地的合作、投资都有广阔的发展前景。到目前为止，香港企业在天津累计投资总额达到90多亿美金，他们为天津的经济做出了相当大的贡献，同时也分享了天津经济的发展。随着内地连锁也的发展，城市化进程的进一步加快，不同行业资本也向地产界进入，商业地产在我国城市发展的时机已经相对比较成熟，随着2008年奥运会经济的启动和CEPA落实生效，以及外籍投资者在国内购房不再需要办理审批手续等等利好消息的推动，港澳台地区以及境外投资者投资内地商业地产项目资金将会持续大幅度增长，而且商业地产巨大的市场规模和丰厚的回报利润也吸引了很多港澳台及外籍投资者进入，可以预见，持续的需求将刺激投资继续增长。据权威资料显示，香港已经逐步取代了日本成为亚太地区最大的投资地，因为香港是境外投资者聚集的一个地方。

　　为什么我们没有选择日本、台湾、韩国？这是因为香港具备了能够融合全球投资资金的地方，而且它也能够了解国内的一些国情，所以我们选择香港作为第一站。由于时间的关系，第二站可能会在12月份选择上海，再做一期推广。明年年初时，可能会作第三站，也就是第二次的海外推广，可能在新加坡，因为新加坡的华人数量也相当大。而且大家也知道，今年国内也有一个项目在新加坡作了推广，整个效果都是非常好的。所以我们也希望通过这次在香港积累经验，为下一步境外推广打下基础，希望能在新加坡取得更好的成功。

　　主持人：咱们在北京做过推广吗？

　　梁玮：商业地产没有在北京做过推广，以前做过一个住宅的推广。为什么没有在北京做呢？其实北京和天津的距离非常近，而且我们这次除了香港以外，还是希望有更多的东南亚、境外投资者关注我们的项目，利用这次项目推广，能让整个项目的知名度在亚洲地区、东南亚地区迅速打开，这是我们的想法。我们原定国内做最少三站，北京、上海、广州。除了这三站以外，我们会在这三站的节点上有辐射，在广州有周边城市，像东莞、深圳、珠海，上海会辐射到江浙一代，在天津或者是北京作推广，主要会覆盖大北京规划，也就是环渤海经济产业区，像北京、河北省、天津一带，我们都是以点带面的。

　　主持人：目前中国整个商业地产这两年也非常火，各大城市建了SHOPPING MALL等商业地产，不知道在天津是否遇到类似其他城市商业项目过火的情况？

　　梁玮：天津的商业地产开发总量，据不完全统计，明年要投入的整个用于商用用途的是400万平方米，这样的供应量对于一个有将近1000万人口的直辖市来说，其实人均占有的商业面积不够，比大连少很多。大家都知道，大连的商业地产也相当蓬勃、相当火爆。对天津来说，这两年的商业地产由于原始保有量相对不是很足，显得现在的增长额度会特别大，这是由于它的基数比较低，才会显得增长量超过50%、100%，其实还是要看人均占有零售地产的面积比例来作区分，相对全国来说，这个比例还比较小。在上海、大连很多城市都会听说有商业地产的类似于像泡沫的危机，但是对天津来说，还远远没有达到这个水平。由于天津整个经济增长速度也相当快，而且作为一个奥运协办城市，市政投入等各方面有比较好，从2003年底的统计来看，天津市人均GDP占有量已经达到了3216美金，也是一个比较喜人的数字。而且，天津现在也成为排在第四位的最具增长力的城市。对天津来说，潜力还是比较大的。

　　但是还是有一个问题，光看商业地产的增长量还是不足，还是商业地产开发是分两个步骤，第一个步骤是开发，第二个步骤是经营。看一个城市的商业地产是否有泡沫，不单只看供应量，还要看后面经营管理的团队能不能成熟起来，这是一个最关键的。我们也可以看到，从去年开始，天津有几个项目都相继推出，体量也比较大。但是他们可能会后期的经营管理中疑难问题的预见性考虑得还不是那么完善，所以也出现了在开业后不到半年时出现很多问题，这些问题正好作为我们的前车之鉴。所以我们在开发前期，对整个项目的规划作了充分考虑，在开业之前不断完善我们自己。不木因为我们觉得，整个商业地产经营管理在国内还没有一个特别完善的模式来参考，也没有一个特别完好的案例供我们学习，所以我们还是在不断学习。刚才也提到，我们聘请了更多的商业经营公司来补充我们这方面，加强这方面的力度。我们有信心把这个项目做好。谢谢。也感谢新浪网友对我们项目的关注。

　　主持人：好的。今天的嘉宾聊天我们就聊到这里。感谢大家继续关注新浪房产协办的本次中国商业地产推广周活动，也希望各位网友能继续关注我们新浪房产的其他系列嘉宾聊天活动、论坛。谢谢。