CBD商业地产虚火冲天商业地产格局初显端倪_新浪房产

CBD商业地产虚火冲天商业地产格局初显端倪

http://house.sina.com.cn 2004年11月19日16:03 华夏时报

　　本报记者蔡义鸿刘相龙

　　今年9月，富力城“美食ZONE”一期在15分钟内售罄，最高均价达到45000元／平米。无独有偶，2003年10月18日，珠江帝景商业走廊在推介会上当日成交两个多亿。富力城“美食ZONE”空前的销售业绩引发了商业地产的大“地震”，CBD商业地产再度成为业界人士讨论和关注的焦点。有人说，到了该降温的时候了也有人说，CBD商业地产还应继续放量。那

么，CBD商业地产该怎样发展才是良性和健康的呢？CBD商业地产发展的明天又如何呢？

　　狼烟四起群雄逐鹿CBD

　　珠江帝景、富力城等商铺的热销只是整个CBD商铺开发热潮中的一瞥。CBD和CBD外围的商铺开发都在紧锣密鼓地进行。时下，CBD俨然就是一个大工地，一系列正在紧张施工的建筑将迅速改变自国贸二期开业以来商业面积不到10万平方米的窘状。

　　珠江帝景胡本宇介绍说：“珠江帝景商业走廊全长2500米，商业规模达到了6万平方米。珠江帝景的建筑形态是走廊，国贸、华贸等是购物中心或大型商场。打个比方说，他们是穿西装的，而我们是穿休闲装的。我们提出了欧尚消费理念，就是要满足休闲时尚类消费者的需求。”

　　从珠江帝景一直往西，过了东三环路就是今年曾销售火爆的富力城。北京富力城房地产开发有限公司策划销售中心副总经理关卓鹏说：“CBD东部富力星光大道从近期的市场反映来看，非常不错。在联华超市入驻、‘美食ZONE’一期于15分钟内售罄，最高均价达到45000元／平方米，及两套‘金角铺王’高价拍卖等一系列利好消息的影响下，富力星光大道已经迅速崛起为CBD地区独具特色的商业街。”

　　紧邻CBD规划区域、建筑面积近100万平方米的华贸中心，除写字楼、酒店、公寓外，还有9万平方米的购物中心。“它的定位是大型的SHOPPING CENTER，受众群体不仅仅针对社区的业主，还辐射到整个北京，整个中国，甚至是亚洲。如果第五大道能够成功地入主华贸中心，那也将是第五大道在亚洲开的第一个旗舰店，因此，华贸中心有能力满足中国乃至亚洲不同消费需求的消费者。”华贸中心市场部经理曹学文告诉记者。

　　中大恒基吴海兵在接受记者的采访时说：“随着这两年北京商业地产的快速发展，CBD的商业地产发展非常迅猛。根据我们目前掌握的数据和资料显示，CBD地区商业项目在售、在建的多达30多个，如万达广场一期、建外SOHO、尚都国际、富顿中心、温特莱中心、蓝堡北区办公楼、总部基地等等。另外，还有众多写字楼项目。据了解，这些商业和写字楼项目大都将在明后年进入市场。预计2005年，CBD地区的商业地产将集中放量，届时会有大量的商业地产进入市场。”

　　记者了解到，国贸正南隔路相对的建外SOHO，面积相当于上海新天地的3倍，具有16条步行商业街、300个沿街店铺；除此之外，苹果社区的苹果街长约2公里，总面积为6万平方米。其它一些项目也在紧张的建设之中。

　　商业地产逐鹿CBD已是板上钉钉的事实。商业地产格局初见端倪

　　CBD商业地产在近两年中得到了长足的发展，除了老牌的商业中心外，新的中心也正在崛起。

　　中大恒基吴海兵分析道，国贸中心可以看作是老牌的商业项目代表；而华贸则当之无愧的是新派商业项目的典型，这两个项目是新旧商业地产的典型代表。目前，CBD商业地产项目有东扩的趋势，如华贸中心、富顿中心等项目都在往东边发展和建设。而且CBD还将会借助其影响力，扩大辐射区域。

