CBD商业地产是个香饽饽，凡言地产者，必言商铺；凡言居住者，必言商业街。一时间，开发商和投资者扎堆儿CBD，商业地产硝烟滚滚，竞争压力重新升级。CBD商业地产和其他物业形态的市场竞争一样，尽管机遇横生，但无处不存在着暗礁。业内人士分析，CBD商业地产发展存在着很大的误区。

　　商业地产“钱”景看好

　　据世邦魏理仕的统计，在目前已知的CBD数百万平方米的开工量中，2008年之前，CBD地区将新增50万平方米的商业物业供应，如国贸三期的商业面积5万平方米、LG大厦3.5万平方米、华贸中心16万平方米等，占全市总供应量的29%。北京家春秋置业投资顾问公司总经理黄岚认为，虽然CBD商业地产虚火太旺，但是它的发展前景还是被看好的。随着城区化的推进，CBD商业地产的步伐也会加快。CBD土地资源的稀缺不会影响到商业地产的发展，市场是决定商业地产发展的根本原因，适合市场发展规律的商业地产会在未来的时间里实现突围。

　　“目前来说，北京商业地产市场还是存在着整体饱和、局部不足的现象。部分地区的商业地产项目已经基本达到饱和，一些地区还是不足。比如双井一带，娱乐、餐饮等配套设施都非常缺乏，有着巨大的市场前景。” 北京富力城房地产开发有限公司策划销售中心副总经理关卓鹏在商业地产的前景上这样认为。

　　商业地产供给量如此之大，有人提出商业地产会不会出现泡沫的问题。对此，珠江帝景胡本宇分析道：“CBD商业地产不会出现泡沫。如果说泡沫，那只能是经营上的泡沫。有些经营者经营不善，造成了部分商铺提前死去，表面上好像是商业地产过剩。”

　　CBD商务氛围很浓，但是商业味道不足，因此，CBD商业地产只要在理性的道路上前进，其发展前景非常广阔。

　　蛋糕不是人人能吃的

　　“商业地产投资大，需要资金大，不是实力雄厚的开发商不要轻易涉足。其中许多操作规则，要经过长期摸索才能明白，还要及时结合市场反馈，采取相关措施。虽然这是一块诱人的蛋糕，但不是一块人人都可以吃得到的蛋糕。” 关卓鹏说。

　　“从行业自身性质来看，商业地产需要占用大笔的资金，和住宅房地产的开发模式大相径庭，一个大型商业地产项目需要整体的布局和一步到位的投资兴建，才能形成商业气氛，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。而且在项目正式投入运营后，为了吸引主力商家的进驻，形成商业大环境，开发商不得不采取多种让利行为，这势必会削减前期回报和增长回本周期，加大投资风险系数。所以这种商业地产对开发商的资金储备能力和抗市场风险的能力要求极高。”中大恒基吴海兵分析道。

　　华贸中心市场部经理曹学文说：“很多开发商没有站在一个区域的责任心角度上来开发商业地产，当然会给整个区域商业地产的发展带来负面的影响。”

　　他还说，有些开发商在利益的驱使下，作规划的时候能多批一点就多批一点，丢掉了后期商业地产经营上带来的繁杂问题，忽略了商业地产最大效能的发挥，只求量不求质。更有甚者，把住宅面积的规划改成了商业地产的开发，假如住宅每平方米卖13000元，那么底商可以卖到26000元，甚至3万，甚至更多，能多捞一点就多捞一点。实际上，这会妨碍整个CBD商业地产的发展。

　　北京家春秋置业投资顾问公司总经理黄岚在采访中也提到：“商业地产人人都能看得到，但不是人人都能‘吃’得到的。”

　　专家为商业地产支招

　　“不是暗礁了，现在都已经是明礁了。开发商不能盲目地追求利润，毕竟利润是有限的，一味的追求利润不考虑其他方面，始作俑者还是开发商自己。已经淘到一桶金或是几桶金的开发商应该有长远的目光，不仅把目光放在开发上，而且还应该放在后期的经营上，坚持可持续性发展的路子。开发商不要被泡沫所欺骗，否则开发商自己会继续制造泡沫。”珠江帝景的胡本宇用理性的眼光分析道。

　　华贸中心曹学文说：“商业地产与商务楼、写字楼地产业态等形成有效的互补。当CBD商务楼、写字楼发展迅速时，会带来更多的人流、客流，这样就形成了凝聚效应。当然，这种凝聚效应的形成还需要政府和开发商的共同努力，共同打造一个良性的CBD。”

　　中大恒基吴海兵谈到商业地产如何发展才能更健康时说，我有三点建议：一要对市场供需关系进行认真、细致的调查研究；二要在项目后期的招商、管理上下大工夫；三要积极引导投资者进行理性投资，而不能“杀鸡取卵”。

　　关卓鹏说，商业地产的复苏也是近几年的事情。由于缺乏经验，出现小范围的问题是无法避免的、正常的。商业地产的健康发展有赖于良好的市场环境、有力的政府支持等系列因素。只要整体发展是良好的，就会有希望。只要协调好开发商、投资商和租售者的良好关系，为租售者设身处地着想，这些矛盾就可以避免。不过人为地抬高价格，不顾市场现状地虚报回报率是不正当的。