　　北京家春秋置业投资顾问公司总经理黄岚则认为，目前CBD商业地产的发展格局正在走向多元化。但是国贸中心还是CBD商业地产的核心，在它的辐射影响下形成了华贸、富力城、珠江帝景等几个商业次中心。另外，中央电视台新址启动，预计在未来的几年里，央视与京广中心也将是一个突起的中心。以国贸为中心的多元化格局将是CBD商业地产的总趋势。

　　“商业地产发展格局的形成既不是开发商说了算，也不是政府某一个人决定的。而且，并不是任何一个地方都可以做商业地产的，开发商在作决策时首先要考虑好交通状况。人流、车流与商业匹配的关系是考察的一个重要标准。如果开发商定位不准，受损的不仅仅是开发商本身，还包括广大的消费者。”珠江帝景的胡本宇说。

　　业内人士分析，CBD商业地产格局在渐进中已经凸现出来，随着市场化运作进一步完善，CBD商业地产格局会得到全面的调整和改观。

　　CBD商业地产畸形前进

　　CBD商业地产尽管是卖得“一塌糊涂”，但是，火爆是不是就说明一点问题都没有了呢？火爆现象后面掩饰的问题引起了专家和业内人士的普遍关注。

　　华贸中心市场部经理曹学文对当前CBD商业地产的现状分析道，CBD商业地产主要有两种模式，一种是自主经营的模式，开发商自主开发，自主经营，当前这种模式是比较稀缺的，因为这要求开发商有足够的资金实力；另外一种是销售模式，说得通俗一些就是卖掉的商业地产，产权分割是这种模式最主要的特征。但是销售的模式往往会造成商业的杂乱无序，既不能形成规模，又达不到商业效应。

　　他还补充说，CBD必须要有商业旗舰店，推进整个CBD的购物环境。一些社区配套以及小规模的商业很难适应目的性很强的消费者。高品位、高档次是华贸设计的初衷之一，它可以提供一站式的服务，这样可以提升西大望路整体的购物环境。9万平方米的商业中心，有3万平方米是餐饮和娱乐场所，所以消费者在这里可以得到餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的服务。

　　北京家春秋置业投资顾问公司总经理黄岚对此分析道，CBD商业地产目前虚火太旺，炒作的成分太多，盲目性开发，盲目性投资，很多商业地产动不动就卖到每平方米几万元，难道CBD真有那个价位吗？我看未必，理性的发展应该引起开发商和政府的重视。

　　中大恒基吴海兵认为，一部分商业地产项目在经营方式上过于单一，导致无法形成预期的商业效果，直接影响商铺销售或者经营者的经营管理活动。由于多数开发商没有开发商业地产的经验，按照住宅的开发模式来开发商业地产，将精力过多地投入到销售环节，却忽略了整体的布局工作，从而导致最后的失败。可见，先有商业经验再投入到商业地产的开发，注重开发的整体性规划，这才是现代商业地产发展的主流趋势。

　　胡本宇对CBD商业地产的畸形现象深表忧虑。他说：“CBD商业地产的定位一定要有差异化。打个比方说，如果CBD是一桌盛宴的话，国贸是燕窝鱼翅，那么周边就应该有白菜豆腐，这样才能形成平衡与和谐。商业地产不能走向极端，走向单一化。”

　　土地资源的稀缺，毫无疑问地影响和制约了商业地产的发展。如何在有限的土地资源上开发出优秀的商业地产？如何使优秀的商业地产发挥最大价值？目前，CBD地区内的商业地产定位基本上都在高端，高端的人群和客户总是有限的，所以，现有商业地产有往CBD周边发展的趋势。针对中小型企业或中低端的客户推出相应的产品，标志着许多开发商开发方向的变化。